(ANVI) – Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai – VCCI                                     Hà Nội 09-10-2012

(Dự thảo trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội 9-2012)

Nhìn chung Dự thảo Luật đất đai là khá tốt, đã tương đối mạch lạc, cụ thể, rõ ràng, hợp lý. Tuy nhiên, để góp phần hoàn thiện hơn nữa, tôi xin bình luận và kiến nghị về nhiều nội dung, trong đó một số vấn đề quan trọng như: Chế độ đồng sở hữu đất đai giữa Nhà nước và công dân; thay đổi Giấy chứng nhận bất động sản; bất hợp lý trong việc thu hồi đất, bồi thường đất, thế chấp đất và điều kiện giao dịch đất đai;…

1. Yêu cầu chung là phải quy định triệt để, cụ thể, rõ ràng và thực tế hơn:

• Đất đai là tài sản lớn nhất, quan trọng nhất, đặc biệt nhất và minh bạch nhất (vì luôn hiển hiện muôn đời giữa thanh thiên bạch nhật và trơ gan cùng tuế nguyệt) đối với con người cũng như quốc gia, nhưng pháp luật về nó thì lại lạc hậu nhất, bất cập nhất, lộn xộn nhất, sai bản chất nhất, xa rời thực tế nhất và đi ngược lại yêu cầu của cuộc sống nhiều nhất. Vậy, việc quan trọng nhất của đạo luật này là đưa nó về đúng với chuẩn mực khuôn khổ pháp lý và phù hợp với tâm nguyện cháy bỏng ngàn đời của nhân dân. Luật phải sửa sai của các Luật trước đây là đã gây rối mọi quan hệ, làm đảo lộn mọi vấn đề về đất đai. Pháp luật đất đai đã xung đột và đã làm hỏng nhiều đạo luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Quy hoạch đô thị,…
• Từ trước đến nay, các nguyên tắc, mục đích, quan điểm xây dựng luật xem ra đều hay, đều đúng, kiểu như bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất, định giá bồi thường theo giá thị trường,… Vậy tại sao Luật lại đoản thọ, tại sao hầu hết số lượng và vấn đề khiếu tố gay gắt, nhức nhối lại đều xoay quanh Luật đất đai? Vậy, thì lỗi phải chăng là quy định cụ thể đã trái với quan điểm, với cuộc sống hay quy định luôn đúng còn đời sống thì mãi sai? Vấn đề là cần khẳng định được rằng, luật sai hay dân sai. Luật sai thì sửa luật. Dân sai thì sửa dân. Nếu sửa luật mà vẫn sai thì đừng sửa loanh quanh nữa, mà phải bỏ đi làm lại. Còn nếu như sửa dân (sửa dân cũng bằng luật) mãi mà dân vẫn thế, thì không thể bỏ dân được, mà chỉ còn bỏ luật. Dù Luật Đất đai đã được liên tục quan tâm sửa sai, hoàn thiện, nhưng chưa lúc nào là không nổi cộm lên vô số những điều bất cập, bức xúc. Lần sửa này chưa thấy gì bảo đảm cho Luật này sống được lâu hơn ông bà, cha mẹ nó, với trung bình chưa tới 4 năm đã phải một lần bỏ đi làm lại hoặc phải sửa đổi, bổ sung (1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2009).
• Dự thảo này cần tiếp tục được hoàn thiện để giải quyết tình trạng pháp luật đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn, không rõ ràng, không phù hợp với thực tế. Ví dụ như:
• Cần quy định rõ nguyên tắc, những gì pháp luật đất đai chưa có quy định, thì sẽ không được làm hay đương nhiên được làm Ví dụ, như một số loại đất không cấm nhưng cũng không quy định được thế chấp, thì có được thế chấp hay không hoặc chỉ nhắc đến việc thế chấp tại các tổ chức tín dụng, thì có được thế chấp tại các tổ chức khác hay không. Vì đã đến lúc cần thừa nhận và áp dụng rộng rãi nguyên tắc pháp quyền, doanh nghiệp và người dân được làm tất cả những gì mà pháp luật không cấm;
• Thay cơ chế thu hồi đất bằng cơ chế đánh thuế hoặc nộp phạt đối với đất để hoang hoá, lãng phí, không sử dụng đúng mục đích. Chỉ những trường hợp nào vi phạm nghiêm trọng, phá vỡ quy hoạch hoặc an ninh, môi trường thì mới thu hồi, nhất là đối với đất đã phải trả tiền tương tự như mua tài sản;
• Các doanh nghiệp dân doanh có phải thực hiện việc tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo nói chung, khiếu nại, tố cáo về đất đai nói riêng theo Luật Khiếu nại và Luật Tố cáo hay không. Một số doanh nghiệp hiện nay vẫn đang phải làm theo yêu cầu cụ thể của các cơ quan Nhà nước, vì quy định không thật rõ.

2. Cần công nhận chế độ đồng sở hữu đất đai giữa Nhà nước và công dân:

• Tờ trình số 222/TTr-CP ngày 06-9-2012 của Chính phủ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội không nhắc gì đến việc còn ý kiến khác nhau về chế độ sở hữu đất đai, vấn đề quan trọng nhất của Luật này, nhưng tôi vẫn thấy có trách nhiệm nêu ra để hoàn thiện Dự thảo Luật.
• Nếu không thể làm đúng bản chất tất yếu là công nhận sở hữu tư nhân về đất đai, thì cũng không vì lý do đó mà tuyệt đối hoá quyền sở hữu nhà nước. Gọi là sở hữu nhà nước, nhưng nhân dân cũng đang có đủ mọi quyền, không còn hạn chế nào so với quyền của chủ sở hữu. Vậy thì tại sao không công nhận chế độ đồng sở hữu đất đai giữa nhà nước và nhân dân? Điều này là không trái với Hiến pháp hiện hành cũng như Hiến pháp sửa đổi tới đây, không mâu thuẫn với Nghị quyết Trung ương 4, đồng thời hoàn toàn phù hợp với tâm nguyện muôn đời của nhân dân và quy luật thực tế khách quan của cuộc sống. Thậm chí, nếu nhìn nhận theo một khía cạnh khác, thì việc không công nhận quyền sở hữu của công dân với đất đai mới là trái với quy định tại Điều 17, Hiến pháp năm 1992: Đất đai “thuộc sở hữu toàn dân”.
• Tù đó, sẽ không phải quy định lòng vòng bên ngoài, như bắt việc mua bán đất đai rành rành phải gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không xác định rõ giá trị đất, mà là lại là giá trị quyền sử dụng đất; không giao quyền định đoạt cho chủ thể được giao đất có thu tiền hay đất nhận chuyển nhượng mà bản chất là quan hệ mua bán quyền sở hữu tài sản. Đương nhiên quyền định đoạt đất đai, thì cả thế giới này tất yếu vẫn bị hạn chế và phải tuân thủ các quy định về quy hoạch, giải toả, thu hồi vì lợi ích quốc gia. Quy định như vậy cũng không hề làm mất đi hay làm hạ thấp vai trò của Nhà nước trong việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đặc biệt, không ai mang đất đi đâu được, dù là 1 cm, dù là ai có quyền sở hữu hay chỉ có quyền sử dụng thì cũng cũng phải thực hiện những quy định tương tự. Chỉ có điều, công nhận quyền sở hữu tư nhân thì vấn đề sẽ được giải quyết thực chất, rõ ràng, hợp lý, minh bạch, đơn giản và hiệu quả hơn rất nhiều.

3. Cần thay đổi tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” bằng “Giấy chứng nhận bất động sản”:

• Mặc dù tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thay đổi quá nhiều lần, gây ra nhiều hệ quá bất lợi, nhưng đến nay vẫn không tốt hơn, không hợp lý hơn và thật khó chấp nhận: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Đây là quy định tại Luật Đất đai hiện hành và đã được nhắc đến 55 lần trong Dự thảo. Đây là một tên gọi quá dài dòng, rất không cần thiết và hoàn toàn không hợp lý. Nếu gọi tắt là Giấy chứng nhận thì vô nghĩa, khó phân biệt. Hầu như trên thực tế giấy này đều được gọi tắt là “Sổ đỏ”. Loại giấy tờ quan trọng như vậy, có giá trị sử dụng trong rất nhiều năm, với số lượng lên tới hàng triệu bản, cần đặt tên đơn giản, chính xác, ngắn gọn và đặc biệt cần thiết là sự hữu dụng trên thực tế. Vì vậy, đề nghị phải đổi tên một lần nữa và hợp lý nhất là gọi bằng tên “Giấy chứng nhận bất động sản”. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng đều là bất động sản. Và khái niệm bất động sản đã được nhắc đến trong 30 đạo luật suốt từ năm 1990 đến nay như: Luật Công đoàn năm 1990, Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Giá năm 2012,… Gọi tên như vậy, thì nội dung ở bên trong ghi nhận quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất hay bất cứ cái gì đều phù hợp.
• Việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cần quy định rõ, trường hợp nào thì được cấp cho hộ gia đình, tránh tình trạng trên thực tế không thể phân biệt được khi nào thì cấp cho cá nhân trong hộ gia đình, khi nào thì cấp cho hộ gia đình. Đặc biệt trường hợp cấp cho hộ gia đình, thì cần phải quy định rõ việc ghi tên tất cả các thành viên của hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên, tránh tình trạng không thể xác định được những ai có quyền tham gia vào giao dịch đất đai được cấp cho hộ gia đình. Trên thực tế, rất nhiều trường hợp gần như không thể xác định được chắc chắn đâu là thành viên của hộ gia đình để ký hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp,…
• Khoản 1, Điều 84 về “Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất, đồng thời với việc có thể yêu cầu cấp chung cho “nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn”. Tương tự là khoản 2, quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận cho từng người, đồng thời có thể cấp cho 1 người đại diện đối với “thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”. Đề nghị thống nhất dừng lại 1 nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất và cấp Giấy chứng nhận cho từng người, để tránh trình trạng nguyên tắc mà lại không có nguyên tắc, gây ra nhiều khó khăn, nhầm lẫn cho việc cấp Giấy chứng nhận cũng như nhận biết và giao dịch.
• Đề nghị xem lại quy định tại khoản 3, Điều 84: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.” Về nguyên tắc, người dân đang sử dụng đất hợp pháp, mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, thì Nhà nước phải có nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận. Không thể vì chuyện tự dưng Nhà nước đưa ra các khoản thuế, phí, lệ phí mới để tận thu trước khi cấp Giấy chứng nhận, trong khi người sử dụng đất chưa có giao dịch và chưa có khả năng nộp. Cần quy định rõ việc tiếp tục duy trì cơ chế ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên Giấy chứng nhận. Có Giấy chứng nhận thì mới có giao dịch hợp pháp và như vậy mới có tiền nộp và Nhà nước thì đã luôn luôn cầm đằng chuôi khi cho phép giao dịch. Nếu nộp đủ tiền mới được nhận Giấy chứng nhận thì việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu gần như trở thành vô nghĩa và bất khả thi. Và nếu cứ duy trì nguyên tắc này, cộng với một số quy định, thủ tục trói buộc khác thì liệu có rơi vào tình trạng, phải 100 năm nữa mới cấp xong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như nỗi băn khoăn, trăn trở của nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính Tôn Gia Huyên khi đương chức.
• Khoản 2, Điều 90 về “Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” quy định Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp, nhưng khoản 4 lại quy định do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp, đối với những địa phương đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Đề nghị thống nhất 1 cấp thực hiện cấp Giấy chứng nhận, để tránh tình trạng quá nhiều thẩm quyền chồng chéo, vô cùng rắc rối, khó khăn cho việc phân biệt trên thực tế.

4. Bất hợp lý trong việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai và thẩm quyền thu hồi đất:

• Điều 52 về “Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai” liệt kê 8 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật (tương tự như Luật Đất đai hiện hành), nhưng vẫn không rõ và không hợp lý, dẫn đến không thực thi được trên thực tế. Chẳng hạn điểm a, khoản 1, quy định thu hồi trong trường hợp “Sử dụng đất không đúng mục đích” là quá chung chung. Nếu đất trồng lúa, mà bị sử dụng vào việc trồng cây hằng năm khác, thì cũng là trái mục đích, tuy nhiên khó có thể liệt vào trưởng hợp bị thu hồi. Ngược lại đất trồng cây hằng năm khác hoặc trồng cây lâu năm, mà sử dụng vào mục đích trồng lúa thì cũng là trái mục đích. Tuy nhiên, nó không đáng bị cấm mà thậm chí còn được khuyến khích chuyển đổi mục đích.
• Việc thu hồi đất trong trường hợp không sử dụng đất trong một thời hạn nhất định cũng còn nhiều điểm không hợp lý:
• Điểm g và h, khoản 1, Điều 52 về “Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai” quy định thu hồi trong trường hợp đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền đối với đất trồng cây hằng năm; đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư (hoặc chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư); trong thời hạn 18 tháng liền đối với đất trồng cây lâu năm; 24 tháng liền đối với đất trồng rừng. Trên thực tế quy định này không có mấy ý nghĩa, trong bối cảnh để chuẩn bị thủ tục cho một dự án đầu tư thường mất nhiều năm và tiến độ thực hiện dự án chậm nhiều năm là phổ biến, vì quá nhiều lý do. Phần lớn các công trình quan trọng, công trình trọng điểm của Nhà nước đều bị chậm tiến độ, thậm chí khá nhiều năm, thì công trình do các tổ chức kinh tế xây dựng bị chậm tiến độ đừng nên đẩy vào tình thế bị thu hồi quá nhanh chóng. Đặc biệt dự án đang triển khai dang dở, mà bị thu hồi vì lý do như vậy thì sẽ vô cùng khó khăn rắc rối trong việc tính tiền và chuyển giao. Thậm chí, nếu cứ thực hiện đúng luật, thì chỉ mang đến kết quả là chậm tiến độ hơn nhiều năm, kém hiệu quả hơn và lãng phí hơn. Vì vậy đề nghị bỏ quy định này hoặc giữ lại một số thì cần kéo dài thời hạn lên khoảng gấp 3 lần so với quy định hiện hành cũng như trong Dự thảo.
• Điều 52 thì quy định thu hồi đất khi chậm sử dụng hoặc chậm tiến độ, nhưng Điều 11 về “Những hành vi bị nghiêm cấm” thì lại quy định: Nghiêm cấm hành vi “không sử dụng” đất. Như vậy là quy định thái quá, không hợp lý, vì vẫn có nhiều trường hợp khác như đất ở nhận chuyển nhượng dù “không sử dụng” hàng chục năm cũng vẫn không bị thu hồi, hay chính các loại đất trên cũng được phép “không sử dụng” từ dưới 12 đến dưới 24 tháng, tuỳ vào từng loại đất. Vì vậy, không thể đưa quy phạm chung chung, hời hợt là cấm việc “không sử dụng” đất vào Điều 11. Vì vậy, cần phân biệt rõ quy định này đơi với đất mua, nhận mất tiền và đất giao, thuê không mất tiền.
• Tương tự như trên đối với hành vi bị cấm tại khoản 2, Điều 11 là “hủy hoại đất”. Theo khoản 25, Điều 4 về “Giải thích từ ngữ”, thì “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.” Như vậy, cấm hành vi huỷ hoại đất chủ yếu nhằm vào việc bảo vệ nhóm đất nông nghiệp, chứ không nên đặt ra một cách chung với tất cả các loại đất.
• Khoản 3, Điều 58 về “Thẩm quyền thu hồi đất” quy định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện “không được uỷ quyền” việc quyết định thu hồi đất là không rõ ràng. Quy định này có thể hiểu là không được uỷ quyền cho cấp sở hoặc phòng, nhưng liệu có cấm uỷ quyền cho Phó Chủ tịch được không? Trước đây, thẩm quyền này được giao cho tập thể Uỷ ban nhân dân, nhưng Phó Chủ tịch vẫn được ký. Nay hạ thấp thẩm quyền xuống, nhưng lại có nguy cơ Phó Chủ tịch không được ký thay.

5. Bất hợp lý trong việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

Khoản 1, Điều 68 về “Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất” quy định: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (giá này để làm căn cứ tính thuế, phí, lệ phí, cho thuê, xử phạt vi phạm hành chính,…). Như vậy là tiếp tục duy trì tình trạng quá bất công, vô lý, thiệt thòi quá lớn cho người bị thu hồi đất trong hàng chục năm qua. Tuy điểm a, khoản 1, Điều 96 về “Nguyên tắc và phương pháp định giá đất” vẫn quy định: Giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm nguyên tắc “Phù hợp với giá thị trường”. Đây chỉ là một điều luật tuyệt vời trên giấy. Còn trong các vụ việc nhức nhối về bồi thường, thì các cơ quan nhà nước luôn khẳng định đã làm đúng luật, đúng nguyên tắc này, chỉ có điều giá bồi thường thì chỉ bằng một phần nhỏ so với giá thực tế. Như vậy, thì hàng triệu người dân vẫn tiếp tục lo sợ có thể rơi vào tai hoạ bi đát, thiệt thòi nếu không may bị thu hồi đất, cho dù vì bất cứ mục đích gì.

6. Bất hợp lý quy định về quyền thế chấp đất của tổ chức:

• Khoản 2, Điều 154 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” đã quy định rõ: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Tuy nhiên Luật lại không quy định trường hợp tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thì có được quyền thế chấp đất nói riêng và các quyền khác nói chung không? (Điều 155 chỉ quy định đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất).
• Thay vì quy định nhầm lẫn ngớ ngẩn của Luật Đất đai hiện hành về việc chỉ cho thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn của các tỏ chức tín dụng, thì Dự luật này đã mở rộng hơn quyền thế chấp. Tuy nhiên điểm d, khoản 2, Điều 155 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” và điẻm b, khoản 1, Điều 156 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm” lại quy định, tổ chức kinh tế chỉ được “Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.” Quy định này vẫn bất hợp lý, vì lại hạn chế không cho tổ chức kinh tế thế chấp tại các tổ chức kinh tế và cá nhân khác để phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Không có bất kỳ lý do gì lại không cho phép tổ chức kinh tế thế chấp để vay vốn, mua chịu hàng hoá, dịch vụ của doanh nghiệp khác hay để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng ký với các chủ thể khác nói chung.
• Điểm d, khoản 2, Điều 155 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” quy định: “Trường hợp thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài do Chính phủ quyết định đối với từng trường hợp cụ thể” là không rõ. Ngân hàng ở nước ngoài có thể là chi nhánh ngân hàng Việt Nam ở nước ngoài. Trường hợp này về bản chất vẫn là ngân hàng và pháp nhân Việt Nam, vì vậy cần quy định rõ là thế chấp ở ngân hàng nước ngoài hoạt động ở ngoài lãnh thổ Việt Nam.

7. Bất hợp lý về điều kiện thực hiện các quyền của chủ thể sử dụng đất:

Điểm c, khoản 1, Điều 169 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” quy định một trong những điều kiện là “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”. Đây là quy định thiếu hụt, chưa chính xác, vì không chỉ bị hạn chế giao dịch bởi “kê biên” và không chỉ có “để bảo đảm thi hành án”. Theo quy định tại Điều 99 về “Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời” của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011), thì Toà án đang giải quyết vụ án dân sự có quyền áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời “để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.” Cụ thể Toà án có thể quyết định kê biên tài sản đang tranh chấp; cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp; cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp. Ngoài ra, một số nội dung tương tự về kê biên tài sản cũng được quy định trong Luật Trọng tài thương mại năm 2010, Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2003, Luật Tố tụng hành chính năm 2012.

8. Cần thay “Người sử dụng đất” bằng “Chủ thể sử dụng đất”:

Luật hiện hành cũng như Điều 6 về “Người sử dụng đất” trong Dự thảo xác định người sử dụng đất bao gồm 9 đối tượng là: Tổ chức; hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức; cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Việc gọi chung là “người sử dụng đất” là không hợp lý, khó phân biệt, nhất là rất nhiều đạo luật quan trọng như Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp,… đều tách bạch giữa người và các chủ thể khác. Vì vậy, cần gọi 9 đối tượng trên là chủ thể sử dụng đất hoặc đối tượng sử dụng đất, vẫn ngắn gọn, mà rất rõ ràng, chính xác, dễ dàng phân biệt.

9. Cần quy định thêm nguyên tắc về thời hạn giao đất:

Điều 50 về “Đất sử dụng có thời hạn” quy định thời hạn giao đất để sản xuất, kinh doanh bình thường là 50 năm. Đây không phải quy định hợp lý nhất, nhưng hoàn toàn nhất trí, vì nửa thế kỷ nữa thì con cháu chúng ta sẽ quyết định khác đi. Tuy nhiên ông cha nên định hướng sẵn nguyên tắc tiến bộ cho thế hệ sau bằng việc quy định rõ, cứ hết mỗi thời hạn giao đất thì sẽ mặc nhiên được quyền tiếp tục kéo dài thêm 50 năm, còn các trường hợp bị thu hồi (nếu có) thì theo quy định chung. Quy định như vậy để sau này chỉ phải giải quyết các trường hợp cá biệt thay vì phải làm lại toàn bộ thủ tục cho các trường hợp phổ biến.

10. Về giải thích từ ngữ:

• Giải thích một số từ ngữ tại Điều 4 về “Giải thích từ ngữ” là thừa, hoàn toàn không cần thiết, cần bỏ đi hoặc thay đổi cách thức thể hiện, chẳng hạn:
• Cụm từ “Đất xây dựng đô thị trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” được giải thích tại khoản 4, nhưng lại không xuất hiện bất cứ lần nào trong toàn bộ phần nội dung còn lại. Vì vậy, cần bỏ đi hoặc sửa lại cụm từ cần giải thích;
• Khoản 13 giải thích “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi.” là một cách giải thích không cần thiết, cần bỏ đi. Tốt nhất là dùng thẳng cụm từ “Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi” thay vì sử dụng cụm từ “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất” và lại phải hiểu bắc cầu thông qua giải thích;
• Cụm từ “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được giải thích tại khoản 15, nhưng sau đó lại chỉ được sử dụng duy nhất một lần nữa tại khoản 1, Điều 80 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Vì vậy, nếu cần giải thích thì cần đưa vào chính Điều 80 (xuất hiện đầu tiên và duy nhất tại Điều này);
• Cụm từ “Tổ chức sự nghiệp công” được giải thích lại khoản 26, nhưng sau đó chỉ được sử dụng duy nhất một lần tại khoản tại khoản 1, Điều 6 về “Người sử dụng đất”. Vì vậy, nếu cần giải thích thì cần đưa vào chính Điều 6 (xuất hiện đầu tiên và duy nhất tại Điều này).
• Khoản 19, Điều 4 về “Giải thích từ ngữ”, giải thích “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất)…”. Đề nghị sửa lại, đã sử dụng quy phạm giải thích, thì cần sử dụng trực tiếp kỹ thuật giải thích “Giá đất hay giá quyền sử dụng đất là…”, chứ không nên mở ngoặc đơn “sau đây gọi là” (giải thích của giải thích).
• Đã có riêng một điều giải thích từ ngữ, thì những từ ngữ xuất hiện nhiều lần trong Luật cần được tập trung vào giải thích tại điều này (Điều 4), chẳng hạn:
• Khoản 1, Điều 6 về “Người sử dụng đất” quy định: “Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức)”. Nếu muốn sử dụng từ “tổ chức” để chỉ tất cả cả tổ chức này, thì cần được giải thích tại điều về “Giải thích từ ngữ”: “Tổ chức là…”;
• Khoản 2, Điều 6 về “Người sử dụng đất” quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)”. Nếu muốn sử dụng cụm từ “Hộ gia đình, cá nhân” thay vì “Hộ gia đình, cá nhân trong nước”, thì cần được giải thích tại điều về “Giải thích từn ngữ”: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước là…”;
• Khoản 1, Điều 10 về “Căn cứ để xác định loại đất” quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)”. Nếu muốn sử dụng cụm từ “Giấy chứng nhận” để chỉ một loạt các giấy tờ này, thì cần được giải thích tại điều về “Giải thích từ ngữ”: “Giấy chứng nhận là…”;
• Khoản 1 và 2, Điều 25 về “Công chức làm công tác địa chính ở xã, phường, thị trấn” quy định: “Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã)” và “Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện)”. Nếu muốn sử dụng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã” và “Ủy ban nhân dân cấp huyện” thì cần được giải thích tại điều về “Giải thích từ ngữ”: “Ủy ban nhân dân cấp xã là…” và “Ủy ban nhân dân cấp huyện là…”. Tương tự là “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” tại điểm b, khoản 2, Điều 28 về “Bản đồ hành chính”.
• Giải thích “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiện quy định của pháp luật dân sự; trừ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” cần xem lại, vì:
• Khoản 22, Điều 4 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Doanh nghiệp năm 2006 giải thích: “Doanh nghiệp nhà nước là doanh nghiệp trong đó Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ.”. Theo đó, doanh nghiệp nhà nước có thể là một trong 2 loại hình doanh nghiệp là công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần. Như vậy, việc liệt kê tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp nhà nước, công ty TNHH, công ty cổ phần là không hợp lý.
• Tương tự, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể là một trong những loại hình theo luật doanh nghiệp, nên cũng không thể liệt kê vào cùng một nhóm với các doanh nghiệp khác.
• Với 28 từ ngữ được giải thích, cần sắp xếp theo thứ tự a, b, v để bảo đảm tính lô gic tối thiểu, dễ theo dõi. Xếp theo thứ tự tương đối tự do hiện nay, thì sẽ không thế lý giải nổi, tại sao cụm từ “Đất xây dựng đô thị trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” được xếp ở thứ tự thứ 4, nhưng “Đất để xây dựng công trình ngầm” lại ở vị trí thứ 28.

11. Về kỹ thuật soạn thảo Luật:

• Đề nghị chỉnh sửa để bỏ các đoạn văn dẫn dắt lửng lơ, nằm ngay dưới tên điều, nhưng không thuộc bất kỳ khoản nào trong các điều luật được bố cục theo điều khoản, như các điều 2, 4, 6-11, 16-18, 22, 35, 50, 56, 62, 63, 65, 77, 93, 108, 109, 148, 158, 159, 163, 168, 170, 174, 181. Cách trình bày như vậy là không đạt yêu cầu, không khoa học, không hợp lý, không thống nhất và không đúng với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008.
• Về việc đặt tên chương, mục:
• Một số Chương gồm 2 hoặc 3 mục, nhưng các mục là những nội dung độc lập, là phép cộng rời rạc, không có sự liên kết đáng kể với nhau, vì vậy cần tách thành các chương khác nhau sẽ hợp lý hơn và giúp cho bố cục của Luật đơn giản, rõ ràng hơn. Đó là:
• Chương II là “Quyền của nhà nước và trách nhiệm quản lý của nhà nước đối với đất đai”, gồm 2 mục “Quyền của nhà nước đối với đất đai” và “Trách nhiệm quản lý của nhà nước đối với đất đai”;
• Chương III là “Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai”, gồm 2 mục “Địa giới hành chính” và “Điều tra cơ bản về đất đai”;
• Chương V là “Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”, gồm 2 mục “Thu hồi đất” và “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”;
• Chương VII là “Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, gồm 2 mục “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
• Chương VIII là “Tài chính về đất đai và giá đất”, gồm 3 mục “Tài chính về đất đai”, ”Giá đất” và “Đấu giá quyền sử dụng đất”. Chương này ngoài việc ghép 2 mục rời rạc vào nhau, còn có thêm mục thứ 3 không hề xuất hiện trong nội hàm của tên chương.

12. Một số vấn đề khác:

• Điều 9 về “Phân loại đất” đã phân chia thành “Nhóm đất nông nghiệp” và “Nhóm đất phi nông nghiệ”, nhưng tên Mục 2 và 3, Chương X về “Chế độ sử dụng các loại đất” vẫn ghi như Luật hiện hành là “Đất nông nghiệp” và “Đất phi nông nghiệp”.
• Khoản 1, Điều 21 về “Cơ quan nhà nước thực hiện đại diện chủ sở hữu về đất đai” quy định “Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai”, là không chính xác, vì nhiều văn bản pháp luật không thuộc thẩm quyền ban hành của Quốc hội.
• Tại các điều 27, 29, 31, 80, 82,…viết các cụm từ “Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể…”, cần sửa các thành “Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể…” để bảo đảm sự thống nhất với thẩm quyền theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
• Điểm g, khoản 1, Điều 94 về “Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” quy định một trong những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đó là “Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai”. Chỉ quy định “do thiên tai” là không đầy đủ, vì không có lý gì không miễn giảm cho các trường hợp bất khả kháng khác như phải di dời do hoả hoạn, cháy nổ, sụp đổ hoặc nguy cơ sụp đổ (không do thiên tai).
• Đề nghị xem lại thống nhất việc sử dụng các cụm từ “trong cả thời gian thuê”, “cho cả thời gian thuê”, “trong suốt thời gian” xuất hiện nhiều lần trong Dự thảo, vì đó cũng chính là “thời hạn”.
• Dự luật sử dụng 49 lần từ “hàng năm” (giống như đa số các Luật khác), là không chính xác, cần sửa lại thành “hằng năm”.
• Đề nghị sử dụng thống nhất từ “bảo đảm” thay vì “đảm bảo” (Dự thảo có 24 từ bảo đảm và 4 từ đảm bảo).

Trân trọng tham gia!

——————————————-

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070