(PT) – Mới đây, cơ quan chức năng của TP Hồ Chí Minh đã công bố công khai danh tính những dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng để những người dân có nhu cầu mua bán được biết. Đây là một nỗ lực của các cơ quan chức năng trong việc công khai hóa, minh bạch hóa tình trạng pháp lý của các dự án bất động sản. Đây là một động thái cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, chỉ công khai như thế, vẫn chưa đủ.

Lần đầu tiên Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP HCM công bố danh sách 77 dự án đang được thế chấp ngân hàng trên tổng số 600 dự án đang được triển khai.

Như vậy, theo số liệu công bố trên, chỉ khoảng 10% các dự án bất động sản là đang thế chấp ngân hàng. Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng thì có 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng. Bởi vậy, con số 10% công khai nói trên liệu có đáng tin cậy? Các nhà đầu tư, các chuyên gia có quyền nghi ngờ về số liệu này. Liệu có phải 90% các dự án còn lại là không thế chấp? Trong khi đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta là các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Hiếm có chủ đầu tư nào có đủ nguồn lực để đầu tư mà không cần vay vốn. Và như thế, không phải không có lý khi dư luận hoài nghi rằng, rất nhiều dự án khác cũng trong tình trạng tương tự nhưng không công khai như số 10% kia và họ thay vì thế chấp theo dúng quy định thì đã sử dụng những cách lách khác để đạt được mục đích vay vốn, như núp dưới hình thức hợp tác đầu tư chẳng hạn…Còn tại Hà Nội, tuy chưa công bố chính thức nhưng theo Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố có khoảng 26 dự án bất động sản đang được thế chấp và có đăng ký thông tin giao dịch qua hệ thống cơ sở của thành phố, trên tổng số 300 dự án đang được triển khai.

Trả lời phỏng vấn báo chí, người đại diện của Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở TN&MT TP Hà Nội cũng thừa nhận: “Nếu họ (tức là các dự án) không đăng ký ở Văn phòng Đăng ký đất đai thì chúng tôi rất khó để kiểm soát vấn đề đó. Chỉ khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch thì hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai chúng tôi mới vào việc với các dự án”. Và, như thế, người mua nhà khó mà yên tâm với 90% dự án còn lại

Trao đổi với phóng viên Báo Năng lượng Mới, Luật sư Trương Thanh Đức – Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng cho rằng, sau vụ Harmona vừa qua, tâm lý chung của người mua là e ngại, thậm chí sợ hãi đối với những chung cư đã thế chấp. Nhưng thực ra chuyện thế chấp là bình thường và được pháp luật cho phép.

Vì vậy, dữ liệu mà Sở TN&MT công bố có thể không có dữ liệu thông tin liên quan đến quyền thế chấp tài sản này. Trong khi đó, theo Luật sư Trương Thanh Đức thì đây là hình thức thế chấp được các chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn nhiều nhất.

Điều đó cho thấy, việc công bố các dự án đang thế chấp ngân hàng là cần nhưng chưa đủ.

Cần, là nhằm để góp phần minh bạch hóa thị trường nhà đất qua đó bảo vệ quyền lợi cho các bên liên quan khi thực hiện các giao dịch về nhà ở, đồng thời tránh tình trạng mập mờ tính pháp lý của các dự án nhà ở. Để, người mua nhà biết rõ tình trạng của dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán.

Nhưng chưa đủ là bởi cơ quan quản lý hiện nay chưa thể kiểm soát hết được tất cả các dự án có vay hay không vay ngân hàng cũng như mục đích của các khoản vay. Chính người đại diện của Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở TN&MT Hà Nội khi trả lời báo chí cũng thừa nhận rằng, chỉ khi nơi này thực hiện việc cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch thì họ mới “vào việc với các dự án”. Thêm nữa, theo Luật sư Trương Thanh Đức thì theo điều 14, khoản 2, Luật các tổ chức tín dụng thì “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải bảo đảm bí mật thông tin liên quan đến tài khoản, tiền gửi, tài sản gửi và các giao dịch của khách hàng tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”. Có nghĩa là, các khoản vay của dự án nếu có thì cũng sẽ được giữ bí mật. Vậy nên, người mua nhà cũng không thể biết nếu chính dự án không công khai. Đó còn chưa kể đến việc, dù có công khai thì nội dung công khai cũng cần phải cụ thể hơn, chi tiết hơn nữa. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề nghị Sở TN&MT, khi công bố các dự án bất động sản, nhà ở đang thế chấp, cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: Để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng…

Cũng bởi việc thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng là bình thường và được pháp luật cho phép nên việc các dự án công khai tình trạng thế chấp không đồng nghĩa với việc đó là doanh nghiệp yếu kém, không đáng tin cậy. Nhưng rất tiếc có vẻ như tâm lý người mua là bất an khi tiếp nhận thông tin này. Cũng dễ lý giải bởi với người mua nhà thì đó là tài sản lớn, “đồng tiền phải đi liền với khúc ruột”, không ai dễ gì bỏ cả tỉ đồng ra mua căn hộ mà biết chắc rằng “căn hộ đó đã thế chấp”. Bởi vậy, đồng thời với việc công bố công khai danh tính các dự án đang thế chấp ngân hàng thì các cơ quan chức năng cần phải làm tốt công tác truyền thông để người dân hiểu rằng, điều quan trọng nhất khi chọn lựa không phải là “thế chấp” mà là “giải chấp”. Trả lời báo chí, Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh cho biết, người mua nhà có quyền yêu cầu doanh nghiệp cung cấp bằng chứng xác nhận đã giải chấp trước khi tiến hành giao dịch. Trong trường hợp doanh nghiệp chưa thể giải chấp ngay lập tức, vì dòng vốn tồn đọng trong dự án, người mua nhà có quyền yêu cầu doanh nghiệp lập bản thỏa thuận về thời điểm và cách thức rút tài sản thế chấp về. Luật sư Trương Thanh Đức cũng “mách nước” rằng, kể cả trong trường hợp dự án đã thế chấp thì người mua cũng hoàn toàn yên tâm về quyền sở hữu khi đã được bàn giao nhà, khi đã thanh toán hết tiền nhà và cảnh báo “rủi ro chỉ phát sinh trong trường hợp dự án đang dở dang mà chủ đầu tư không còn khả năng thanh toán”.

Song Thi

——————

Năng lượng mới (Bất động sản ) 02-8-2016:

http://petrotimes.vn/cong-khai-du-an-bat-dong-san-dang-the-chap-can-nhung-chua-du-458511.html

(267/1.433)