Di hoạ đối với quyền thế chấp nhà đất

(KTSG) Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong Hiến pháp, từ chỗ pháp luật cấm tiệt việc mua bán, chuyển nhượng và thế chấp đất đai, đến khi cho phép từng phần và mở rộng gần như hết cỡ, đã để lại những di chứng và tai họa đối với các quyền về đất đai, trong đó có quyền thế chấp nhà đất.

Không được thế chấp

Điều 14, Hiến pháp năm 1959 quy định “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân.” Trong khi bản Hiến pháp này vẫn còn nguyên hiệu lực, nhưng quyền sở hữu tư nhân về đất đai thì đã bị hủy bỏ hoàn toàn bằng quy định tại điểm d, khoản 2, Mục III “Quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất”, Quyết định số 201-HĐCP/QĐ ngày 01-7-1980 của Hội đồng Chính phủ về việc Thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước: “Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào”. Có thể coi Quyết định này chính là “Luật” đất đai đầu tiên của nước CHXHCN Việt Nam, xóa bỏ Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 của Nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa.

Nửa năm sau khi có Quyết định 201-HĐCP/QĐ nói trên, Điều 19, Hiến pháp năm 1980 chính thức chốt lại quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Để bảo vệ quy định này, Luật Đất đai năm 1987 quy định nghiêm cấm việc mua, bán đất đai (Điều 5). Do đã cấm mua bán, thì cũng phải cấm luôn việc thế chấp, vì nếu không thì lập tức thiên hạ sẽ tha hồ mua bán đất đai hợp pháp thông qua hình thức thế chấp. Nhưng dòng chảy cuộc sống đã lách qua luật khá đơn giản. Người ta không bán, không thế chấp đất, mà chỉ bán hoặc thế chấp một vài cây mít, bụi tre hay túp lều, cái chuồng trâu,… nhưng “khuyến mại” theo mênh mông ruộng đất.

Lách qua Hiến pháp

Hiến pháp năm 1992 vẫn bảo lưu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy nhiên, do không thể cưỡng lại quy luật của cuộc sống và phát triển, nên mỗi năm pháp luật lại uốn mở một chút. Bản Hiến pháp này không hề có câu chữ nào cho phép việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp đất đai, nhưng căn cứ vào đó, Luật Đất đai năm 1993 lại diễn giải hoàn toàn khác với Luật Đất đai năm 1987. Đó là quy định mới “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.” (Điều 3).

Đến Luật sửa đổi năm 1998 thì lại bổ sung quyền của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tếđược Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, thì có quyền thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 78a và 78d). Và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất lại được bổ sung quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng (Điều 78c).

Luật sửa đổi năm 2001 lại mở rộng hơn nữa bằng quy định “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.” (Điều 78g).

Cái tài tình của Luật Đất đai là ở chỗ, cho phép người ta mua bán, thế chấp đất, tức là định đoạt tài sản không thuộc sở hữu của mình, bằng cách chuyển đổi từ ngữ lách qua Hiến pháp.

Di chứng của chuyển đổi

Tuy nhiên, do việc ảnh hưởng nặng nề của tư duy cấm đoán mua bán, thế chấp đất đai từ Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987, cho nên Luật Đất đai năm 1993 vẫn còn di chứng như: Hộ gia đình, cá nhân chỉ được thế chấp đất nông nghiệp tại các tổ chức tín dụng “để vay vốn sản xuất.” (Điều 77) và không cho tổ chức kinh tế quyền này. Đến Luật Đất đai năm 2003 thì mới cho phép tổ chức kinh tế được thế chấp đất, nhưng lại còn di chứng: Chỉ được thế chấp đất tại tổ chức tín dụng và chỉ “để vay vốn” (Điều 110), tức là không được để bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng,…

Đáng tiếc là di chứng cấm đoán vẫn còn dấu ấn tại Luật Đất đai năm 2003 hiện hành, với quy định: Hộ gia đình và cá nhân chỉ được thế chấp đất tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” (Điều 113), tức là không được thế chấp ngay cả đất ở để phục vụ đời sống (như học tập, xây nhà ở hay trị bệnh cứu người) như đã được quy định trước đó tại Luật Đất đai năm 1987 và Bộ luật Dân sự năm 1995. Tất nhiên, nếu thế chấp nhà ở hoặc các tài sản khác kèm theo đất thì lại không bị hạn chế này.

Cũng tương tự như “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (xuất hiện từ Quyết định số 201-HĐCP/QĐ), quyền sử dụng đất từ năm 1980 đến nay vẫn được giữ nguyên trong các Hiến pháp và Luật Đất đai, nhưng bản chất của nó thì đã khác nhau một trời một vực: Từ chỗ là khái niệm hẹp, thì nay đã được mở ra hết mọi quyền năng của chủ sở hữu mà cuộc sống cần đến. Về cơ bản, Luật Đất đai năm 2003 hay năm 2013 sắp tới cũng không khác nhiều so với quy định từ năm 2001, vì thế, mới có kế hoạch ban hành Luật Đất đai mới trước khi thông qua Hiến pháp.[1]

Tai họa thế chấp nhà đất

Những di chứng nói trên dẫn đến tai họa là, trong nhiều trường hợp, mặc dù đất đai được phép chuyển nhượng (thực chất là mua bán, định đoạt) hợp pháp, nhưng nếu thế chấp mà không phải cho các tổ chức tín dụng hoặc không nhằm mục đích “vay vốn sản xuất, kinh doanh” thì sẽ bị coi là trái luật, vô hiệu. Và thủ tục pháp lý công chứng, đăng ký bắt buộc để mua bán, thế chấp đòi hỏi gấp đôi cần thiết.

Trong quá trình lột xác khái niệm “quyền sử dụng”, các đạo Luật Đất đai cũng thường nhầm lẫn gắn luôn việc thế chấp nhà ở cùng với đất đai tại các tổ chức tín dụng. Do đó[2], di chứng này cũng đã bị “lây nhiễm” sang Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 với quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.” Giải thích về quy định này, một lãnh đạo Vụ Pháp chế Bộ Xây dựng cho rằng: “cần hiểu là chỉ có tổ chức tín dụng mới được nhận thế chấp nhà ở, riêng cá nhân thì không được nhận thế chấp nhà ở. Còn việc Bộ luật Dân sự không cấm cá nhân nhận thế chấp nhà ở, Luật Đất đai không cấm cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất thì để các cơ quan giải thích hai luật trên lý giải” (“Thế chấp nhà: Nên hiểu có lợi cho dân”, Báo Pháp luật TP HCM ngày 03-4-2013). Phát ngôn này cũng na ná cách lập luận dẫn đến việc cấm cá nhân cho thuê nhà ở của Bộ Xây dựng như sau: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định việc cho thuê nhà ở là hoạt động kinh doanh bất động sản. Mà cá nhân thì không được phép kinh doanh bất động sản, vì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, với mức vốn pháp định 6 tỷ đồng. Xét riêng việc quy định chỉ được thế chấp nhà ở tại một tổ chức tín dụng đã là một điều ngớ ngẩn, nay lại còn được giải thích theo hướng cấm thế thấp ở chỗ khác nữa thì khác nào cấm chủ sở hữu mua bán, thế chấp tài sản đang thuộc sở hữu của họ như Quyết định số 201-HĐCP/QĐ trước đây.[3] Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, từ chỗ bị nghiêm cấm “phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào”, đến nay gần như đã được tha hồ mua bán, thế chấp. Vậy mà nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, lại bị hiểu là không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức tín dụng. Đây đúng là một tai họa pháp lý ít nhiều có nguyên do từ chế độ sở hữu đất đai.

Người đời đã từng đúc kết rằng, thời hạn để sửa chữa một quy định sai lầm ít nhất phải bằng với thời hạn đã thực hiện nó. Vậy chúng ta sẽ mất bao lâu nữa để sửa chữa điều này?

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC. 

——

Bài viết đăng trên Thời báo Kinh tế SG số 15-2013 (1.165) ngày 11-4-2013:                          

————————

Thời báo Kinh tế Sài Gòn giới thiệu số 15-2013, trong đó có đoạn sau:

…

“Góp ý dự thảo sửa đổi Hiến pháp tuần này là bài phân tích rất hay của LS. Trương Thanh Đức trong Di họa đối với quyền thế chấp nhà đất, từ việc cho phép người ta “định đoạt tài sản không thuộc sở hữu của mình” cho đến “nhà ở thuộc sở hữu tư nhân lại bị hiểu là không được thế chấp cho cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức tín dụng”. Liên quan đến đất đai và pháp luật, còn có bài viết Trưng mua hay thu hồi? của Đình Dũng.”…

[1] Tòa soạn cắt bớt đoạn này.

[2] Tòa soạn cắt bớt đoạn này.

[3] Tòa soạn cắt bớt đoạn này.