(DĐDN) – Trước “sức ép” của dư luận xung quanh câu chuyện gói 30.000 tỷ sẽ kết thúc vào 1/6/2016, NHNN vừa có văn bản số 1425/NHNN-TD gửi một số NHTM về việc thực hiện chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP. Theo đó, khi gói 30 ngàn tỷ hết hạn sẽ có một gói tín dụng chuyển tiếp hỗ trợ người dân mua nhà thu nhập thấp…

Sau ba năm triển khai, gói hỗ trợ đã tạo ra những hiệu ứng tích cực đối với thị trường bất động sản, lượng giao dịch ngày càng tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ, trung bình, giá thấp.

Trước dư luận xã hội việc có hay không việc NH Thương mại trục lợi trong gói tín dụng 30.000 tỷ, ông Nguyễn Tiến Đông – Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế NHNN, đơn vị được giao chủ trì xây quản lý, kiểm tra, giám sát gói vay 30.000 tỷ đồng, cho biết, nếu sự việc xảy ra đúng như dư luận đã nêu, NHNN sẽ xử lý nghiêm các NH làm sai, không đúng chủ trương của Chính phủ, NHNN.

“Lập lờ” trong hợp đồng vay gói tín dụng

Theo thống kê, đến thời điểm hiện tại, con số giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng lên tới hơn 20.000 tỷ đồng trên tổng số 28.884 tỷ đồng cam kết cho vay. Như vậy, đến 1/6/2016, về cơ bản gói cho vay này sẽ hết.

Bên cạnh đó, theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, ngay sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, Nhà nước sẽ hỗ trợ nhà ở cho người nghèo bằng các chính sách mới. Theo tinh thần của nghị định này, NHNN đã có Thông tư 25 quy định, mức lãi suất cho vay đối với khách hàng thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở sẽ được khống chế không vượt quá 50% lãi suất bình quân của ngân hàng trên thị trường. Quy định này sẽ chuyển tiếp ngay sau khi thời hạn giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chấm dứt vào 1/6/2016.

Bà Nguyễn Phương Hoa – khách hàng mua nhà theo gói tín dụng 30.000 tỷ phản ánh, đa phần khách hàng đã ký hợp đồng tín dụng vay ưu đãi, đều là những nhà có thu nhập thấp, tổng thu nhập chỉ khoảng 12-14 triệu/tháng. Tính theo lãi suất ưu đãi, có thể trả hàng tháng và duy trì được cuộc sống. Nhưng nếu những khoản giải ngân sau ngày1/6 tính theo lãi suất thương mại (trung bình 10%) thì số tiền lãi tăng gấp đôi.

“Với thu nhập như gia đình chúng tôi sẽ không đủ để chi trả tiền lãi. Chúng tôi cũng không được ngân hàng và chủ đầu tư tư vấn rõ ràng về trường hợp giải ngân sau 1/6 là bị tính lãi suất thương mại” – Bà Phương Hoa nói.

Gói 30.000 tỷ dự kiến sẽ chấm dứt và có hiệu lực từ thời điểm đầu tháng 6, tuy nhiên có hay không sự mập mờ của các NH và chủ đầu tư khi giải thích cho các khách hàng mua nhà theo gói tín dụng 30.000 tỷ? Trao đổi với báo chí, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, theo quy định tại khoản 1, Điều 2 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của NHNN, việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của NH đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN kết thúc khi NHNN giải ngân hết số tiền tái cấp vốn, nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực (1/6/2013 )”?

Quy định này là khá rõ ràng, nhưng theo ông Đức, có 3 vấn đề trong câu chuyện này là khách hàng được ký hợp đồng vay, được giải ngân và được hưởng lãi suất ưu đãi. Nếu khách hàng đã được ký hợp đồng khi đủ điều kiện vay và cho vay theo gói này, thì đương nhiên phải được giải ngân, đồng thời được hưởng lãi suất 5%/năm.

Hơn nữá, việc ký hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng chỉ được phép trong thời hạn 36 tháng (3 năm) và trong phạm vi số tiền 30.000 tỷ đồng, nhưng việc giải ngân phải thực hiện theo đúng hợp đồng, đến khi nào hết số tiền cam kết thì mới chấm dứt. Thời hạn này có thể là vài tháng hay vài năm, đúng theo hồ sơ đã xét duyệt. Việc tiếp tục phải giải ngân cho toàn bộ hợp đồng vay vốn vừa là trách nhiệm pháp lý, vừa đúng với tính chất của chính sách, vừa phù hợp với thực tế. Nếu dừng lại, thì không khác nào đánh bẫy người vay, đẩy người có thu nhập thấp vào tình trạng khốn khổ khi không được vay ưu đãi.

Do vậy, NHNN cần phải nhanh chóng sửa đổi quy định trên, nếu không, những khách hàng đã ký vay vốn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mua nhà sẽ không thanh toán nổi cho NH và khả năng dự án bị đình trệ vì NH không giải ngân là điều có thể xảy ra…Nhân cơ hội này có thể một số chủ đầu tư sẽ lợi dụng điều này để gây sức ép, yêu cầu người mua nhà phải giải ngân trước tiến độ nếu muốn hưởng lãi suất 5%/năm nhằm trục lợi.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, phương án giải ngân gói tín dụng này sau ngày 1/6/2016 là gia hạn thời gian giải ngân cho các khách hàng đang được giải ngân với các dự án vẫn phải đóng tiền theo tiến độ; sẽ được thay thế bằng gói 50.000 tỷ đồng với lãi suất cứng là 7%/năm hoặc lãi suất sẽ được thả nổi theo biên độ của NHNN, cộng 2,5 – 3,5%/năm.

Do vậy, nếu không sớm đưa ra phương án giải quyết, khả năng sẽ gây ra những hệ lụy cho người mua nhà. Bộ Xây dựng và NHNN cần sớm xem xét và có những quyết sách giải quyết vụ việc này một cách sớm nhất…

Lãi suất vay thương mại sẽ được thỏa thuận?

Có thông tin người mua nhà, chủ đầu tư và NH đang chạy bắt tay để tăng tốc độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước thời điểm kết thúc. Tuy nhiên theo phản hồi của nhiều chủ đầu tư cho tới thời điểm này vẫn chưa nhận được bất kỳ văn bản nào từ phía NH, hay cơ quan quản lý về quy trình và lãi suất cho người mua nhà sau khi gói 30.000 tỷ đồng hết hạn.

Tuy nhiên, DN không chủ trương thực hiện việc đề xuất với người mua nhà để tăng tốc độ giải ngân. Trong trường hợp có sự thay đổi chính sách từ cơ quan quản lý mang yếu tố bất lợi với người mua nhà, chủ đầu tư sẽ làm việc với NH để tìm giải pháp tháo gỡ tối ưu nhất, tránh gây tâm lý bức xúc từ phía khách hàng.

Trong văn bản gửi NHNN ngày 15/3, Bộ Xây dựng đề nghị xem xét kéo dài thời hạn giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỉ đồng nếu chưa giải ngân hết sau ngày 1/6. Theo Bộ Xây dựng, sau ba năm triển khai, gói hỗ trợ đã tạo ra những hiệu ứng tích cực đối với thị trường bất động sản, lượng giao dịch ngày càng tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ, trung bình, giá thấp.

Cũng theo Bộ Xây dựng, trường hợp không thể kéo dài thời hạn giải ngân gói tín dụng này, đề nghị cho phép các đối tượng đã được cam kết được tiếp tục vay vốn ưu đãi từ nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất.

Trước thực tế này, trong văn bản chỉ đạo liên quan đến gói tín dụng 30.000 tỉ đồng vừa được ban hành, NHNN đã yêu cầu các NHTM tăng cường kiểm tra, rà soát việc cho vay, giải ngân đối với khách hàng, đồng thời nghiêm cấm các hành vi lách luật, trục lợi chính sách trước thời điểm gói hỗ trợ này kết thúc (ngày 1/6). Chậm nhất đến ngày 17/3, ngân hàng thương mại báo cáo kết quả kiểm tra, rà soát, kể cả các vi phạm, tồn tại về NHNN.

NHNN đề nghị các NHTM kiểm tra, rà soát lại các văn bản hướng dẫn nội bộ và các hợp đồng tín dụng đã ký với khách hàng (bao gồm cả phụ lục hợp đồng tín dụng, các văn bản thông báo lãi suất…) đã đúng quy định hiện hành của NHNN hay chưa.

Cụ thể, phần dư nợ được giải ngân từ ngày NHNN kết thúc giải ngân tái cấp vốn trở về trước được hưởng lãi suất vay ưu đãi của Chương trình trong suốt thời gian vay vốn, phần dư nợ giải ngân sau thời điểm này hưởng lãi suất vay thương mại theo thỏa thuận giữa NH và khách hàng.

Không nên quá lo lắng

Theo các chuyên gia, khách hàng không nên quá lo lắng, vì kể cả trong trường hợp gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hết hạn, chắc chắn vẫn được vay vốn ưu đãi theo lãi suất cho vay nhà ở xã hội, không phải vay theo lãi suất thương mại và đều có sự tiếp nối bằng các gói vay khác sau ngày 1/6/2016.

Ông Nguyễn Tiến Đông cho biết, người dân không nên hoang mang, vội vàng, nên bình tĩnh chờ chính sách hỗ trợ về lâu dài của Chính phủ cũng như của ngành NH giai đoạn sau để được hưởng ưu đãi dài hơn. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc không có nghĩa là người thu nhập thấp hết cơ hội vay mua nhà giá rẻ.

Thực tế, gói tín dụng 30.000 tỷ chỉ mang tính tình thế, giải pháp dài hơi người thu nhập thấp có thể vay mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. NHNN hiện đã có hướng dẫn cụ thể cho 4 NH lớn đứng ra cho vay các trường hợp này…

Ông Nguyễn Thọ Tuyển – Tổng Giám đốc Hệ thống Siêu thị dự án Bất động sản STDA: Cần “gói tiếp sức” hậu 30.000 tỷ

Kết quả thực hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã tạo ra những hiệu ứng tích cực đối với thị trường bất động sản. Đặc biệt, đã hỗ trợ cho khoảng gần 50.000 hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở có điều kiện cải thiện nhà ở, góp phần thực hiện định hướng của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội và bảo đảm an sinh xã hội.

Mặc dù chỉ tập trung vào đối tượng thu nhập thấp nhưng nó đã làm tăng tính thanh khoản và niềm tin cho các phân khúc khác trên thị trường. Khi ‘đốm lửa’ này tắt, đồng nghĩa với việc phân khúc nhà ở bình dân sẽ gặp nhiều khó khăn cả cho chủ đầu tư lẫn quyết định mua nhà của người thu nhập thấp.

Thị trường sẽ chịu tác động không nhỏ khi mất đi khí thế của phân khúc bình dân. Hiện tại gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc là đúng lộ trình và thay thế bằng một gói khác nhắm tới đối tược mua nhà dưới 1,5 tỷ đồng với mức lãi suất từ 6 – 8% cố định trong 10 năm (thay bằng 15 năm). Điều này rất phù hợp với đối tượng mua nhà cao hơn mức nghèo một chút. Làm được điều này thì ngân hàng có được mức lãi suất tốt hơn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, thời gian vay ngắn và an toàn hơn cho ngân hàng, còn chủ đầu tư thì tự tin hơn với những sản phẩm đang có. Đây là “gói tiếp sức” chiến lược cho bất động sản hậu gói tín dụng 30.000 tỷ và tôi tin chắc xã hội hưởng ứng.

Thị trường bất động sản hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là NH và vốn huy động từ khách hàng mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn VN vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán…

Do đó, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống NH đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Hiện tại đang có 2 tổ chức đề xuất lãi suất cho vay nhà ở xã hội trong giai đoạn mới sẽ khoảng 4,5%-4,8%”. Từ cuối tháng 1 vừa qua, NH Chính sách Xã hội có tờ trình gửi thành viên HĐQT về việc quyết định lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm và lãi suất cho vay. Theo đó, NH này đề xuất lãi suất mua, thuê mua nhà ở xã hội với mức: 0,4%/tháng (4,8%/năm). Đây là mức lãi suất phù hợp với bối cảnh khả năng huy động vốn của Ngân hàng Chính sách Xã hội đảm bảo ưu đãi thấp hơn lãi suất của các ngân hàng thương mại cho vay theo Nghị quyết 02 (gói tín dụng 30.000 tỷ đồng), cao hơn lãi vay hộ nghèo về nhà ở hiện nay (3%/năm).

Hiện, Ngân hàng Chính sách Xã hội đang chờ tờ trình của NHNN gửi Thủ tướng về mức lãi suất cho vay với nhà ở xã hội. Trong khi đó, theo lộ trình đến tháng 6 thời điểm kết thúc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ triển khai nguồn tín dụng này.

Phương Hà

Diễn đàn Doanh nghiệp (Tài chính – Ngân hàng) 20-3-2016:

http://enternews.vn/se-co-goi-tin-dung-chuyen-tiep-ho-tro-mua-nha.html

(382/2.407)