(ANVI) – Hội thảo Góp ý Dự thảo Luật Đất đai năm 2013  – Hà Nội 24-4-2013    

Trương Thanh Đức

Luật sư, Trọng tài viên VIAC 

Bình luận Dự thảo Luật Đất đai (Dự thảo 01-2013) theo yêu cầu của Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội, trong đó có những vấn đề liên quan đến yếu tố nước ngoài.

1. Về quy định liên quan đến nước ngoài (chung):

1.1. Ngoài việc đồng tình với những quy định “bảo đảm bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc giao đất, cho thuê đất” như nêu tại Mục 11, Báo cáo Thẩm tra dự án Luật Đất đai số 735/BC-UBKT13 ngày 26-10-2012 của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận định, cần xem xét mở rộng hơn quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh trong việc chuyển nhượng, thế chấp,… quyền sử dụng đất để đẩy mạnh việc thu hút đầu tư nước ngoài và quá trình hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.

1.2. Quan trọng nhất là người sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân ở trong nước hay có yếu tố nước ngoài, thì cùng đều bị ràng buộc bởi rất nhiều quy định khác của Luật Đất đai, hoàn toàn bảo đảm được vai trò, mục tiêu quản lý đất đai của Nhà nước. Ví dụ nếu có cho phép thế chấp đất cho ngân hàng hay tổ chức, cá nhân nước ngoài khác, thì mảnh đất ấy vẫn trực tiếp hay gián tiếp phục vụ cho sự nghiệp kinh tế, xã hội Việt Nam, vẫn là lãnh thổ Việt Nam và phải tuân thủ quy định về quản lý và sử dụng đất của Việt Nam.

2. Về tên gọi “Giấy chứng nhận” (Điều 10):

2.1. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là một tên gọi quá dài dòng, rất không cần thiết và hoàn toàn không hợp lý. Do đó Luật đặt ra tên gọi chính danh, nhưng rồi lại phải gọi tắt là ”Giấy chứng nhận” (mà không sử dụng kỹ thuật giải thích từ ngữ), một cách vô nghĩa, không phân biệt được về từ ngữ với hàng trăm loại giấy chứng nhận khác. Và trên thực tế thì giấy này hầu như đều được gọi tắt là “Sổ đỏ”.

2.2. Loại giấy tờ đặc biệt quan trọng như vậy, có giá trị sử dụng trong rất nhiều năm, với số lượng lên tới hàng triệu bản, cần phải được đặt tên một cách đơn giản, chính xác, ngắn gọn và nhất thiết phải hữu dụng trên thực tế. Vì vậy, đề nghị gọi bằng tên “Giấy chứng nhận bất động sản”. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng đều là bất động sản. Và khái niệm bất động sản đã được nhắc đến trong 30 đạo luật suốt từ năm 1990 đến nay như: Luật Công đoàn năm 1990, Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Giá năm 2012,… Gọi tên như vậy, thì nội dung ở bên trong ghi nhận quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất hay bất cứ cái gì đều phù hợp.

3. Về sở hữu đất đai (Điều 12):

3.1. Vấn đề mấu chốt là phải giữ vững chủ quyền lãnh thổ quốc gia, chứ không phải là giữ vững chế độ sở hữu toàn dân hay sở hữu nhà nước về đất đai. Đa dạng hóa sở hữu về đất đai không hề gây nguy hại cho chế độ, không làm giảm hiệu quả sử dụng đất (thậm chí còn tăng lên), không hề hạ thấp chức năng của đất đai, không làm suy giảm vai trò quản lý của nhà nước, kể cả về mục đích và hạn mức sử dụng đất, cũng không phải vòng vo với việc đánh tráo khái niệm, sai với bản chất, ngược với quy luật.

3.2. “Bên cạnh sở hữu Nhà nước về đất đai, công nhận thêm sở hữu cá nhân và pháp nhân về đất đai chỉ có tốt hơn, tạo thêm động lực cho phát triển, đáp ứng được nguyện vọng cháy bỏng của con người. Chế độ công hữu độc nhất về đất đai như một vết rạch hằn sâu vào bức tranh kinh tế đa sở hữu, như một giới tuyến định mệnh chia cắt sự đồng bộ tất yếu. Công nhận nền kinh tế thị trường, giá đất theo thị trường, việc giao đất, thu hồi đất cũng chủ yếu nhằm đáp ứng yêu cẩu của thị trường, nhưng riêng sở hữu thì lại không theo thị trường là một sự lẩn tránh.”[1]

3.3. “Người đời đã từng đúc kết rằng, thời hạn để sửa chữa một quy định sai lầm ít nhất phải bằng với thời hạn đã thực hiện nó. Vậy chúng ta sẽ mất bao lâu nữa để sửa chữa điều này?” [2]

4. Về việc thu hồi đất (Điều 63):

4.1. Đất hay quyền sử dụng đất cũng đều là tài sản của người sử dụng đất. Xét về khía cạnh pháp lý, việc thu hồi quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, đặc biệt là các trường hợp gắn liền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, rất gần với thuật ngữ “trưng mua” tài sản trong Hiến pháp năm 1992 (Điều 23) cũng như Dự thảo Hiến pháp năm 2013.[3] Tuy nhiên, Luật Đất đai lại không sử dụng từ “trưng mua”, mà lại quy định việc thu hồi. Thu hồi thực chất là một dạng trưng thu có bồi hoàn một phần. Như vậy việc thu hồi chỉ phù hợp với Hiến pháp 1980 nhưng trái với Hiến pháp hiện hành, đã xoá bỏ khái niệm trưng thu.

4.2. Khoản 1, Điều 63 “Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai” liệt kê 8 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật, nhưng vẫn không rõ và không hợp lý, dẫn đến không thực thi được trên thực tế. Chẳng hạn điểm a, khoản 1, quy định thu hồi trong trường hợp “Sử dụng đất không đúng mục đích” là quá chung chung. Nếu đất trồng lúa, mà bị sử dụng vào việc trồng cây hằng năm khác, thì cũng là trái mục đích, tuy nhiên khó có thể liệt vào trưởng hợp bị thu hồi. Ngược lại đất trồng cây hằng năm khác hoặc trồng cây lâu năm, mà sử dụng vào mục đích trồng lúa thì cũng là trái mục đích. Tuy nhiên, nó không đáng bị cấm mà thậm chí còn được khuyến khích chuyển đổi mục đích. Hoặc điểm b, khoản 1 quy định thu hồi trong trường hợp “Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” (cũng là hành vi bị cấm theo khoản 2, Điều 11 “Những hành vi bị nghiêm cấm”). Theo khoản 26, Điều 3 “Giải thích từ ngữ”, thì “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.” Như vậy, việc cấm hành vi huỷ hoại đất chủ yếu nhằm vào việc bảo vệ nhóm đất nông nghiệp, chứ không nên đặt ra một cách chung với tất cả các loại đất.

4.3. Việc thu hồi đất trong trường hợp không sử dụng đất (là hành vi bị cấm theo khoản 2, Điều 11 “Những hành vi bị nghiêm cấm”) trong một thời hạn nhất định tại điểm g và h, khoản 1, Điều 63 cũng còn nhiều điểm không hợp lý: Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong 24 tháng liền; đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư,… Trên thực tế quy định này không có mấy ý nghĩa, trong bối cảnh để chuẩn bị thủ tục cho một dự án đầu tư thường mất nhiều năm và tiến độ thực hiện dự án chậm nhiều năm là phổ biến, vì quá nhiều lý do. Phần lớn các công trình quan trọng, công trình trọng điểm của Nhà nước xưa nay cũng thường bị chậm tiến độ, thậm chí hàng chục năm, thì công trình do các tổ chức kinh tế xây dựng bị chậm tiến độ cũng đừng nên đẩy hết vào tình thế bị thu hồi quá nhanh chóng. Đặc biệt dự án đang triển khai dang dở, mà bị thu hồi vì lý do như vậy thì sẽ vô cùng khó khăn rắc rối trong việc tính toán giá trị và chuyển giao. Thậm chí, nếu cứ thực hiện thu hồi đúng luật, thì chỉ mang đến kết quả ngược lại là chậm tiến độ hơn, kém hiệu quả hơn và lãng phí hơn. Vì vậy đề nghị bỏ quy định này hoặc giữ lại một số thì cần kéo dài thời hạn lên khoảng gấp 3 lần so với Dự thảo (cũng là quy định hiện hành).

4.4. Đặc biệt, quy định việc thu hồi đất để thực hiện “các dự án phát triền kinh tế – xã hội” thì quá rộng, người sử dụng đất có thể bị thu hồi đất trong mọi trường hợp, vì sẽ không có dự án nào trên đời này đã ngoài mục đích an ninh, quốc phòng công cộng mà lại ngoài cả mục đích kinh tế hoặc xã hội.

5. Về việc công chứng, chứng thực giao dịch về đất (Điều 161):

5.1. Đề nghị không nên quy định việc bắt buộc phải công chứng toàn bộ hay một số giao dịch về nhà đất. Không thể phủ nhận ý nghĩa, tác dụng nhất định của việc công chứng các giao dịch về đất, nhưng nếu chỉ vì những ưu điểm đó để rồi xác định là một điều kiện bắt buộc thì lại không nên. Đặc biệt, còn quá nhiều nhà đất chưa có giấy chứng nhận, không thể công chứng, đã dẫn đến hậu quả pháp lý vô hiệu tai hại. Nếu cứ bắt buộc công chứng, tức là pháp luật tiếp tục phủ nhận cuộc sống thật, tiếp tục gây ra nhiều thiệt hại oan trái, bất công cho người ngay thẳng, thật thà, khuyến khích người bội ước, gian dối, lừa đảo đối với rất nhiều trường hợp giao dịch không đủ điều kiện để công chứng.[4] Hãy để cho các bên có quyền tự nguyện lựa chọn công chứng để giảm thiểu rủi ro cho các giao dịch, thay vì hành chính hoá, bắt buộc công chứng, làm méo mó vấn đề, can thiệp quá sâu vào sự tự do, tự nguyện ý chí của các bên.

5.2. Rủi ro chủ yếu trong các giao dịch nhà đất là sự gian dối, mập mờ về chất lượng, là sự chây ỳ, lừa đảo trong nghĩa vụ thanh toán, là sự lật lọng, tráo trở trong việc bàn giao tài sản,… Mà đối với những rủi ro này, thì vai trò của công chứng gần như vô tác dụng. Còn có giấy chứng nhận nhà đất thật hay giả, đúng hay sai, không ai làm tốt hơn cơ quan quản lý nhà đất đang làm và sẽ tiếp tục phải đảm nhận. Hơn thế nữa, xã hội văn minh sẽ phải nhanh chóng tiến tới việc quản lý nhà đất bằng dữ liệu sổ sách địa chính, thay vì quản lý bằng sổ đỏ.

6. Về các quyền của người sử dụng đất (Điều 160, 161):

6.1. Ngoài các “Quyền chung của người sử dụng đất” được quy định tại Điều 160, người sử dụng đất có 9 quyền cụ thể khác, đó là “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”, theo quy định tại Điều 161 của Dự thảo. Vậy người sử dụng đất có các quyền khác, chẳng hạn như quyền “cho mượn” quyền sử dụng đất hay không? Nếu theo đúng tinh thần của Luật, vì người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu và pháp luật không đề cập đến quyền cho mượn đất, thì buộc phải hiểu rằng, người sử dụng đất không có quyền này. Nhưng đã có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho thế chấp, góp vốn,… mà lại không có quyền cho mượn quyền sử dụng thì lại quá vô lý.

Đặc biệt, điểm a, khoản 2, Điều 98 “Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất” lại có quy định: “Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm”. Điều vô lý là, không quy định có hay không có quyền cho mượn đất, nhưng lại nhắc đến cho mượn trái pháp luật và lại chỉ nhắc đến duy nhất trong điều quy định về cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức và cơ sở tôn giáo?

6.2. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, vậy người sử dụng đất có quyền “để dành” (chưa sử dụng) quyền sử dụng đất không? Nếu theo quy định tại các điểm g và h, khoản 1, Điều 63 “Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai”, thì không được để dành quá thời hạn nhất định đối với một số loại đất trồng cây, trồng rừng, thực hiện dự án đầu tư,… Còn đối với một số loại đất khác như đất ở nhận chuyển nhượng, đất giao có thu tiền,.. thì dù “không sử dụng” nhiều năm cũng vẫn không thể bị thu hồi, tức là được thoải mái để dành. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào quy định tại khoản 2, Điều 11 “Những hành vi bị nghiêm cấm”, thì tất cả các trường hợp để dành đều bị nghiêm cấm. Như vậy, quy định cấm việc “không sử dụng”chung chung, hời hợt này là vô lý.

6.3. Nếu như cho rằng, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền mà Luật Đất đai đã quy định cụ thể, thì chính Luật Đất đai đã vi hiến. Vì sau khi khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đoạn 3, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 chỉ quy định cho phép người sử dụng đất “được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.”. Trong khi đó, Luật Đất đai lại đẻ ra thêm 8 quyền nói trên của người sử dụng đất, không hề có cơ sở pháp lý? Vậy có thừa nhận và áp dụng nguyên tắc pháp quyền, doanh nghiệp và người dân được làm tất cả những gì mà pháp luật không cấm hay không? Được hay không được cũng cần quy định rõ một nguyên tắc: Những gì pháp luật đất đai chưa có quy định, thì sẽ không được làm hay đương nhiên được làm. Ví dụ như vấn đề cho mượn đất, để dành đất nói trên hoặc một số trường hợp không cấm nhưng cũng không quy định được thế chấp, thì có được thế chấp hay không hoặc chỉ nhắc đến việc thế chấp tại các tổ chức tín dụng, thì có được thế chấp tại các tổ chức khác hay không?

7. Về quyền thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 168, 169, 177):

7.1. Một số quy định dưới đây tiếp tục chỉ cho thế chấp tại các tổ chức tín dụng và hạn chế không cho tổ chức kinh tế và cá nhân thế chấp tài sản hợp pháp của mình tại các tổ chức kinh tế và cá nhân khác để phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình:

7.2. Điểm d, khoản 2, Điều 168 “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” quy định: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” có quyền “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất”;

7.3. Điểm b, khoản 1, Điều 169 “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm” quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền “Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”;

7.4. Điểm b, khoản 2, Điều 177 “Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam” quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm” có quyền “Thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.”

7.5. Người sử dụng đất đã có những quyền định đoạt cao nhất là chuyển nhượng, tặng cho,… mà lại không cho phép thế chấp cho các tổ chức và cá nhân khác là việc rất không hợp lý.

8. Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 182, 188):

8.1. Đề nghị xem lại điều kiện phải có “Giấy chứng nhận”, vì còn quá nhiều trường hợp đang sử dụng đất hợp pháp, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận do lỗi của Nhà nước. Do vậy, cần tiếp tục cho phép người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.[5]

8.2 Việc quy định chỉ người trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là không hợp lý. Điều này thậm chí còn dẫn đến hậu quả là người thừa kế có thể chịu thêm một tình huống oan trái, đó là bị pháp luật truất quyền thừa kế đối với đất nông nghiệp. Cần quản lý mục đích sử dụng đất thay vì quản lý đối tượng nhận chuyển nhượng, nhất là pháp luật đã thừa nhận quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

8.3. Điểm c, khoản 1, Điều 182 “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” quy định một trong những điều kiện là “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”. Đây là quy định thiếu hụt, chưa chính xác, vì không chỉ bị hạn chế giao dịch bởi “kê biên” và không chỉ có “để bảo đảm thi hành án”. Theo quy định tại Điều 99 về “Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời” của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011), thì Toà án đang giải quyết vụ án dân sự có quyền áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời “để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.” Cụ thể Toà án có thể quyết định kê biên tài sản đang tranh chấp; cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp; cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp. Ngoài ra, một số nội dung tương tự về kê biên tài sản cũng được quy định trong Luật Trọng tài thương mại năm 2010, Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2003, Luật Tố tụng hành chính năm 2012.

9. Về kỹ thuật soạn thảo Luật:

9.1. Giải thích một số từ ngữ tại Điều 3 “Giải thích từ ngữ” là thừa, hoàn toàn không cần thiết, cần bỏ đi hoặc thay đổi cách thức thể hiện, chẳng hạn:

9.2. Cụm từ “Đất xây dựng đô thị trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” được giải thích tại khoản 4, nhưng lại không xuất hiện bất cứ lần nào trong toàn bộ phần nội dung còn lại. Vì vậy, cần bỏ đi hoặc sửa lại cụm từ cần giải thích;

9.3. Khoản 13 giải thích “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi.” là một cách giải thích không cần thiết, cần bỏ đi, vì chỉ sử dụng duy nhất tại Điều 81 “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất” thi cần giải thích ngay tại chính Điều này;

9.4. Cụm từ “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được giải thích tại khoản 27, nhưng sau đó lại chỉ được sử dụng duy nhất một lần nữa tại khoản 1, Điều 80 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Vì vậy, nếu cần giải thích thì cần đưa vào chính Điều 80 (xuất hiện đầu tiên và duy nhất tại Điều này);

9.5. Cụm từ “Tổ chức sự nghiệp công” được giải thích lại khoản 26, nhưng sau đó chỉ được sử dụng duy nhất một lần tại khoản tại Điều 5 “Người sử dụng đất”. Vì vậy, nếu cần giải thích thì cần đưa vào chính Điều 5 (xuất hiện đầu tiên và duy nhất tại Điều này).

9.6. Khoản 20, Điều 3 “Giải thích từ ngữ”, quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất)…”. Đề nghị sửa lại, đã sử dụng quy phạm giải thích, thì cần sử dụng trực tiếp kỹ thuật giải thích “Giá đất hay giá quyền sử dụng đất là…”, chứ không nên mở ngoặc đơn “sau đây gọi là” (giải thích của giải thích).

9.7. Khoản 28, Điều 3 “Giải thích từ ngữ” quy định: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiện quy định của pháp luật dân sự; trừ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.” Tuy nhiên, toàn bộ nội dung còn lại của Dự thảo lại không lần nào đề cập đến “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”, mà chỉ đề cập đến “Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao”, “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, “Tổ chức, cá nhân nước ngoài”[6], “Tổ chức kinh tế liên doanh” [7] (Điều 5); “tổ chức nước ngoài”, “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, “cá nhân nước ngoài” (Điều 6). Thực chất ở đây chỉ loại trừ các doanh nghiệp 100% nước ngoài và “tổ chức kinh tế liên doanh”, chứ không loại trừ mọi “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (từ dưới 100%, thậm chí chỉ có một cổ phần vốn của nước ngoài) theo Luật Đầu tư năm 2005.[8]

9.8. Đã có riêng một điều giải thích từ ngữ, thì những từ ngữ xuất hiện nhiều lần trong Luật cần được tập trung vào giải thích tại điều này (Điều 3), chẳng hạn như “tổ chức”, “hộ gia đình”, “cá nhân trong nước” tại Điều 5 “Người sử dụng đất”.

9.9. Giải thích “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiện quy định của pháp luật dân sự; trừ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” cần xem lại, vì:

• Khoản 28, Điều 4 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Doanh nghiệp năm 2006 giải thích: “Doanh nghiệp nhà nước là doanh nghiệp trong đó Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ.”. Theo đó, doanh nghiệp nhà nước có thể là một trong 2 loại hình doanh nghiệp là công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần. Như vậy, việc liệt kê tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp nhà nước, công ty TNHH, công ty cổ phần là không hợp lý.
• Tương tự, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể là một trong những loại hình theo luật doanh nghiệp, nên cũng không thể liệt kê vào cùng một nhóm với các doanh nghiệp khác.
• Với 29 từ ngữ được giải thích, cần sắp xếp theo thứ tự a, b, c để bảo đảm tính lô gic tối thiểu, dễ theo dõi. Xếp theo thứ tự tương đối tự do hiện nay, thì sẽ không thế lý giải nổi, tại sao cụm từ “Đất xây dựng đô thị trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” được xếp ở thứ tự thứ 4, nhưng “Đất để xây dựng công trình ngầm” lại ở vị trí thứ 29.

9.10. Đề nghị bỏ đoạn dẫn dắt “Việc sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:” tại Điều 4 “Nguyên tắc sử dụng đất”; “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này bao gồm:” tại Điều 5 “Người sử dụng đất”; “Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất được quy định như sau:” tại Điều 6 “Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất”; “Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:” tại Điều 10 “Căn cứ để xác định loại đất”;… Cách trình bày như vậy là không đạt yêu cầu, không khoa học, không hợp lý, không thống nhất và không đúng với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008.

9.11. Ngoài ra, còn rất nhiều lỗi về kỹ thuật soạn thảo khác, trong đó có những nội dung đã được nêu ra nhưng không chịu tiếp thu, như việc đặt tên chương, mục bất hợp l, cách viết con số,…

Trân trọng tham gia!

—————————–

Luật sư Trương Thanh Đức

[1] Luật sư Trương Thanh Đức, “Xây mới thay vì “bảo dưỡng” Hiến pháp” – Thời báo Kinh tế SG số 12-2013 (1.162) ngày 21-3-2013.

[2] Luật sư Trương Thanh Đức, “Di họa đối với quyền thế chấp nhà đất” – Thời báo Kinh tế SG số 15-2013 (1.165) ngày 11-4-2013.

[3] Cuốn Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng, XNB Giáo dục năm 1996, sau khi giải thích về từ trưng mua, đã đưa ra ví dụ như sau: “Công dân A có nhà hợp pháp sát mặt đường phố, do quy hoạch mở rọng đường vào nhà công dân A, Nhà nước phải trưng mua nhà, đất của công dân A“..

[4] Ví dụ là một luật sư, thừa biết tính chất quan trọng của Giấy tờ sở hữu và thủ tục công chứng, nhưng nếu bán hoặc cho thuê nhà, thì tôi cũng buộc phải phạm luật và chấp nhận mọi rủi ro xảy ra, vì tôi đã ở nhà chung cư đã 4 năm nay nhưng không được cấp Giấy chứng nhận, mặc dù đã có đầy đủ điểu kiện. Nực cười hơn nữa là khi nhà chung cư chưa xây xong thì được mua bán hợp pháp, nhưng đã nhận bàn giao rồi thì lại bị pháp luật cấm cửa?!

[5] Tương tự như ví dụ ở chú thích thứ 4 nói trên.

[6] Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư.

[7] Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài (mới được bổ sung so với Luật hiện hành).

[8] Khoản 6, Điều “Giải thích từ ngữ”, Luật Đầu tư năm 2005 quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam; doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.”