(ANVI) – Góp ý Dự thảo 5 – Luật Đăng ký bất động sản:
- Luật này có thể coi là một luật quy định về thủ tục hơn là về nội dung. Một nửa Dự luật là các điều quy định về thủ tục đăng ký với nội dung tương tự như nhau. Một nửa nội dung còn lại thì những vấn đề chủ yếu nhất, cơ bản nhất gần như là sự dịch chuyển của khoảng 30 chục điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng sang.
- Một số nội dung có tính chất mới (như giao việc đăng ký bất động sản cho Văn phòng đăng ký bất động sản), thì cũng là những vấn đề đang được dự định đưa vào Dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương và nhiều đối tượng khác.
- Một số nội dung khác thì trùng với Dự luật Đăng ký giao dịch bảo đảm (như về thủ tục thế chấp).
- Do vậy cần xem xét lại phạm vi điều chỉnh của Luật này. Tiến hành sửa đổi các Luật liên quan hay xây dựng thành một luật riêng điều chỉnh toàn bộ về đăng ký bất động sản. Hay Dự luật chỉ điều chỉnh những vấn đề mà các luật liên quan đến bất động sản chưa điều chỉnh.
- Về áp dụng pháp luật (Điều 3):
- Dự luật quy định: “Trong trường hợp Luật khác có quy định riêng về thủ tục đăng ký bất động sản thì áp dụng quy định của Luật đó”. Như vậy, Luật này mặc dù là luật chuyên ngành về đăng ký bất động sản nhưng lại tự nhận mình yếu thế hơn trong mối quan hệ với các luật khác liên quan đến thủ tục đăng ký bất động sản.
- Xác định như trên thì cũng không sao, nhưng khi đến điều quy định về “Hiệu lực thi hành” (Điều 109) thì lại giám thẳng tay bãi bỏ mấy chục điều của các Luật chuyên ngành. Xem ra, đây là một sự mâu thuẫn lớn về nguyên lý cũng như thực tế.
- Về giải thích từ ngữ (Điều 4):
- Khoản 2 giải thích: “Bất động sản bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất” là không thống nhất với quy định tại khoản 1, Điều 174, Bộ luật Dân sự (Bất động sản và động sản) như sau:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- a) Đất đai;
- b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
- Khoản 5 giải thích: “Công trình xây dựng bao gồm nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác” cũng đã bỏ bớt “công trình xây dựng công cộng” theo giải thích khái niệm tại khoản 2, Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003.
- Quy định việc đăng ký “có giá trị pháp lý đối với người thứ ba” như Điều 8 của Dự luật thì giống với việc đăng ký giao dịch bảo đảm, chứ không phù hợp với việc đăng ký quyền sở hữu và chuyển dịch quyền sở hữu.
- Tương tự là quy định “Thứ tự ưu tiên giữa các quyền đã đăng ký đối với một bất động sản được xác định theo thứ tự đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” tại Điều 9 của Dự thảo cũng hoàn toàn không hợp lý đối với việc đăng ký quyền sở hữu.
- Về cơ quan đăng ký bất động sản (Điều 16):
- Đề nghị phương án Văn phòng đăng ký bất động sản thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đồng thời giao cho Văn phòng đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 20) cũng như bất động sản khác. Tuy nhiên điều này do Luật Đất đai hay Luật này quy định cũng là một vấn đề quan trọng cần xem xét.
- Để bảo đảm sự hợp lý thống nhất với Luật Đất đai, đề nghị đổi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai thành Văn phòng Đăng ký bất động sản.
- Về Đăng ký quyền thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 57):
- Nội dung quy định tại Điều này này trùng lặp với Dự luật Đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Về hồ sơ đăng ký thế chấp, buộc phải có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” và “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đã được công chứng hoặc chứng thực”, trong khi các quy định khác của Luật Đất đai còn cho phép giao dịch dựa trên cơ sở các giấy tờ hợp lệ khác và ngoài việc công chứng, chứng thực, còn có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Về kỹ thuật xây dựng văn bản:
- Đề nghị bỏ hết những câu, đoạn không thuộc kết cấu khoản, điểm trong các điều 2, 4, 21, 21, 23, 28, 29, 30, 31, 37, 62, 77, 78, 97, 99, 103, 104 và 107. Trường hợp cần thiết để lại thì phải xây dựng thành kết cấu khoản (có đánh số).
- Về đánh thứ tự bố cục các điểm tại khoản 3, Điều 97, đã đánh chữ đ (chữ cái tiếng Việt) rồi, thì không thể đánh cả chữ f (không có trong bảng chữ cái tiếng Việt).
—————————–
Bài được lưu ở đây:
ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN
FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)
E-mail: duc.tt @anvilaw.com
Web: www.anvilaw.com
ĐT: 090.345.9070