Từ bình thường đến bất thường

Những ngày giữa tháng 7, thị trường BĐS ngỡ ngàng trước thông tin một cư dân sống ở chung cư Dolphin Plaza (Hà Nội) khi mang căn hộ của mình đi thế chấp để vay vốn đã phát hiện căn hộ đã mua đang được chủ đầu tư thế chấp ở ngân hàng, chưa được giải chấp, trong khi đó căn hộ này đã được cấp sổ đỏ. Trước đó, tại TP.HCM, dư luận cũng dậy sóng trước vụ tranh chấp tại chung cư The Harmona, khi chủ đầu tư dự án này thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng nhưng không trả nợ đúng hạn khiến ngân hàng đã phải ra tối hậu thư “siết nhà” của cư dân.

Trước những lùm xùm liên quan đến việc thế chấp dự án tại ngân hàng, mới đây TP.HCM và Hà Nội đã lần lượt công bố danh sách các dự án đang thế chấp. Về cơ bản, động thái này đã nhận được sự đồng tình của dư luận song trên thực tế, con số dự án theo danh sách công bố của hai địa phương dẫn đầu thị trường BĐS cả nước khiến người dân chưa kịp mừng đã vội lo. Bởi, chỉ có khoảng 10% dự án (đầu cầu TP.HCM chỉ có 77 dự án và Hà Nội có 34 dự án) đang có các giao dịch thế chấp tại các ngân hàng được công bố.

Theo các chuyên gia, đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam là nguồn vốn chủ yếu dựa vào tín dụng với khoảng 70% nguồn vốn là vốn vay từ các ngân hàng. Điều đó đồng nghĩa với việc gần như tất cả các dự án BĐS đều phải thế chấp để vay vốn ngân hàng và trên thực tế, thế chấp tài sản, dự án để vay vốn là hoạt động bình thường trong sản xuất kinh doanh nói chung, kinh doanh BĐS nói riêng. Nhưng điều bất thường là vì sao chỉ 10% dự án được công bố đang thế chấp và dư luận đặt câu hỏi những dự án còn lại vì sao không có trong danh sách này và liệu có những rủi ro gì đang chờ đợi phía trước?

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, việc công bố thông tin về các dự án BĐS đang thế chấp ở ngân hàng là thích hợp. Về mặt lợi, việc công bố này giúp cho người dân biết được dự án nào có tài sản BĐS được thế chấp, từ đó họ có thể đàm phán với chủ đầu tư để yêu cầu chủ đầu tư, ngân hàng giải chấp, đảm bảo khi họ bỏ tiền vào dự án thì sẽ có nhà. Điều này cũng có lợi cho cả ngân hàng và chủ đầu tư.

Tuy nhiên, việc này cũng gây ra những bất lợi khi thông tin mới chỉ đưa ra tên dự án được thế chấp mà không đưa ra giá trị thế chấp, thời gian thế chấp, chưa thể hiện được tính chất của tài sản bảo đảm, có thể tài sản đó được bảo đảm cho vốn vay, có thể là tài sản để được bảo lãnh… Chưa kể, danh sách hiện nay chỉ mới công bố hơn 100 dự án làm cho thông tin trên thị trường bị méo mó. Bình luận về góc khuất các dự án chưa được điểm danh, chuyên gia này cho rằng có thể đã có hoạt động thế chấp chui vì thế người mua nhà ở Việt Nam rất rủi ro, vì dự án đã được thế chấp nhưng chưa đăng ký. Điều này đang khiến người dân băn khoăn về hiện trạng của dự án và dẫn đến khủng hoảng niềm tin.

Người dân cần “luật hóa” giao dịch

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định, trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, trên thực tế không phải chủ đầu tư nào cũng tuân thủ các quy định này, dẫn đến xảy ra nhiều tranh chấp.

Theo một chuyên gia BĐS, việc các dự án chưa được công bố không loại trừ nguyên nhân việc thế chấp dự án để vay vốn là không đúng quy định, các ngân hàng đã cho vay vượt hạn mức, dòng tiền của dự án vượt tầm kiểm soát của ngân hàng… Chưa kể, một dự án có thể được chủ đầu tư đưa cầm cố để vay tiền tại nhiều ngân hàng… Và nếu rơi vào trường hợp này, người mua nhà sẽ phải đối mặt với rủi ro khi chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ trách nhiệm với bên liên quan là ngân hàng, dẫn đến dự án bị ngân hàng siết nợ. Lúc này, người dân và ngân hàng bị đẩy vào tranh chấp mới, người dân có thể sẽ phải đối diện với nguy cơ mất nhà hoặc ngân hàng mất vốn.

Bình luận những rủi ro đối với dự án được thế chấp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, đối với khách hàng đã thanh toán hết tiền, đã nhận bàn giao nhà hoặc nhà đã được cấp sổ đỏ rồi thì yên tâm, nhưng với khách hàng vừa mua, chưa thanh toán hết tiền nhà, dự án đang xây dở, chưa bàn giao thì những rủi ro trên sẽ có thể xảy ra. Nếu dự án bị trục trặc, DN phá sản, ngân hàng phát mại thì sẽ rắc rối cho người mua. Theo luật sư Trương Thanh Đức, với trường hợp này, nếu dự án có bảo lãnh tiến độ của ngân hàng hoặc việc thanh toán tiền mua nhà được thực hiện qua ngân hàng thì sẽ hết rủi ro. Tuy nhiên, điều đáng buồn là hiện nay đa số dự án không có bảo lãnh.

“Luật Kinh doanh BĐS chỉ yêu cầu những dự án bán nhà hình thành trong tương lai từ sau thời điểm 1-7-2015 phải có bảo lãnh. Còn những dự án cũ xây chưa xong, đã và đang bán nhà thì không cần bảo lãnh. Khách mua nhà những dự án này rủi ro rất cao. Vì thế nếu không có bảo lãnh cần phải thanh toán qua ngân hàng”, ông Đức khuyến cáo.

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, các nước trên thế giới có cơ quan đăng ký quyền sở hữu BĐS, người dân có thể đến đây để tìm hiểu tất cả các thông tin liên quan đến dự án, những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu… Ở Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải là cơ quan đầu mối và là nơi cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng, cho thị trường BĐS. Để phòng rủi ro, người dân cần chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không và những vấn đề này phải được làm rõ trong hợp đồng mua bán… Đồng thời, các chuyên gia cũng khuyến cáo người dân nên “luật hóa” các giao dịch của mình bằng cách thuê tư vấn pháp lý khi ký hợp đồng mua nhà.