Đúng sai của uỷ quyền thế chấp.

(TTTCTT) – Hợp đồng bảo đảm tiền vay tuy chỉ là một hợp đồng phụ trong mối quan hệ với hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều khi nó lại đóng vai trò quan trọng hơn hợp đồng chính. Các yếu tố pháp lý trong hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng phức tạp hơn hợp đồng tín dụng, trong đó có vấn đề uỷ quyền ký kết hợp đồng thế chấp. Thế nhưng lại có nhiều quan điểm trái ngược về tính hợp pháp của quan hệ uỷ quyền, mà vụ án dưới đây là một ví dụ điển hình.

Ngân hàng, công chứng, toà án đều sai?

Giữa năm 2010, Tạp chí T. có đăng bài “Hợp đồng uỷ quyền, những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật” của tác giả N.V.B., một thẩm phán Toà án Nhân dân Tối cao.[1] Tác giả bài viết trên đã nêu ra một vụ án, trong đó nổi cộm lên những vấn đề pháp lý của một hợp đồng uỷ quyền thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng.

Tác giả đã trích dẫn nội dung quan trọng nhất của hợp đồng uỷ quyền trong vụ án này được lập vào ngày 15-8-2006 là: “Ông Th. uỷ quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp thành phố Q.”. Do ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp Toà đã quyết định phát mại tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

Qua đó, tác giả bài báo đã cho rằng, có một loạt vấn đề đã bị nhận thức và áp dụng sai pháp luật trong vụ việc này như: Hợp đồng uỷ quyền sai trái; Hợp đồng tín dụng vi phạm pháp luật và có sự nhập nhằng giữa hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh.

Chẳng lẽ, một vấn đề cơ bản và rõ ràng như hợp đồng uỷ quyền, mà từ chủ sở hữu cho đến phòng công chứng, từ ngân hàng cho đến một loạt cơ quan pháp luật tiến hành tố tụng là công an, viện kiểm sát và toà án mấy cấp, đều nhầm lẫn, sai trái (!?).

Hợp đồng uỷ quyền có sai pháp luật?

Về việc này, tác giả bài viết đã cho rằng:

– “Bản chất của hợp đồng uỷ quyền mà ông Th. lập chính là ông Th. nhờ ông D. mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình đến ngân hàng để vay tiền cho ông Th.”, nhưng ông D. đã “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng để vay vốn cho chính bản thân mình”;

– “Không thể có kiểu hợp đồng uỷ quyền như vậy, ông Th. uỷ quyền cho ông D., nhưng ông D. lại không nhân danh ông Th., mà nhân danh chính mình để vay, còn ông Th. thì giống như người bảo lãnh. Điều này vừa trái với hình thức, vừa trái với nội dung hợp đồng uỷ quyền”.

Chủ sở hữu tài sản thì có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Quyền định đoạt tài sản bao gồm quyền bán (chuyển nhượng), trao đổi, tặng cho, cho vay mượn, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản (Điều 197 của Bộ luật Dân sự). Thế chấp có thể được hiểu là một trong những quyền định đoạt khác đối với tài sản. Bởi chấp nhận đưa tài sản vào thế chấp sẽ đồng nghĩa với việc chấp nhận tài sản có thể bị xử lý phát mại vào bất cứ lúc nào để thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn trả nợ.

Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện các các quyền trên. Trong trường hợp này, người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu (Điều 198 của Bộ luật Dân sự). Đây là một việc làm hoàn toàn bình thường, đúng pháp luật. Quyền sử dụng đất cũng là một tài sản và người có quyền sử dụng đất cũng có các quyền tương tự như đối với một chủ sở hữu tài sản.

Trong trường hợp nói trên, đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình. Việc này là hoàn toàn đúng với quy định về hợp đồng uỷ quyền tại Điều 581 của Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền”.

Nếu trong hợp đồng uỷ quyền đã ghi nội dung đúng như tác giả đã nêu: “Ông Th. uỷ quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn…”, mà không có hạn chế gì khác, thì đã không giới hạn cụ thể việc thế chấp để bảo đảm cho số tiền vay là bao nhiêu. Điều đó đồng nghĩa với việc ông Th. chấp nhận dùng toàn bộ tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ vay vốn với mức cao nhất mà ngân hàng có thể chấp nhận cho vay (bao gồm cả lãi và các chi phí có liên quan đến nợ gốc). Phạm vi uỷ quyền như vậy là rất rộng, không có giới hạn cụ thể, nhưng hoàn toàn là điều bình thường và đúng với quy định của pháp luật.

Như vậy, chủ tài sản, cơ quan công chứng, ngân hàng và các cơ quan tiến hành tố tụng trong vụ việc nói trên đều đã thực hiện đúng quy định của pháp luật về uỷ quyền và hoàn toàn không hề có sự nhầm lẫn nào “do nhận thức không đúng về hợp đồng uỷ quyền” như nhận định của tác giả.

 Hợp đồng tín dụng có vi phạm pháp luật?

Tác giả bài viết trên đã cho rằng: Ngân hàng đã làm không đúng thủ tục pháp lý khi “trong hợp đồng tín dụng không cần ông Th. ký, mặc dù trong hợp đồng tín dụng có tên Th. và tài sản thế chấp của ông Th.”.

Nếu hợp đồng thế chấp là văn bản cam kết giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp, thì hợp đồng tín dụng là văn bản cam kết giữa bên vay và bên cho vay. Chỉ trong trường hợp thoả thuận thế chấp không được tách ra thành một hợp đồng riêng, mà được đưa vào trong hợp đồng tín dụng, thì bên thế chấp mới phải ký vào hợp đồng tín dụng. Còn trường hợp đã có hợp đồng uỷ quyền thế chấp, thì dù cho có hay không có hợp đồng thế chấp riêng, người thế chấp cũng không cần phải ký vào hợp đồng tín dụng.

Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.. Trong vụ án nói trên, ông D. là người ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng “vay vốn cho chính bản thân mình” chứ không phải là “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng” để vay vốn ngân hàng. Vì là hợp đồng tín dụng giữa ông D. với ngân hàng, nên ông D. phải ký hợp đồng bằng chính tư cách của mình, chứ không thể nhân danh ông Th. để ký hợp đồng vay vốn. Vì vậy, ông Th. không có lý do gì lại phải ký vào hợp đồng tín dụng như thắc mắc của tác giả. Còn trong hợp đồng tín dụng có nhắc đến tên người thế chấp và tài sản thế chấp là hoàn toàn cần thiết và đúng pháp luật. Việc này cũng tương tự như trong hợp đồng thế chấp có nhắc đến tên người vay vốn và hợp đồng tín dụng.

Tác giả đã nhầm lẫn từ quan hệ uỷ quyền “cầm cố, thế chấp” tài sản để vay vốn sang việc uỷ quyền vay vốn có tài sản “cầm cố, thế chấp”. Hay nói cách khác, tác giả đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng, nên mới cho rằng đã có sự “nhập nhằng” trong vụ việc nói trên. Trong trường hợp này, ông Th. chỉ ký một hợp đồng uỷ quyền thế chấp là đủ yếu tố pháp lý, chứ không có bất kỳ lý do nào bắt phải ký thêm một hợp đồng thế chấp hay hợp đồng “bảo lãnh” nữa.

Nếu kết luận như tác giả, thì hàng vạn hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết trên cơ sở uỷ quyền thế chấp từ trước đến nay đều vô hiệu do vi phạm vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật. Và như vậy thì cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng uỷ quyền nói chung, hợp đồng uỷ quyền thế chấp nói riêng không có giá trị pháp lý (!?).

Có sự nhập nhằng giữa cầm cố, thế chấp và bảo lãnh?

Tác giả bài viết trên cho rằng: Ngân hàng đã làm “trái pháp luật” khi “tuỳ tiện cho ông D. vay” mà không “buộc ông Th. lập văn bản bảo lãnh hoặc ghi trong hợp đồng chính được quy định tại Điều 362 Bộ luật Dân sự” về “Hình thức bảo lãnh”. Và tác giả viết: “trường hợp nào gọi là bảo lãnh, trường hợp nào gọi là thế chấp, cầm cố…; uỷ quyền khác với bảo lãnh, không thể có sự nhập nhằng được”.

Đáng tiếc là chính tác giả lại không phân biệt được thế nào là bảo lãnh, thế nào là thế chấp và đâu là cầm cố, khi cho rằng trường hợp bảo đảm tiền vay nói trên phải được lập thành hợp đồng bảo lãnh.

Theo khái niệm bảo lãnh trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 (đã hết hiệu lực), thì có 3 trường hợp điển hình là: Thứ nhất là bảo lãnh có tài sản cầm cố kèm theo, thứ hai là bảo lãnh có tài sản thế chấp kèm theo và thứ ba là bảo lãnh không có tài sản cụ thể nào kèm theo. Nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, thì trường hợp thứ nhất, được gọi là cầm cố tài sản của người thứ ba; trường hợp thứ hai, được gọi là thế chấp tài sản của người thứ ba. Chỉ còn trường hợp thứ ba mới tiếp tục được gọi là bảo lãnh (không có bất cứ tài sản cầm cố, thế chấp nào kèm theo). Cái khó làm cho rất nhiều người nhầm lẫn là ở chỗ, Bộ luật Dân sự không diễn đạt rõ câu chữ như vậy. Tuy nhiên, có thể hiểu vấn đề này theo cách giải thích tại khoản 4, Điều 72, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm là: Việc “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” theo quy định cũ “được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất” của người thứ ba. Điều đó có nghĩa là không còn tồn tại khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như trước đây. Càng không có khái niệm cầm cố quyền sử dụng đất. Chỉ còn duy nhất một cụm từ đúng là thế chấp quyền sử dụng đất và chỉ khác nhau ở chỗ, đó là thế chấp của chính người có nghĩa vụ trả nợ (người vay vốn) hay là thế chấp của người thứ ba (từ năm 2005 trở về trước gọi là người bảo lãnh).

Trong bài viết nói trên, tác giả cũng nhấn mạnh đến việc phải phân biệt đúng khái niệm pháp lý, nhưng chính tác giả đã 5 lần nhắc đến cụm từ cơ quan công chứng “chứng thực” hợp đồng thế chấp, trong khi theo đúng thuật ngữ pháp lý, thì cơ quan công chứng chỉ “chứng nhận”, chứ không “chứng thực” hợp đồng thế chấp. Việc “chứng thực” hợp đồng (nếu có) chỉ được dùng cho hoạt động chứng thực của UBND. Điều này đã được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Công chứng năm 2006, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08-12-2000
về công chứng, chứng thực (đã hết hiệu lực), Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18-5-2007 của Chính phủ về Cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chính thực chữ ký,…

Rủi ro pháp lý và rủi ro nhận thức

Việc ký hợp đồng thế chấp trên cơ sở hợp đồng uỷ quyền sẽ đương nhiên nảy sinh thêm những rủi ro về mặt pháp lý, không nên khuyến khích. Vì thế có nhiều ngân hàng đã không chấp nhận việc cá nhân uỷ quyền thế chấp hoặc nhận thế chấp của người thứ ba, nếu như không có lý do hợp lý, thuyết phục.

Tuy nhiên, thực hiện thế chấp như thế không có gì là sai trái. Cơ quan công chứng và ngân hàng, nếu có lỗi trong trường hợp này, thì chỉ có thể là đã không giải thích tường tận mọi nhẽ cho ông Th. biết hậu quả của việc uỷ quyền thế chấp là có thể mất toàn bộ tài sản, nếu như người vay không trả được nợ. Tuy nhiên, lỗi này nếu có cũng không phải chịu chế tài pháp lý. Người uỷ quyền thế chấp đương nhiên phải biết và phải chấp nhận nghĩa vụ của mình, khó có thể nại ra lý do không hiểu biết pháp luật, nhất là đã ký vào hợp đồng thế chấp trước mặt công chứng viên.

Nếu có điều gì đó cảm thấy không hợp tình, hợp lý trong nhiều vụ việc tương tự nói chung và trong vụ án cụ thể nói trên, thì lỗi lầm đầu tiên và chủ yếu là do ông Th., chủ tài sản, đã uỷ quyền cho người khác mang tài sản của mình đi thế chấp, mà đã không hiểu biết pháp luật hoặc do quá tự tin mà nghĩ rằng, người vay vốn sẽ trả nợ sòng phẳng, thì tài sản của mình vẫn còn nguyên vẹn. Người đời đã tổng kết chí lý về cái dại của người mang nhà đất của mình đi thế chấp cho người khác trong câu: Trên đời có bốn cái ngu. Làm mai, lãnh nợ, gác cu, cầm chầu. Vì vậy ngân hàng cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem trường hợp nào thì mới chấp nhận giao dịch với người tự khép mình vào câu ngạn ngữ này.

Tóm lại, trong vụ án nói trên, việc ngân hàng cho ông D. vay, có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của ông Th. là hoàn toàn đúng pháp luật, chứ không hề “tuỳ tiện cho ông D. vay”. Không có bất cứ cơ sở pháp lý nào có thể dẫn đến kết luận, việc ký hợp đồng tín dụng được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất là “vừa trái với hình thức, vừa trái với nội dung hợp đồng uỷ quyền” như nhận định của tác giả bài viết nói trên. Và cơ quan công chứng cũng như các cơ quan tiến hành tố tụng đã hiểu và giải quyết đúng pháp luật về hợp đồng uỷ quyền và toàn bộ vụ việc.

Chỉ có tác giả bài viết nói trên mới hiểu và nhận xét không đúng về nội dung và hình thức của hợp đồng uỷ quyền để ký hợp đồng thế chấp vay vốn ngân hàng. Tác giả đã nhầm lẫn từ những khái niệm cơ bản nhất như sử dụng từ “bảo lãnh” thay cho “thế chấp” quyền sử dụng đất, sử dụng từ “chứng thực” thay cho “chứng nhận” của công chứng, cho đến việc bắt người uỷ quyền thế chấp phải ký vào hợp đồng tín dụng, bắt người vay vốn phải nhân danh người thế chấp ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng,… Nếu các thẩm phán khác của Toà án cũng phán xử như tác giả, thì thật là một thảm hoạ đối với ngành Ngân hàng.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC.

——————-

Bài viết đăng trên Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ số 5 (326) ngày 01-3-2011:

Trao đổi:

Ngày 10-5-2011 nhận được phản hồi của bạn nam_law_hn trên Blog:

“Em chào Luật sư!

Em là học viên khóa đào tạo luật sư 8.2 đợt II. Trong quá trình học, em cũng đã có được biết đến luật sư trên giàng đường. Hôm nay, khi lang thang trên internet để tìm tài liệu, em lại đọc được các bài viết rất bổ ích của Luật sư.

Qua tình huống nêu trên, theo Luật sư, có nên chăng phải sửa đổi lại các quy định của BLDS? Bởi hiện tại có rất nhiều trường hợp người dân “bị lừa” ký các hợp đồng ủy quyền (vì hám lợi, vì thiếu hiểu biết). Từ đó các đối tượng được ủy quyền thực hiện các hợp đồng cầm cố, thế chấp và thậm chí là bán. Khi người có tài sản biết thì “người được ủy quyền” đã cao chạy xa bay.”

Đã trả lời:

“Việc người dân bị lừa là do thiếu hiểu biết (không phải bị lừa riêng về chuyện này, mà bị lừa đủ mọi lĩnh vực), cộng với công chứng không làm hết trách nhiệm và ngân hàng thì làm lấy được, chứ hoàn toàn không phải do pháp luật về uỷ quyền không hợp lý.

Vì vậy tôi không đồng tình với một số ý kiến cho rằng phải cấm việc uỷ quyền thế chấp.”

Ngày 15-5-2011 nhận được e-mail của Duc Nguyen lsnguyenduc@gmail.com:

“Vẫn thấy thắc mắc

Thưa Luật sư!

Qua điều 581, điều 342 BLDS về Hợp đồng ủy quyền và Thế chấp tài sản thì tôi thấy qua nội dung trên “bản chất của pháp luật” có vấn đề gì đó không Luật sư?

“Hợp đồng ủy quyền…theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền … “, “Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự….”

Ông D không thực hiện công việc “nhân danh cho bên ủy quyền” và ông D dùng “”tài sản thế chấp không thuộc sở hữu của mình”” để đảm bảo nghĩa vụ dân sự thì có đúng với những điều luật nói trên không nhỉ ???

Ngay cả khi tôi thấy các quy định dưới luật về “giao dịch đảm bảo” cho phép dùng tài sản của ngừơi thứ 3, thì tôi thấy ông D vay vốn ngân hàng bằng “ủy quyền” tài sản của ông Th thì cũng không đúng với bản chất của vấn đề. Phải chăng Công chứng viên, nghành ngân hàng quá bạo tay trong giao dịch này !!!”

Đã trả lời:

1. Nếu ông Th. (người uỷ quyền) chỉ đồng ý cho ông D. (người được uỷ quyền) thế chấp tài sản của họ để bảo đảm cho nghĩa vụ của chính ông Th, hoặc của một đối tượng X. nào khác, mà ông D, lại mang thế chấp cho chính mình, thì mới phải phân vân như bạn nghĩ.
2. Thay vì ông Th. (người có tài sản) ký hợp đồng để chế chấp cho ông D., thì ông Th. đã uỷ quyền cho ông ông D. làm việc đó. Xét về bản chất của giao dịch thì không có gì khác nhau cả.
3. Qua hai ý trên thì thấy rõ, ông D. là người nhân danh (thay mặt) ông Th., thế chấp tài sản sản thuộc quyền sở hữu của ông Th., chứ đâu có nhân danh mình dùng TS của người khác mang đi thế châp (về bản chất là giao dịch thế chấp của ông Th.).

Như vậy, xét về bản chất, ông Th. dùng tài sản thế chấp thuộc sở hữu của mình” để bảo đảm nghĩa vụ dân sự (cho ông D.), chứ đâu có phải là ông D. dùng “tài sản thế chấp không thuộc sở hữu của mình” để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho mình!

——————————————–

[1] Công bố: Tạp chí TAND, tác giả Nguyễn Văn Bường, Thẩm phán Toà phúc thẩm TANDTC tại Đà Nẵng. Bài viết này gửi Tạp chí TAND để tranh luận lại, nhưng từ tháng 5 cho đến 12-2010, Tạp chí đã cố tình lờ đi, không dám đăng.