(ANVI) – Góp ý Dự luật Thuế nhà đất – Hội thảo VCCI ngày 01-9-2009
Nhà đất gắn liền với cuộc sống của tất cả mọi người và mọi hoạt động của xã hội. Nhà đất là thứ tài sản không di dời, che dấu được và đòi hỏi phải kèm theo giấy tờ pháp lý chặt chẽ. Do vậy, nó là mối quan tâm đặc biệt của mọi người, mọi nhà và mọi tổ chức. Thế nhưng, Dự thảo Luật Thuế nhà đất chưa đáp ứng được một số vấn đề quan trọng.
- Mục tiêu của Dự thảo chưa rõ ràng:
Thuế nào thì cũng nhằm mục tiêu trước hết là bảo đảm nguồn thu cho Ngân sách. Tuy nhiên, cần xác định rõ quan điểm thu thuế nhà đất là đánh vào ai. Hầu như ai cũng phải nộp thuế giá trị gia tăng và đủ thứ thuế, lệ phí liên quan khác trong cuộc sống. Người có khả năng chi trả và người hoạt động kinh doanh thì đã có thuế thu nhập và các sắc thuế liên quan đến sản xuất, kinh doanh, giao dịch, trong đó có hoạt động mua bán, chuyển dịch bất động sản. Đánh thuế nhà đất cần nhằm tới người sử dụng nhiều diện tích nhà, đất, đặc biệt là người đầu cơ nhà đất đẻ bảo đảm phát huy được hiệu quả tối đa nguồn tài nguyên đất đai có hạn, cũng như của tài sản rất lớn của xã hội là bất động sản. Do vậy những gia đình chỉ sử dụng bình quân chỉ vài mét vuông một người, thì dù tài sản đó có là tiền tỷ, cũng không nên đánh thuế hoặc không thể đánh thuế cao theo giá nhà thị trường như đối với việc mua bán, chuyển dịch, kinh doanh,… bất động sản.
Cứ mỗi lần thấy dự thảo Luật thuế, là bao người lại giật mình thon thót. Lần này là toàn dân giật mình lo sợ trước nguy cơ phải tăng mức nộp thuế. Các ý kiến chủ yếu lo ngại về việc nộp thuế nhà, trong khi phần nghĩa vụ chủ yếu là ở phần nộp thuế đất.
Trong khi đó Dự thảo lại không giải quyết được mục tiêu quan trọng là hạn chế đầu cơ nhà đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí của cải, tiền bạc chung của xã hội.
- Nghĩa vụ nộp thuế là những ẩn số:
Là một đạo Luật rất phức tạp, rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của người nộp thuế, nhưng lại quá ngắn gọn, không đúng với đòi hỏi của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Cũng như nhiều luật thuế khác, phải chăng viết cụ thể, chi tiết thì khó thông qua Quốc hội? Nhưng nếu cứ nguyên tắc chung chung như Dự thảo, thì khó cho người thực hiện, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân. Chắc chắn sau này nghị định và thông tư hướng dẫn sẽ dài gấp hàng chục lần Luật (giống như tình trạng của các luật thuế khác).
Người nộp thuế có đòi hỏi chính đáng, là sau khi đọc xong Luật Thuế nhà đất, có thể tính toán được rằng mình phải nộp bao nhiêu tiền thuế nhà đất. Nhưng theo Dự thảo này thì không ai có thể hình dung rằng mình sẽ phải nộp bao nhiêu tiền thuế hằng năm, vì hạn mức tính thuế, đơn giá tính thuế,… đều là những ẩn số. Như vậy, quyền đánh thuế hay không đánh thuế và đánh thuế cao hay thấp không còn là của Quốc hội nữa, mà là của Chính phủ và Bộ Tài chính trên thực tế.
Điều 84 của Hiến pháp đã đặt ra nguyên tắc hiến định: Quốc hội có nhiệm vụ và quyền hạn “quy định, sửa đổi hoặc bãi bỏ các thứ thuế”. Do vậy, nghĩa vụ đóng góp tiền bạc của mọi cá nhân và tổ chức phải được Luật hoá chi tiết, cụ thể.
Tất cả những vấn đề cơ bản, ảnh hướng quyết định đến nghĩa vụ nộp thuế, thì cần phải được ấn định rõ trong Luật, chứ không thể đẩy hết sang cho Chính phủ. Chẳng hạn, hệ số phân bổ cho các tầng đối với nhà nhiều tầng (Điều khoản 6.2.3 về Giá tính thuế đối với nhả ở) là nội dung đã có quy định ổn định hàng chục năm nay, cần phải được ấn định rõ trong Luật. Hay hạn mức đất làm căn cứ tính thuế là một trong những nội dung cơ bản của Luật, cần được ấn định rõ, chứ không thể giao cho Chính phù quy định (Điều khoản 7.2 về Thuế suất).
Đặc biệt là cần khuyến khích xây công trình cao tầng để tiết kiệm đất, nên Luật cần ấn định rõ tổng hệ số đất của tất cả các tầng là bằng 1, chứ không thể để sau này Chính phủ quy định tổng số thuế đất đối với nhà 20-30 tầng phải nộp nhiều hơn 2-3 lần nhà thấp tầng. Để bảo đảm sự công bằng, hợp lý trong việc đánh thuế, thì cần quy định theo hướng tổng hợp của diện tích giữa nhà và đất. Nhà thấp tầng thì chủ yếu tính thuế theo diện tích đất (vì giá trị đất chiếm phần lớn trong khối bất động sản), còn nhà cao tầng thì chủ yếu tính thuế theo diện tích nhà (vì giá trị nhà chiếm phần lớn trong khối bất động sản). Cần thể hiện quan điểm khuyến khích xây dựng và sở hữu nhà hơn là khuyến khích việc “ôm” đất (tất nhiên trừ hoạt động sử dụng đất nông nghiệp).
- Căn cứ tính thuế chưa hợp lý:
Việc định giá tính thuế theo giá trị nhà là khó bảo đảm sự khách quan, công bằng, chính xác. Vậy định giá nhà ở đây là theo giá thị trường hay theo giá xây dựng?
Nếu định giá theo đơn giá xây dựng công trình, thì liệu những nhà đã có tuổi thọ vài chục năm trở lên có được tính giá trị bằng không hoặc gần bằng không? Nếu tính bằng không thì đã phủ nhận giá trị thực tế. Nếu không cho tính bằng không (như giải trình), thì tại sao chế độ hạch toán khấu hao tài sản của Bộ Tài chính thì cho phép, còn chế độ nộp thuế thì lại không?
Nếu định giá nhà theo giá thị trường thì lại càng bất hợp lý. Vì giá nhà bao giờ cũng gắn với đất. Không thể tính cả giá nhà và đất theo giá thị trường.
Là ngân hàng hằng ngày liên quan đến chyện định giá bất động sản để cho vay, chúng tôi thấy vấn đề vô cùng rắc rối, phức tạp. Trong khi đó, việc định giá của ngân hàng chỉ để tính tỷ lệ cho vay, chứ không ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền như nộp thuế nhà đất. Thực tế cho thấy, việc định giá giải toả, bồi thường chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ nhà đất, nhưng đã gây ra vô vàn sự oan sai, vô lý, rắc rối, phức tạp.
Do vậy, nếu tính theo diện tích nhà thì sẽ hợp lý hơn, đơn giản. Việc tính thuế theo diện tích cũng không tạo ra sự bất công đối với nhà ở nông thôn với đặc điểm là diện tích nhà rộng nhưng giá rẻ. Vì thứ nhất, giá rẻ hay đắt chủ yếu là đất chứ không phải là giá nhà. Thứ hai, nếu chỉ đánh thuế đối với phần diện tích nhà trên hạn mức, chẳng hạn như trên 30 m2/người,[1] thì cũng hoàn toàn công bằng. Vì ở nông thôn thường chỉ rộng đất chứ không rộng nhà, cho nên ít trường hợp phải nộp thuế nhà.
- Những nội dung khác:
Về cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà” và “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cần thay đổi theo Luật mới là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Điều khoản 6.1 chỉ nhắc đến diện tích “ban công” mà lại quên diện tích “lô-gia” là hai thuật ngữ khác nhau đã được nêu trong Luật Nhà ở.
Về kỹ thuật đặt điều khoản và kỹ thuật soạn thảo khác, cần bảo đảm chuẩn mực và sự thống nhất của văn bản luật.
Trân trọng tham gia!
—————————–
ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN
FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)
E-mail: duc.tt @anvilaw.com
Web: www.anvilaw.com
ĐT: 090.345.9070
[1] Có thông tin cho biết Ban soạn thảo tính giá trị nhà trên 600 triệu đồng mới phải nộp thuế dựa trên cơ sở diện tích nhà bình quân không phải nộp thuế là 37,5 m2/người.