(ANVI) – Tham luận Hội thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự                               Bộ Tư pháp 29-9-2010

Quyền sở hữu là thiêng liêng và bất khả xâm phạm, vừa là động lực vừa là mục tiêu phát triển của xã hội. Vì vậy đòi hỏi pháp luật về quyền sở hữu phải hết sức rõ ràng, minh bạch và thực tế. Tuy nhiên, dường như đang có những “đám mây” bao vây Quyền sở hữu.

1.    Về việc công nhận quyền sở hữu:

1.1. Cho đến nay, rất nhiều tài sản chưa được chính thức công nhận quyền sở hữu hoặc có nhiều mâu thuẫn với các nguyên tắc công nhận chủ sở hữu. Rất ít tài sản được công nhận quyền sở hữu bằng Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc khẳng định rõ ràng của pháp luật như những trường hợp dưới đây:

–        Quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1, Điều 9 về “Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở” của Luật Nhà ở năm 2005;

–        Quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại khoản 8, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ” của Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004;

–        Quyền sở hữu chứng khoán (gồm: Cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ; quyền mua cổ phần, chứng quyền, quyền chọn mua, quyền chọn bán, hợp đồng tương lai, nhóm chứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán) theo quy định tại Điều 6, Luật Chứng khoán năm 2006: Chứng khoán là “bằng bằng chứng xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với tài sản hoặc phần vốn của tổ chức phát hành.” (tương tự là quyền sở hữu cổ phiếu theo quy định tại khoản 1, Điều 85 về “Cổ phiếu” của Luật Doanh nghiệp năm 2005: “Cổ phiếu là chứng chỉ do công ty cổ phần phát hành hoặc bút toán ghi sổ xác nhận quyền sở hữu một hoặc một số cổ phần của công ty đó”);

–        Quyền sở hữu giấy tờ có giá do tổ chức tín dụng phát hành theo quy định tại khoản 2, Điều 7 “Hình thức phát hành”, Quy chế Phát hành giấy tờ có giá trong nước của tổ chức tín dụng, ban hành kèm theo Quyết định số 07/2008/QĐ-NHNN ngày 24-03-2008 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: “Trường hợp phát hành giấy tờ có giá theo hình thức ghi sổ, tổ chức tín dụng phát hành cấp cho người mua chứng nhận quyền sở hữu giấy tờ có giá”.

1.2. Tài sản lớn và quan trọng nhất đáng lẽ phải công nhận quyền sở hữu, đó là đất đai, thì mới chỉ được công nhận quyền sử dụng. Việc chỉ công nhận quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước không có ý nghĩa gì, nếu không muốn nói là tạo ra những tác động ngược đối với bản chất của quyền sở hữu.

1.3. Nhiều quy định trong Bộ luật dân sự đề cập đến việc bất động sản và động sản bắt buộc hoặc không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, như:

–        Khoản 1 Điều 138 về “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” của Bộ luật Dân sự quy định: “Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này”. Và khoản 2 của Điều này quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu,…”.

–        Điều 257 về “Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình” quy định: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình…”;

–        Điều 278 về “Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình” quy định: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản,…”;

–        Khoản 2, Điều 439 về “Thời điểm chuyển quyền sở hữu” quy định: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”

–        Khoản 2, Điều 440 về “Thời điểm chịu rủi ro” quy định: “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác.”

–        Khoản 2, Điều 467 về “Tặng cho bất động sản” quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Nhưng cho đến nay, vẫn chưa có văn bản nào quy định những tài sản nào thuộc loại phải bắt buộc và không phải bắt buộc đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, sẽ không có cơ sở pháp lý để xác định một số đặc điểm pháp lý đặc biệt quan trọng như: Các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, đòi lại động sản, thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm chịu rủi ro, Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho.

1.4. Một loạt phương tiện vận tải là những tài sản lớn sau nhà đất, cũng chỉ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện giao thông, chứ không phải là giấy chứng nhận quyền sở hữu. Luật Thuỷ sản năm 2003, Luật Giao thông đường thuỷ nội địa năm 2004, Luật Giao thông đường sắt năm 2005, Bộ luật Hàng hải năm 2005, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006, Luật Giao thông đường bộ năm 2008 không có quy định nào khẳng định Giấy chứng nhận đăng ký thuyền, tàu cá, tàu sông, tàu hoả, tàu thuỷ, máy bay, ô tô, mô tô, xe máy,… có giá trị công nhận quyền sở hữu của chủ phương tiện vận tải.

Thậm chí Điều 13 của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam còn quy định một trong những điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký quốc tịch tàu bay là, tàu bay đó đã phải có “giấy tờ hợp pháp chứng minh về sở hữu tàu bay”.

Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 cũng chỉ quy định cấp Giấy chứng nhận đăng ký quyền tác giả, Giấy chứng nhận đăng ký quyền liên quan, chứ cũng không khẳng định rõ đó là giấy tờ có giá trị chứng nhận quyền sở hữu.

1.5. Một ví dụ cho thấy quy định về quyền sở hữu có khoảng cách xa rời cuộc sống thực tế. Đó là sự kiện Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội chỉ cho mỗi người được phép đăng ký một xe mô tô, xe máy vào năm 2005. Gần như tất cả các ý kiến đều cho rằng, đó là việc hạn chế quyền sở hữu tài sản của người dân, do vậy vi phạm các quy định dưới đây của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự:

–        Vi phạm quy định tại Điều 58 của Hiến pháp năm 1992: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác;…”;

–        Vi phạm quy định tại khoản 2, Điều 212 về “Tài sản thuộc hình thức sở hữu tư nhân” của Bộ luật Dân sự năm 2005: “Tài sản hợp pháp thuộc hình thức sở hữu tư nhân không bị hạn chế về số lượng, giá trị.”

Nếu chỉ xét về mặt hình thức, thì việc hạn chế nói trên dường như trùng lặp với việc hạn chế quyền sở hữu mô tô, xe máy của người dân. Tuy nhiên, suy xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý, thì việc này không hề vi phạm Hiến pháp và Bộ luật Dân sự về việc hạn chế quyền sở hữu. Mọi người dân Hà Nội vẫn có thể mua và có quyền sở hữu mô tô, xe máy theo quy định của pháp luật, chỉ không được phép đăng ký xe tại nội thành để lưu hành. Việc đăng ký xe là nhằm vào mục tiêu quản lý nguồn nguy hiểm cao độ và quản lý trật tự an toàn xã hội, chứ không phải là đăng ký quyền sở hữu. Quyền sở hữu dựa trên Giấy chứng nhận đăng ký xe chỉ là suy diễn pháp lý gián tiếp, vì không có quy định nào khẳng định Giấy chứng nhận đăng ký xe máy là giấy chứng nhận quyền sở hữu.

1.6. Ngoài ra, khoản 2, Điều 212 về “Tài sản thuộc hình thức sở hữu tư nhân” nói trên của Bộ luật Dân sự còn mâu thuẫn với một số quy định khác về quyền sở hữu. Ví dụ như Điều 55 về “Tỷ lệ sở hữu cổ phần” của Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 quy định: “Một cổ đông là cá nhân không được sở hữu vượt quá 5% vốn điều lệ của một tổ chức tín dụng” (khoản 1). Và “Một cổ đông là tổ chức không được sở hữu vượt quá 15% vốn điều lệ của một tổ chức tín dụng” (khoản 2), trừ một số trường hợp ngoại lệ (tỷ lệ hạn chế hiện hành theo Nghị định số 59/2009/NĐ-CP ngày 16-7-2009 của Chính phủ về Tổ chức và hoạt động của Ngân hàng thương mại là 10 và 20%).

2.    Về việc xác lập quyền sở hữu:

2.1. Khoản 2, Điều 239 về “Xác lập quyền sở hữu đối với vật không xác định được chủ sở hữu” của Bộ luật Dân sự quy định: “Người phát hiện vật không xác định được ai là chủ sở hữu phải thông báo hoặc giao nộp cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công an cơ sở gần nhất để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại”. “Trong trường hợp vật không xác định được ai là chủ sở hữu là động sản thì sau một năm, kể từ ngày thông báo công khai, mà vẫn không xác định được ai là chủ sở hữu thì động sản đó thuộc sở hữu của người phát hiện theo quy định của pháp luật; nếu vật là bất động sản thì sau năm năm, kể từ ngày thông báo công khai vẫn chưa xác định được ai là chủ sở hữu thì bất động sản đó thuộc Nhà nước; người phát hiện được hưởng một khoản tiền thưởng theo quy định của pháp luật.” Theo quy định tại khoản 1, Điều 174 về “Bất động sản và động sản” của Bộ luật Dân sự thì:

“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:

1. a) Đất đai;
2. b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
3. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4. d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Tuy nhiên cho đến nay chưa có quy định nào của pháp luật xác định “tài sản khác” nào là bất động sản, kể cả tàu bay, tàu biển. Vậy, việc phát hiện vật là bất động sản chỉ có thể là đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất và xuất hiện lộ thiên trên mặt đất. Mà đất đai thì luôn luôn thuộc sở hữu của Nhà nước, thì về nguyên tắc những tài sản trên đất, nếu không xác định được là thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nào, thì sẽ chỉ thuộc về sở hữu của Nhà nước. Còn nếu như vật là tài sản bị chôn giấu, bị chìm đắm thì đã được xác lập quyền sở hữu theo quy định riêng tại Điều 240 của Bộ luật Dân sự. Do đó cần xem lại quy định không thực tế là xác định quyền sở hữu sau 5 năm cho người phát hiện được “vật là bất động sản”.

2.2. Khoản 1, Điều 247 về “Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu” của Bộ luật Dân sự quy định: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu…”

Cũng tương tự như trường hợp xác lập quyền sở hữu đối với vật không xác định được chủ sở hữu nói trên, nếu không có loại bất động sản nào khác đất đai và tài sản gắn liền với đất thì quy định này là vô nghĩa. Nhất là ngay tại khoản 2 của Điều 247 đã quy định rõ: “Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó.”

3.    Về quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai:

3.1. Về nguyên tắc, giao dịch mua bán, tặng cho, cầm cố, thế chấp,… thì người bán, người cầm cố, thế chấp phải có quyền sở hữu về tài sản. Điều này thể hiện qua các quy định sau đây của Bộ luật Dân sự:

–        “Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ”(khoản 1, Điều 429 về “Đối tượng của hợp đồng mua bán”);

–        “Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.” (khoản 2, Điều 429 về “Đối tượng của hợp đồng mua bán”);

–        “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.” (khoản 1, Điều 320 về “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”);

–        “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.” (khoản 1, Điều 342 về “Thế chấp tài sản” của Bộ luật Dân sự);…

Và tương tự là các quy định dưới đây trong Luật Nhà ở năm 2005:

–        Nhà ở phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật” (điểm a, khoản 1, Điều 91 về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”);

–        Bên bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp,… phải “là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự” (điểm a, khoản 1, Điều 92 về “Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở”).

3.2. Thế nhưng, khoản 2, Điều 230 về “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” của Bộ luật Dân sự lại quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.”

Và khoản 1, Điều 342 về “Thế chấp tài sản” của Bộ luật Dân sự lại quy định: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.”

Như vậy, muốn thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, cầm cố, thế chấp,… thì tài sản đó phải được xác định rõ (có giấy chứng nhận quyền sở hữu) và phải thuộc quyền sở hữu của bên mang tài sản đi giao dịch (kể cả đó là quyền tài sản). Nhưng Bộ luật lại thừa nhận việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, hay nói cách khác chưa xác định rõ và chưa thuộc sở hữu của người mang đi giao dịch. Như vậy, không cho phép mua bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng lại cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Trong trường hợp này, giao dịch thế chấp, với tư cách là một biện pháp bảo đảm lại trở thành chưa có gì bảo đảm.

Rõ ràng, Bộ luật chưa giải quyết được mâu thuẫn nói trên về quyền sở hữu và thực hiện quyền sở hữu. Việc nhiều cơ quan công chứng và đăng ký thế chấp từ chối thực hiện những giao dịch này cũng có cơ sở hợp lý.[2] Do vậy, cần xem xét chỉ nên cho phép thế chấp tài sản hiện hữu và quyền tài sản, chứ không nên cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.[3]

4.    Về quyền sở hữu nhà và quyền trổ cửa:

Việc trổ cửa đối với công trình xây dựng giáp ranh giới với bất động sản khác là vấn đề vô cùng quan trọng và xảy ra vướng mắc rất nhiều trên thực tế. Tuy nhiên Bộ luật Dân sự quy định quá sơ sài tại khoản 2, Điều 266 về “Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản”. Theo đó, chỉ quy định hai trường hợp là:

–        Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý;

–        Đối với trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Khoản 1, Điều 267 về “Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng” của Bộ luật Dân sự, thì chỉ quy định có tính nguyên tắc: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.” Và đến khoản 1, Điều 271 về “Hạn chế quyền trổ cửa” thì cũng quy định rất chung chung: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Như vậy, Bộ luật Dân sự đã không có một quy định cụ thể nào về việc hạn chế “trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện”. Luật đã phó mặc vấn đề này cho các văn bản hướng dẫn. Hậu quả là, theo mục 7.12.2 của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14-12-1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (đã hết hiệu lực), thì cửa sổ, cửa thông hơi, ban công phải bảo đảm tiêu chuẩn như sau:

–        Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 mét không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi;

–        Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 mét.

Nhưng theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam “Nhà ở và công trình công cộng – An toàn sinh mạng và sức khoẻ”, ban hành kèm theo Quyết định số 09/2008/QĐ-BXD ngày 06-6-2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì lại không có bất cứ hạn chế nào. Như vậy, chủ sở hữu nhà tha hồ trổ cửa sang nhà khác, bất kể khoảng cách và vị trí nào mà không phạm luật. Và như vậy, thì mặc dù có xuất hiện hành vi rõ ràng “xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.”, thì chủ sở hữu cũng không có cơ sở pháp lý cụ thể để có thể bảo vệ mình.

5.    Về quyền sở hữu tầng hầm nhà chung cư:

5.1. Việc tầng hầm của nhà chung cư là sở hữu chung hay riêng vẫn chưa thật rõ, nên đã dẫn đến nhiều vụ tranh chấp về sở hữu với tầng hầm, mà điển hình là chung cư The Manor Hà Nội do Bitexco làm chủ đầu tư.

Khoản 1, Điều 225 về “Sở hữu chung trong nhà chung cư” của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu.” (tương tự với quy định tại khoản 1, Điều 239 của Bộ luật Dân sự năm 1995).

Khoản 3, Điều 70 về “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư” của Luật Nhà ở năm 2006 quy định:

“3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

1. a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
2. b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
3. c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.”

Đoạn 2, điểm b, khoản 3, Điều 22 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.”

Nếu theo đúng các quy định nói trên, thì tầng hầm của nhà chung cư dùng làm “nơi để xe”, là phần diện tích dùng chung, mặc nhiên là sở hữu chung, chứ không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đáng tiếc là các cơ quan chức năng không khẳng định rõ điều này để bảo vệ quyền lợi của những hộ sở hữu căn hộ chung cư. Tại Công văn số 1839/BXD-QLN ngày 01-9-2009, Bộ Xây dựng đã cho rằng, tầng hầm trong nhà chung cư The Manor Hà Nội thuộc sở hữu riêng của Bitexco, mặc dù không có một căn cứ rõ ràng nào có thể phủ nhận các quy định của pháp luật nói trên.

5.2. Điểm c, khoản 2, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” quy định: “Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư…”.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở và điểm c, khoản 2, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nói trên, nếu “nơi để xe” là tầng hầm, thì tầng hầm phải được coi là sở hữu chung. Riêng về chỗ để xe ô tô, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định “do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư” là đã mở rộng theo hướng không phù hợp với quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.

5.3. Khoản 3, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP còn quy định: “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.” Như vậy là pháp luật đã né tránh việc làm rõ quyền sở hữu chung – riêng trong nhà chung cư bằng việc đẩy cho các bên quyết định. Đối với những trường hợp đã ký hợp đồng mua bán trước đây, vì không ghi nhận nội dung này, nên sẽ tiếp tục bế tắc về đỏi hỏi quyền sở hữu. Ngay cả đối với các hợp đồng mua bán mới phát sinh cũng vẫn không dễ dàng xác định. Giả sử tình huống khu chung cư có 100 căn hộ, trong đó 30 căn ký hợp đồng ghi nhận là sở hữu riêng, 70 căn lại thoả thuận là sở hữu chung, thì kết cục tầng hầm đó là chung hay riêng? Đáng lẽ Nhà nước phải có quan điểm dứt khoát bảo vệ người mua nhà, là những người tiêu dùng, những chủ sở hữu thực sự của chung cư. Chỉ trong trường hợp có thoả thuận khác, thì mới thực hiện theo thoả thuận. Chủ đầu tư bán hết (hoặc gần hết) phần diện tích nhà, thì không có lý do gì để giữ lại tầng hầm, là một phần công năng, tiện ích không thể thiếu, buộc phải kèm theo để phục vụ căn hộ chung cư. Về mặt kinh tế, không có chủ đầu tư bình thường nào lại bỏ vốn đầu tư rất lớn vào tầng hầm để thu hồi vốn sau vài chục năm bằng việc thu tiền trông giữ xe. Nếu chủ đầu tư đã phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm vào các căn hộ (tôi tin rằng các chủ đầu tư đều làm thế), mà lại giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình, thì đó là một sự gian lận, lừa dối khách hàng.

6.    Về quyền sở hữu chung của hộ gia đình:

Điều 108 về “Tài sản chung của hộ gia đình” của Bộ luật Dân sự quy định như sau: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.” Và Điều 109 về “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình” quy định như sau:

“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

Đây là một điều thách đố trên thực tế, vì có quá nhiều yếu tố mù mờ như:

–        Không có căn cứ pháp lý để khẳng định những người nào thuộc hộ gia đình để đưa vào chủ thể của các giao dịch đủ loại khác nhau trong các thời điểm khác nhau;

–        Không có cách gì để biết được những tài sản nào là “tài sản chung của hộ gia đình”;

–        Không thể xác định thế nào là “tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình”.

Vì vậy, cần xem xét loại bỏ chủ thể này và các quy định về quyền sở hữu chung của hộ gia đình (kể cả về nhà đất) ra khỏi Bộ luật Dân sự.

7.    Về quyền sở hữu chung của vợ chồng:

7.1. Khoản 1, Điều 219 về “Sở hữu chung của vợ chồng” của Bộ luật Dân sự quy định: “Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.”

Điều 27 về “Tài sản chung của vợ chồng” của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.

Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất.

2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung.”

Điều 32 về “Tài sản riêng của vợ, chồng” của Luật Hôn nhân và gia đình quy định: “Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng” và “đồ dùng, tư trang cá nhân”.

Như vậy ngoại trừ các tài sản riêng theo Điều 32 nói trên, thì tất cả những tài sản còn lại của vợ chồng là tài sản “thuộc sở hữu chung hợp nhất”.

7.2. Điều 28 về “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung” của Luật của Luật Hôn nhân và gia đình quy định như sau:

“1. Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chi dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện các nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng…”

Tuy nhiên, bằng chứng pháp lý về việc sở hữu chung của vợ chồng chỉ được ghi nhận “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.” theo khoản 2, Điều 27 nói trên. Theo quy định của pháp luật cũng như thực tế, cho đến nay chỉ duy nhất nhà ở là có ghi tên của hai vợ chồng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ngoài ra, còn quyền sử dụng đất cũng đã được pháp luật chỉ rõ là ghi tên của hai vợ chồng. Còn lại tất cả những tài sản khác, trong quá trình giao dịch thông thường, không thể tìm ra căn cứ pháp lý để xác định rằng đó là sở hữu chung hay sở hữu riêng của vợ chồng.

Điểm b, Mục 3, Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23-12-2000 của Hội đồng Thẩm phán Toà án Nhân dân Tối cao Hướng dẫn áp dụng một số quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 có hướng dẫn: “Thực tiễn cho thấy chỉ có tài sản rất lớn, rất quan trọng đối với đời sống gia đình thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu mới ghi tên của cả vợ chồng (như: nhà ở, quyền sử dụng đất…), song cũng không phải trong mọi trường hợp. Đối với các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận thường chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng (như: xe mô tô, xe ô tô, tàu, thuyền vận tải…).” Việc cho rằng “xe mô tô, xe ô tô, tàu, thuyền vận tải…” phải đăng ký quyền sở hữu là chưa có cơ sở pháp lý như phân tích tại Mục 1 của bài viết này “Về việc công nhận quyền sở hữu”.

7.3. Cùng với Điều 32 nói trên, Điều 99 về “Giải quyết quyền lợi của vợ, chồng khi ly hôn trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của một bên” của Luật Hôn nhân và gia đình còn chỉ rõ: “Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của một bên đã được đưa vào sử dụng chung thì khi ly hôn, nhà ở đó vẫn thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà, nhưng phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị nhà, căn cứ vào công sức bảo dưỡng, nâng cấp, cải tạo, sửa chữa nhà.”

Đó là những quy định rất vô lý, không phản ánh được mối quan hệ đặc biệt của vợ chồng và gia đình. Quy định “hồn ai nấy giữ” như vậy không khác gì việc góp vốn thành lập công ty. Phần vốn góp để hình thành nên công ty – gia đình của ai vẫn muôn đời của người ấy. Chỉ có phần tài sản tích luỹ chung của công ty – gia sản trong hôn nhân, thì mới là của chung các thành viên công ty – vợ chồng. Vì vậy cần sửa Luật theo hướng, tài sản có trước khi đăng ký kết hôn, sau một thời gian nhất định phải mặc nhiên trở thành tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp hai bên có khế ước thoả thuận duy trì tình trạng sở hữu riêng.

7.4. Như vậy, trong đa số các trường hợp, không có cơ sở pháp lý khẳng định rằng một tài sản cụ thể là thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung của hai vợ chồng. Một số quy định của pháp luật, lại khẳng định quyền sở hữu chỉ hoàn toàn dựa trên hình thức. Ví dụ khoản 3, Điều 6 về “Giải thích từ ngữ” của Quy chế về Tiền gửi tiết kiệm, ban hành kèm theo Quyết định số 1160/2004/QĐ-NHNN ngày 13-9-2004 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã quy định rõ: “Chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm là người đứng tên trên thẻ tiết kiệm”. Tuy nhiên trên thực tế, tiền gửi tiết kiệm là một trong những tài sản thường xuyên không thuộc hoặc không chỉ thuộc quyền sở hữu của người gửi, có thể là những dạng sau:[4]

–        Tiền gửi tiết kiệm thuộc sở hữu chung của vợ chồng;

–        Tiền gửi tiết kiệm của công đoàn, công ty hoặc tổ chức khác giao cho cá nhân;

–        Tiền gửi tiết kiệm của bố mẹ nhờ con cái hoặc của người này nhờ người khác đứng tên hộ;

–        Tiền gửi tiết kiệm thuộc sở hữu chung của nhiều người (như tiền họ, tiền góp chung của một nhóm người);

–        Tiền gửi tiết kiệm là tài sản do phạm tội mà có (như tiền tham ô, trộm cắp,…);…

Như vậy, pháp luật cần có quy định công nhận giá trị pháp lý thực tế giao dịch đối với những tài sản không đăng ký quyền sở hữu, thì dù bản chất là sở hữu chung của vợ chồng, nhưng hầu hết lại chỉ do một người giao dịch.

8.    Về quyền định đoạt quyền sở hữu chung:

8.1. Trường hợp tài sản chỉ ghi tên một người vợ hoặc chồng, thì không có căn cứ xác định là sở hữu chung hay riêng. Khi ấy giao dịch mua bán, thế chấp lúc nào cũng có thể bị rơi vào tình trạng bất hợp pháp nếu chỉ có một người ký vào giấy tờ giao dịch.

Pháp luật định ra nguyên tắc sở hữu chung nhưng lại không có các công cụ, cách thức cần thiết để kiểm soát việc đó, dẫn đến giao dịch dân sự trên thực tế gặp nhiều rắc rối. Ví dụ, có nhiều quan điểm khác nhau về việc cho hay không cho phép người đứng tên trên giấy chứng nhận đăng ký xe ô tô được bán xe, hay phải bắt có cả 2 vợ chồng ký hoặc bắt phải xuất trình giấy chứng nhận độc thân.

Vàng, tiền, giấy tờ có giá,… với giá trị từ rất nhỏ đến rất lớn, rõ ràng về nguyên tắc hầu như thuộc sở hữu chung hợp nhất của hai vợ chồng, nhưng khi giao dịch thì lại mặc nhiên toàn chấp nhận một người quyết định.

Việc mua bán, thế chấp, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung, bắt buộc phải có sự nhất trí đồng thời của cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, một người bán nhà thuộc sở hữu riêng nhưng cũng vô cũng khó khăn trong việc phải chứng minh là độc thân, là chưa có vợ, chồng hoặc tài sản đó không thuộc sở hữu chung với vợ hoặc chồng. Như vậy, là Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên một người mà cũng vẫn phải chứng minh quyền sở hữu của hay không của một người. Vì vậy, pháp luật cũng cần quy định rõ để tránh gây khó khăn vướng mắc cho việc định đoạt quyền sở hữu.

8.2. Đặc biệt, trong các trường hợp một trong hai vợ chồng hoàn toàn tự nguyện bán, thế chấp, tặng cho phần tài sản là nhà ở của mình thì cũng cần xem xét công nhận. Thực tiễn nhiều năm trước đây, các toà án cũng đã từng công nhận một phần thế chấp trong những trường hợp chỉ có vợ hoặc chồng ký hợp đồng thế chấp. Việc này cũng là tôn trọng ý chí định đoạt của chủ sở hữu. Chấp nhận như vậy còn hạn chế được những trường hợp chủ sở hữu lật lọng, phủ nhận hợp đồng, trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ mà mình đã tự nguyện cam kết. Mặc dù tài sản của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất, nhưng vẫn được phân chia trên cơ sở những quy định sau:

–        Chia tài sản chung (Điều 29, Luật Hôn nhân và gia đình), chia tài sản khi ly hôn (Điều 95 và 98, Luật Hôn nhân và gia đình), chia thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự hay phải phát mại để thi hành án dân sự theo quy định của Luật Thi hành án dân sự;

–        “Khi cần phân chia vật không chia được thì phải trị giá thành tiền để chia” (đoạn 2, khoản 2, Điều 177 về “Vật chia được và vật không chia được” của Bộ luật Dân sự);

–        “Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.” (khoản 1, Điều 217 về “Sở hữu chung hợp nhất” của Bộ luật Dân sự;

–        “Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.” (khoản 2, Điều 217 về “Sở hữu chung hợp nhất” của Bộ luật Dân sự);

–        Vợ chồng “có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung” (khoản 2, Điều 219 về “Sở hữu chung của vợ chồng” của Bộ luật Dân sự);

–        “Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án” (khoản 4, Điều 219 về “Sở hữu chung của vợ chồng” của Bộ luật Dân sự).

–        “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.” (khoản 1, Điều 223 về “Định đoạt tài sản chung” của Bộ luật Dân sự);

–        “Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.” (khoản 2, Điều 223 về “Định đoạt tài sản chung” của Bộ luật Dân sự).

Về bản chất, việc công nhận một nửa sự thật, một nửa cam kết, một nửa tài sản này cũng không khác nhiều so với việc thừa nhận các giao dịch cầm cố thẻ tiết kiệm hay cầm cố cổ phiếu tuy là sở hữu chung của hai vợ chồng nhưng lại luôn luôn chỉ có một người giao dịch.

8.3. Chỉ chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, trong giao dịch bảo đảm (cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ), thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm tương đương với quyền định đoạt của chủ sở hữu. Việc này được quy định tại các Điều 358 về “Đặt cọc”, Điều 359 về “Ký cược”, Điều 359 về “Ký quỹ”, Điều 336 về “Xử lý tài sản cầm cố”, Điều 355 về “Xử lý tài sản thế chấp”. Cụ thể, Điều 336 và 355 quy định: Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố, thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.

Như vậy, trong trường hợp này, tài sản vẫn được đưa ra bán đấu giá, mặc dù các bên không có thoả thuận về việc xử lý (định đoạt) tài sản hoặc chủ sở hữu tài sản không đồng ý (Điều 65 về “Xử lý tài sản bảo đảm là động sản trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm).

8.4. Khoản 3, Điều 223 về “Định đoạt tài sản chung” của Bộ luật Dân sự đã quy định: “Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

Quy định mang tính nguyên tắc nền tảng này của Bộ luật Dân sự có phần không phù hợp với quy định về việc bán cổ phần, cổ phiếu là phần quyền sở hữu thuộc sở hữu chung trong công ty. Theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 77 của Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì: “Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác” chỉ trừ 2 trường hợp sau:

–        “Cổ đông sở hữu cổ phần ưu đãi biểu quyết không được chuyển nhượng cổ phần đó cho người khác” (khoản khoản 3, Điều 81, Luật Doanh nghiệp);

–        “Trong thời hạn ba năm, kể từ ngày công ty được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, cổ đông sáng lập có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần phổ thông của mình cho cổ đông sáng lập khác, nhưng chỉ được chuyển nhượng cổ phần phổ thông của mình cho người không phải là cổ đông sáng lập nếu được sự chấp thuận của Đại hội đồng cổ đông” (khoản 5, Điều 84, Luật Doanh nghiệp).

8.5. Khoản 2, Điều 225 về “Sở hữu chung trong nhà chung cư” của Bộ luật Dân sự quy định: “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung”. Quy định này không chính xác, vì phần quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu các căn hộ có thể khác nhau phụ thuộc vào tỷ lệ phần diện tích sở hữu. Một chủ sở hữu căn hộ 50 m² không thể cũng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau với một chủ sở hữu căn hộ 300m². Trường hợp này sẽ càng vô lý khi suy diễn các chủ sở hữu sẽ có quyền “ngang nhau” đối với quyền sử dụng diện tích mặt đất theo quy định tại khoản 3, Điều 225: “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.”

9.    Về việc hạn chế quyền sở hữu:

9.1. Bộ luật Dân sự có một loạt quy định về quyền địa dịch như:

–        Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 273);

–        Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 274);

–        Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề (Điều 275);

–        Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề (Điều 276);

–        Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 277);

–        Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 278).

Tuy nhiên, Bộ luật lại không có quy định rõ về công cụ, thủ tục pháp lý để công khai các quyền trên và bảo đảm việc chuyển giao nghĩa vụ bảo đảm các quyền này cho người mua, người tiếp nhận bất động sản.

9.2. Điều 461 về “Mua trả chậm, trả dần” của Bộ luật Dân sự quy định:

“Các bên có thể thoả thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng vật mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Tuy nhiên Bộ luật lại không quy định và không có biện pháp ràng buộc, nên đã dẫn đến tình trạng người mua trả chậm trả dần tài sản có thể mang bán, cầm cố, thế chấp tài sản đó, và người mua, người nhận cầm cố, thế chấp sẽ bị thiệt hại do tài sản vẫn thuộc sở hữu của người bán đầu tiên.

9.3. Điều 462 về “Chuộc lại tài sản đã bán” của Bộ luật Dân sự quy định:

“1. Bên bán có thể thoả thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thoả thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thoả thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản.”

Mặc dù đã quy định “trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản”, nhưng vì bên mua đã có quyền sở hữu đối với tài sản nên vẫn giao dịch được, mà không có gì ngăn cấm. Rủi ro sẽ lại vô tình rơi vào người mua cuối cùng. Mặt khác cũng cần xem lại tính hợp lý của quy định này, vì người mua đã là chủ sở hữu nhưng lại không được quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình.

9.4. Khoản 1, Điều 670 về “Di sản dùng vào việc thờ cúng” của Bộ luật Dân sự quy định: “Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng”. Cũng tương tự như các trường hợp nêu trên, người quản lý hay được đứng tên trên giấy tờ sở hữu di sản dùng vào việc thờ cúng có thể bán những tài sản này mà không có cách gì để bảo vệ người mua.

MỤC LỤC

1. Về việc công nhận quyền sở hữu:……………………………………………………………………….. 1
2. Về việc xác lập quyền sở hữu:…………………………………………………………………………….. 4
3. Về quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai:……………………………………………. 5
4. Về quyền sở hữu nhà và quyền trổ cửa:………………………………………………………………. 7
5. Về quyền sở hữu tầng hầm nhà chung cư:…………………………………………………………… 8
6. Về quyền sở hữu chung của hộ gia đình:…………………………………………………………… 10
7. Về quyền sở hữu chung của vợ chồng:……………………………………………………………… 10
8. Về quyền định đoạt quyền sở hữu chung:………………………………………………………….. 13
9. Về việc hạn chế quyền sở hữu:………………………………………………………………………….. 16

————————————–

Địa chỉ liên hệ:

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070

BÌNH LUẬN CHẾ ĐỊNH QUYỀN SỞ HỮU

TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005[1]

[1]   Bài thứ 2 trong loạt bài tham gia xây dựng Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2] Xem bài “Thế chấp nhà ở tương lai – Mập mờ giữa sai và đúng!”, Luật sư Trương Thanh Đức, Chuyên đề Đăng ký giao dịch bảo đảo – Tạp chí Dân chủ và Pháp luật tháng 10-2009.

[3] Xem bài “Những điều không thể về giao dịch bảo đảm”, Luật sư Trương Thanh Đức, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 24 (161) tháng 12-2009.

[4] Những rủi ro từ việc cầm cố thẻ tiết kiệm, Luật sư Trương Thanh Đức, Tạp chí Ngân hàng số 23 tháng 12-2008.