Bảy vướng mắc trong một điều luật.

(DN&PL) – “Giá đất do Nhà nước quy định” được đề cập đến tại Điều 99 của Dự thảo Luật Đất đai đang trình Quốc hội xem xét. Có lẽ là vấn đề khó nhất, nên đó là điều duy nhất trong Dự thảo được thiết kế 2 phương án khác nhau. Tuy nhiên cả 2 phương án đều có nhiều vấn đề chưa đạt yêu cầu, cần phải thay đổi cơ bản.

Thứ nhất, là quy định Chính phủ điều chỉnh khung giá khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% và liên tục từ 180 ngày trở lên (phương án 1). Cho đến thời điểm này, con số biến động giá đất nói chung và cụ thể 20% chỉ là con số ước đoán, chứ chưa có cơ sở khoa học và pháp lý. Luật đưa ra con số này, thì phải có cơ sở tình toán chính xác từng phần trăm, chứ không thể “bốc thuốc”. Cứ tạm coi như “bốc” đúng rồi, nhưng lại gắn liền với căn cứ phải liên tục từ 180 ngày trở lên, thì đôi khi trở thành sự thách đố. Chẳng hạn, thực tế giá đất có thể tăng năm ba tháng, rồi lại giảm một chút trong một hai tháng, thì dù có tăng đến 100% nhưng vẫn không được điều chỉnh, vì thiếu điều kiện “liên tục” 6 tháng. Rồi giá đã tăng trên 20% và liên tục 180 ngày, nhưng trong quá trình làm thủ tục trình tăng giá vào tháng thứ 7, mà giá lại hạ xuống, thì quyết tăng là vô lý, mà giữ nguyên thì lại trái luật?

Thứ hai, là quy định việc Chính phủ quy định “giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương” (cả 2 phương án). Quy định nguyên tắc tính giáp giáp ranh thì được, chứ quy định giá đất giáp ranh cho tương đối ăn khớp với nhau thì cần xem lại, liệu có là điều bất khả thi. Vì làm sao có thể  định giá ăn khớp giữa ranh giới của 63 tỉnh, thành phố, đấy là chưa muốn nói, theo tinh thần của Điều luật, thì phải chung giá đến từng thôn, từng xã giáp ranh, chứ không thể tính chung chung theo huyện, quận, thị xã. Và giáp ranh tỉnh, thành phố đã phải giống nhau, thì chẳng có lý gì đất giáp ranh giữa các khu vực trong từng tỉnh, thành phố lại có sự chênh lệch đáng kể.

Thứ ba, là quy định khi giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố tăng giảm trên 20% và liên tục từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ cũng điều chỉnh giá đất thuộc khu vực này (cả 2 phương án). Đây cũng là một điều bất khả thi, vì tỉnh này tăng 23%, nhưng tỉnh khác chỉ tăng 15%, thì con số 20% lấy theo cơ sở nào? Chưa kể ngay trong một tỉnh, thành phố cũng xảy ra tình trạng biến động tương tự giữa các khu vực như vậy. Và để thực hiện đúng quy định này, không nhẽ Chính phủ phải đi điều chỉnh giá đất giáp ranh của từng xã, từng huyện giáp ranh khắp cả nước?

Thứ tư, là quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (phương án 1). Đây là mấu chốt của vấn đề về giá đất không bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mất đất, là nguyên nhân dẫn tới phần lớn các vụ khiếu kiện. Bảng giá đất chỉ cần thiết và hợp lý để tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính các khoản thuế, phí và tiền phạt liên quan đến đất đai. Còn tính tiền bồi thường thiệt hại, thì cần phải tuân theo nguyên tắc dân sự, đó là bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế, theo giá thị trường, chứ không thể ấn định một mức thiệt hại xa vời, thậm chí là tượng trưng sai lầm như bấy lâu. Người dân cảm thấy bị cưỡng đoạt khi chỉ được bồi thường giá đất bằng một nửa, thậm chí một phần ba, một phần tư giá thực. Chưa nói những sự bức xúc, bất công khi giá tăng lên vùn vụt sau khi bị thu hồi, chủ đầu tư kiếm siêu lợi nhuận, hàng xóm láng giềng không phải di dời, thì được hưởng lợi trời cho từ giá nhà đất tăng lên vài lần, thậm chí là hàng chục lần, nếu như từ ngóc ngách tự dưng được ra mặt tiền.

Thứ năm, là quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng không được thấp hơn bảng giá đất (đã được UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ 5 năm một lần theo khung giá đất của Chính phủ) (phương án 2). Như vậy, có vẻ theo hướng bồi thường sát giá hơn phương án 1 nên trên, tuy nhiên e ngại rằng quy định này vẫn cũ cả rượu lẫn bình. Vì điểm a, khoản 1, Điều 56 của Luật Đất đai hiện hành đã quy định rất rõ về Giá đất do Nhà nước quy định phải: “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”, thế nhưng rồi giá bồi thường cứ cách xa giá thị trường vời vợi và chẳng thấy tăm hơi đâu cái gọi là sự phù hợp. Đến nay, Dự thảo quy định một trong nhiều nguyên tắc và phương pháp định giá đất tại điểm c, khoản 1, Điều 98 là “Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là giá đất thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất” thì cũng vẫn chẳng có gì bảo đảm đó không phải là “bổn cũ soạn lại”, là không thấp xa so với giá thị trường như bao nhiêu năm qua. Ngay kể cả trường hợp bồi thường cao hơn giá trị nhà đất bị giải toả, thì đa số người dân cũng chẳng thích thú khi phải dời bỏ nơi ở cũ đến “ngụ cư” tại nơi mới.

Thứ sáu, là quy định “UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi ban hành.” (cả 2 phương án). Cho ý kiến về bảng giá thì khác nào bình luận bảng giá. Đó không phải là một thủ tục pháp lý và không có giá trị thực tế. Do đó, cần quy định rõ, hoặc thuộc thẩm quyền thông qua của Hội đồng nhân dân hoặc thuộc thẩm quyền quyết định của UBND, mà không cần xin ý kiến và cho ý kiến của Hội đồng nhân dân. Nếu Quốc hội chỉ cho ý kiến mà lại không biểu quyết thông qua dự luật, thì đã làm một việc thừa.

Thứ bảy, là quy định về bồi thường tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, về bản chất cũng là câu chuyện của bồi thường đất đai, vì bất động sản nếu không gắn với đất thì chẳng còn mấy ý nghĩa. Điểm b, khoản 1, Điều 79 quy định về giá bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau: “nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không thể tiếp tục sử dụng thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình mà vẫn tiếp tục sử dụng thì bồi thường theo thiệt hại thực tế”. Quy định “bồi thường theo thiệt hại thực tế” tưởng chừng rất đúng “luật chơi”, nhưng vẫn dồn 90% thiệt hại cho người dân. Thử hỏi, một căn nhà 2 gian đã sử dụng vài chục năm, nếu bị phá đi một nửa (vẫn tiếp tục ở được), mà chỉ được bồi thường theo giá nhà cũ đã hết khấu hao, thì làm sao có thể xây lại 1 gian nhà ở khác?

Tóm lại, cả 2 phương án về giá đất nói trên đều cần phải được thay đổi một cách triệt để. Cần phải xây dựng cơ chế bồi thường rõ ràng, khả thi và quan trọng nhất là không đẩy người bị thu hồi nhà đất vào tình cảnh ấm ức, thiệt thòi. Nếu bồi thường không có lợi hơn, thì cũng không được gây bất lợi về tiền bạc cho họ. Luật Đất đai mới sẽ thất bại hoàn toàn nếu vẫn không giải toả được thứ luật bất thành văn trên thực tế là, người bị thu hồi đất luôn phải chịu thiệt hại, bị tịch thu chứ không phải thu hồi, bị cưỡng chế chứ không tự nguyện, được trợ cấp chứ không được bồi thường. Luật Đất đai mới cần phải giúp người dân thoát khỏi tâm lý, kinh hồn, bạt vía không khác nào gặp thiên tai địch hoạ mỗi khi bị giải toả di dời.

Việc bồi thường thiệt hại trước hết cần phải bảo đảm nguyên tắc tối cao là sát giá thị trường. Muốn vậy, cần phải bồi thường cá biệt hoá theo từng dự án, từng trường hợp. Giá bồi thường không nên phụ thuộc vào khung giá, vì cần chấp nhận giá thị trường cao hơn hoặc thấp hơn rất nhiều so với khung giá. Có thể đi theo cách thức tương tự như các vụ tranh chấp giá trị nhà đất mà Toà án vẫn thực hiện lâu nay, đó là định giá bất động sản theo từng bất động sản, từng thửa đất, từng căn nhà cụ thể. Định giá nhà cửa, đất đai để “trục xuất” một hay nhiều gia đình khỏi “lãnh địa” của họ không thể làm đơn giản, ào ào theo khung giá, bảng giá vốn dĩ chỉ có thể nhằm đến một mục tiêu của chủ sở hữu là Nhà nước, chứ không nhằm bảo đảm cho lợi ích của người dân hay chủ sở hữu toàn dân trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất.

Ngoài ra, định giá bồi thường cũng không thể bỏ qua yếu tố xu thế giá bất động sản khu vực ngay sau thời điểm thu hồi. Đất ở bị thu hồi để làm bãi rác thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm thu hồi là hợp lý, nhưng đất ở cạnh bãi rác bị thu hồi để làm trung tâm thương mại, thì không thể bỏ qua yếu tố giá đất biến động tại thời điểm thu hồi. Cần giảm thiểu sự oan ức, bất công cho người mất đất, kể cả đó chỉ là cảm giác.

———————

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC. 

Doanh nhân và Pháp luật số 43 (109) 20-11-2012