(ANVI) – Hội thảo Bộ Tư pháp – IRZ                                                                            Hà Nội 09-9-2013    

Bài viết này bình luận quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản (bao gồm động sản, bất động sản) và sự cần thiết hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản nhìn từ góc độ của tổ chức tín dụng. Đây là bài viết theo đặt hàng của Bộ Tư pháp, tham gia Hội thảo “Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc đề xuất nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký tài sản tại Việt Nam” tại Hà Nội vào ngày 09-9-2013.

 1. Đánh giá chung:

1.1. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có rất nhiều loại giấy tờ, thủ tục và cơ quan đăng ký tài sản khác nhau (xem Phụ lục kèm theo). Nếu phân theo loại tài sản, thì có thể chia pháp luật quy định về việc đăng ký tài sản thành hai loại là đăng ký động sản và đăng ký bất động sản. Nếu phân theo quyền tài sản, thì có thể chia pháp luật quy định về việc đăng ký tài sản thành 2 loại là đăng ký quyền sở hữu và đăng ký quyền sử dụng. Quyền sử dụng được dành riêng cho tài sản là đất đai.

1.2. Nhìn chung, pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản còn rất chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu rõ ràng và nhiều bất cập khác, như mục đích của việc đăng ký tài sản không rõ, quy định về việc đăng ký tài sản chưa cụ thể, pháp luật đăng ký tài sản thiếu thống nhất. Vì vậy cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản.

2. Mục đích của việc đăng ký tài sản không rõ:

2.1. Pháp luật không quy định rõ mục đích của việc đăng ký tài sản là gì, tuy nhiên có thể suy diễn mục đích đầu tiên của việc đăng ký tài sản là ghi nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với từng tài sản cụ thể. Chẳng hạn như Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, thì đã ghi nhận ngay trong tên gọi chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Hay một loạt văn bằng bảo hộ, tuy tên gọi không thể hiện nội dung chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đều là loại giấy tờ ghi nhận chủ sở hữu theo quy định tại Điều 92 về “Văn bằng bảo hộ”, Luật sở hữu trí tuệ năm 2005 gồm: Bằng độc quyền sáng chế, Bằng độc quyền giải pháp hữu ích, Bằng độc quyền kiểu dáng công nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, Giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu và Giấy chứng nhận đăng ký chỉ dẫn địa lý.

2.2. Tuy nhiên, trong một số trường hợp khác thì không rõ mục đích của việc đăng ký tài sản. Chẳng hạn việc đăng ký và ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký xe ô tô, mô tô, xe máy. Luật Giao thông đường bộ năm 2001 trước kia cũng như năm 2008 hiện nay chỉ quy định việc đăng ký và gắn biển số cho xe ô tô, mô tô, xe máy là để bảo đảm “Điều kiện tham gia giao thông của xe cơ giới” (Điều 53), chứ không có quy định nào cho rằng đó là việc đăng ký quyền sở hữu tài sản. Khó có thể khẳng định được rằng, trong trường hợp này mục đích chính là nhằm để quản lý nguồn nguy hiểm cao độ hay là để đăng ký quyền sở hữu tài sản. Quay ngược trở lại khoảng nửa thế kỷ trước, còn bắt buộc phải đăng ký cả radio và xe đạp. Và khi ấy thì càng khó biết mục đích đăng ký tài sản thật sự là gì?

2.3. Có thể hiểu rằng các loại tài sản phải chịu phí trước bạ theo quy định tại Điều 2 về “Đối tượng chịu lệ phí trước bạ”, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17-6-2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ cũng đồng thời là các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Tuy nhiên không rõ mục đích đăng ký các loại tài sản phải chịu phí trước bạ dưới đây là bởi chúng có giá trị lớn hay là nguồn nguy hiểm cao độ hay là để nhà nước quản lý và thu thuế:

• Nhà, đất;
• Súng săn, súng thể thao;
• Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy;
• Thuyền, kể cả du thuyền;
• Tàu bay;
• Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy (kể cả xe máy điện), các loại xe tương tự phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
• Ô tô (kể cả ô tô điện), rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Vỏ, tổng thành khung, tổng thành máy của tài sản nói trên phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Quy định về việc đăng ký tài sản chưa cụ thể:

3.1. Điều 31 về “Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”, Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 quy định: Chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng sản xuất là rừng trồng (phải tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng đất) và được đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Trong đó, việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được thực hiện theo quy định pháp luật dân sự về đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật dân sự lại chưa có quy định cụ thể về việc đăng ký bất động sản.

 3.2. Điểm b, khoản 1, Điều 3 về “Mẫu Giấy chứng nhận”, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22-10-2010) quy định: Giấy chứng nhận ghi ““Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất””, trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm” (trong mẫu Giấy chứng nhận ghi rõ 2 nội dung là “loại cây” và “nguồn gốc tạo lập”. Đồng thời khoản 6, Điều này cũng quy định “Thông tin về cây lâu năm thực hiện theo hướng dẫn của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.” Tuy nhiên cho đến nay vẫn chưa thấy văn bản hướng dẫn cách ghi cây lâu năm vào Giấy chứng nhận. Vậy, khi nào thì cây lâu năm được ghi vào Giấy chứng nhận và người ta có quyền yêu cầu cơ quan cấp Giấy chứng nhận ghi vào “Sổ đỏ” cây mít trong vườn hay cây vạn tuế ở trong bồn hoa hay không? Ngoài ra, mục đích, ý nghĩa và chế độ pháp lý của việc ghi nhận này là gì, rồi khi đốn hạ, thay thế thì có phải làm thủ tục pháp lý gì không?

3.3. Một số loại giấy tờ khác như các công cụ chuyển nhượng, giấy tờ có giá khác và thẻ tiết kiệm cũng có một số đặc điểm và giá trị tương đương với giấy chứng nhận đăng ký tài sản, nhưng có được coi là Giấy chứng nhận đăng ký tài sản không? Ví dụ như cổ phiếu được quy định tại khoản 1, Điều 85 về “Cổ phiếu”, Luật Doanh nghiệp năm 2005: “Cổ phiếu là chứng chỉ do công ty cổ phần phát hành hoặc bút toán ghi sổ xác nhận quyền sở hữu một hoặc một số cổ phần của công ty đó”. Hay Giấy chứng nhận đã đăng ký mẫu dấu của doanh nghiệp theo quy định tại khoản 2, Điều 6, Nghị định số 58/2001/NĐ-CP ngày 24-8-2001 của Chính phủ về Quản lý và sử dụng con dấu (Đã được sửa đổi, bổ sung  theo Nghị định số 31/2009/NĐ-CP ngày 01-4-2009), liên quan đến quy định tại khoản 2, Điều 36 về “Con dấu của doanh nghiệp”, Luật Doanh nghiệp năm 2005: “Con dấu là tài sản của doanh nghiệp”. Hay thẻ tiết kiệm theo quy định tại khoản 3 và 4, Điều 6 về “Giải thích từ ngữ”, Quy chế về Tiền gửi tiết kiệm, ban hành kèm theo Quyết định số 1160/2004/QĐ-NHNN ngày 13-9-2004 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước: “ Chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm là người đứng tên trên thẻ tiết kiệm.” và “4. Đồng chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm là 2 cá nhân trở lên cùng đứng tên trên thẻ tiết kiệm.”

4. Pháp luật đăng ký tài sản thiếu thống nhất:

4.1. Chỉ tính từ năm 1993 đến nay, có ít nhất là 2 cơ quan cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là Uỷ ban Nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (chưa kể việc có thể uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường), với ít nhất là 6 loại giấy tờ như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 (Giấy đỏ cũ);
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60-CP ngày 05-7-1994 (Giấy hồng cũ);
• Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất theo Quy chế Quản lý sử dụng trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp, ban hành kèm theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25-02-1999 của Bộ trưởng Bộ Tài chính (Giấy tím);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất năm đai 2003 (Giấy đỏ mới);
• Giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005 (Giấy hồng mới);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo khoản 6, Điều 4, Luật số 38/2009/QH12 ngày 19-6-2009 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 (Giấy đỏ mới nhất). Sau mấy chục năm tranh cãi mới tạm thống nhất được loại ”Sổ đỏ” này. Tuy nhiên, sự lựa chọn này vẫn là không hợp lý, cần phải được xem lại.

4.2. Hiện nay đang có 3 hệ thống đăng ký bất động sản riêng biệt là: Một hệ thống đăng ký đất ở có nhà ở, một hệ thống đăng ký đất ở không có nhà ở và một hệ thống đăng ký công trình xây dựng. Việc này đã tạo ra sự chồng chéo và xung đột, rắc rối cho cả chủ sở hữu và các cơ quan quản lý nhà nước, nhất là trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất.

4.3. Việc đăng ký tài sản là một vấn đề rất quan trọng, song đối với một số loại tài sản lại không được quy định cụ thể trong Luật, thậm chí cũng không được quy định trong Nghị định, mà chỉ được quy định trong Thông tư, vì vậy, giá trị pháp lý thấp và không bảo đảm sự ổn định. Ví dụ như Thông tư số 06/2009/TT-BCA(C11) ngày 11-3-2009 của Bộ trưởng Bộ Công an Quy định việc cấp, thu hồi đăng ký, biển số các loại phương tiện giao thông cơ giới đường bộ quy định tên giấy tờ là “Đăng ký mô tô, xe máy”. Đến Thông tư số 36/2010/TT-BCA ngày 12-10-2010 của Bộ trưởng Bộ Công an thì sửa thành “Chứng nhận đăng ký xe mô tô, xe máy” (thêm từ Chứng nhận”).

5. Sự cần thiết hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản:

5.1. Tình trạng pháp luật về đăng ký tài sản với quá nhiều loại giấy tờ, quá nhiều quy định, nhiều cơ quan quản lý như trên đã gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc cho giao lưu dân sự, nhất là đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng. Vì vậy, rất cần phải có những quy định rõ ràng, đồng bộ về việc đăng ký tài sản, để bảo đảm cơ sở và an toàn pháp lý trong các hoạt động gửi giữ tài sản, ký quỹ, cầm cố, thế chấp,…

5.2. Cần quy định mục đích của việc đăng ký tài sản là gì, từ đó mới có những quy định thích hợp để giải quyết vấn đề là khi nào, tài sản nào phải đăng ký và cơ quan nào quản lý việc đăng ký tài sản, thay vì mọi thứ không rõ ràng như hiện nay.

5.3. Cần phải xem xét lại tên gọi các loại giấy chứng nhận tài sản, trong đó có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, vì đây là một tên gọi rất bất hợp lý, không đạt yêu cầu. Luật Đất đai đã đặt ra tên gọi chính danh, nhưng vì quá dài dòng, nên lại phải ngay lập tức gọi tắt là ”Giấy chứng nhận” một cách vô nghĩa, khi viết và đọc ra không phân biệt được với hàng trăm loại giấy chứng nhận khác. Và trên thực tế thì giấy này hầu như đều được đồng loạt gọi tắt là “Sổ đỏ”. Đây là loại giấy tờ đặc biệt quan trọng, có giá trị sử dụng trong rất nhiều năm, với số lượng lên tới hàng triệu bản, cần phải được đặt tên một cách đơn giản, ngắn gọn, dễ hiểu và đặc biệt là phải hữu dụng, thuận tiện trên thực tế. Vì vậy, đề nghị gọi bằng tên là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản”, trong đó có ghi nhận quyền sở hữu đất đai. Lý do ở đây là vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì đương nhiên phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, chứ không thể chỉ cấp duy nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng cho các cá nhân và pháp nhân cụ thể, tức là tạo ra một thứ quyền sở hữu chung chung vô thừa nhận. Đồng thời việc này còn có tác dụng ổn định hàng trăm năm một loại giấy tờ tài sản quan trọng nhất, dù cho sau này, Hiến pháp có giữ nguyên hay thay đổi quy định về quyền sở hữu đất đai. Hoặc ít nhất cũng cần phải gọi tên là “Giấy chứng nhận bất động sản”, còn nội dung ở bên trong thì ghi nhận quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất hay bất cứ cái gì cũng đều phù hợp. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng đều là bất động sản. Và khái niệm bất động sản đã được nhắc đến trong 30 đạo luật suốt từ năm 1990 đến nay như: Luật Công đoàn năm 1990, Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Giá năm 2012,….

5.4. Cuối cùng, nhu cầu cấp bách là cần phải ban hành một đạo luật quy định thống nhất các vấn đề liên quan đến việc đăng ký tài sản, khắc phục những bất cập nói trên. Hy vọng rằng, Luật Đăng ký tài sản là luật vì cái chung, sửa sai hệ thống pháp luật lâu nay, chứ không phải chỉ để giải quyết một vấn đề cụ thể mà một bộ ngành chịu trách nhiệm quản lý, dẫn đến tình trạng đất nước nhiễu loạn pháp luật, mỗi ngành đẻ ra một thứ luật, lo cho cái chung thì ít mà vì cái riêng thì nhiều.

—————————–

Luật sư Trương Thanh Đức

Phụ lục 01

Một số loại giấy chứng nhận đăng ký tài sản

Phụ lục 02

Một số loại giấy chứng nhận khác liên quan đến tài sản

—————————–

• Nội dung phát biểu tại Hội thảo 09-9-2013

1. Nhận xét chung:

– Như mớ bòng bong, với:

+ Quá nhiều quy định

+ Quá nhiều chủ quản

+ Quá nhiều giấy tờ

+ Quá nhiều thủ tục

+ Quá nhiều bất cập

+ Quá nhiều vô lý

+ Quá nhiều tai hại

– Quan trọng nhất, ổn định nhất là nhà đất, thế mà đến nay có tới 6 loại giấy tờ chính thức. Và giấy cuối cùng hiện nay thì cũng vẫn vô lý về tí nhất là tên gọi,đúng kiểu như CHXHCNVN

2. Mục tiêu đăng ký tài sản không rõ ràng:

– Phương tiện giao thông, không vì sở hữu, không vì giá trị, mà hình như vì đó là nguồn nguy hiểm cao độ. Quyền sở hữu phương tiện dường như chỉ là quyền suy diễn, quyền phái sinh từ quyền đứng tên đăng ký trên giấy tờ.

– Một số tỉnh, nhà đất dưới hạn mức (như HN 30m2) không được cấp giấy:

+ Nhầm lẫn tai hại giữa quy hoạch và cấp giấy sở hữu

+ Xâm phạm đặc biệt nghiêm trọng, chà đạp, tước đoạt, quyền sở hữu tài sản

+ Từ tài sản giá trị, hợp pháp trở thành vô thừa nhận, ngoài vòng pháp luật.

+ Vi Hiến, trái pháp luật

+ 1 mét nhà, 1 mét đất cũng phải cấp, chỉ có cấp phép xây dựng đô thị thì mới kèm theo điều kiện diện tích, mật độ, mục đích, tiêu chuẩn,…

– Luật quy định đăng ký bất động sản. Cây lâu năm là bất động sản, thế là hướng dẫn đăng ký. Cụ thể thì chưa rõ, nhưng trong Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) ghi 1 mục Cây lâu năm, Luật không quy định, nghị định không đề cập, thong tư chưa thấy. Vậy thì phải tạm hiểu rằng tôi yêu cầu Nhà nước phải ghi vào Sổ đỏ cây vạn tuế trong bồn hoa, cây na ở cạnh bếp, cây mít ở góc sân? Và vấn đề đặt ra là, ghi nhận để làm gì, trồng, thay đổi, chặt phá có phải làm thủ tục gì không? Tất cả đều tù mù không rõ.

– Vì tư duy pháp lý còn xa lạ với xã hội dân sự, nên đăng ký để quản lý, để thu thuế chứ không vì yêu cầu chế độ pháp lý của tài sản (trước đây đăng ký radio để không nghe đài địch, đăng ký máy chữ để quản lý hành chính).

3. Mục tiêu đăng ký giao dịch nhầm lẫn thảm hại:

– Gần như mọi giao dịch bất động sản luôn phải làm đúp 2 thủ tục giao dịch và đăng ký giao dịch

– Việc đăng ký giao dịch, cả quy định và thực tế từ có hiệu lực với người thứ 3 thành có hiệu lực của giao dịch. Không đăng ký hợp đồng mua bán nhà, vô hiệu. Không đăng ký hợp đồng thế chấp nhà, cũng vô hiệu.

– Cũng chủ yếu để phục vụ quản lý nhà nước, kiểu như những năm 1970 -1980 phải đăng ký hợp đồng kinh tế.

4. Quan hệ giữa giao dịch và đăng ký giao dịch phủ nhận nhau:

– Những trường hợp phải làm 2 thủ tục giao dịch và đăng ký thì một mất một còn.

– Việc đăng ký làm vô hiệu hoá giao dịch hợp pháp, thừa nhận giao dịch bất hợp pháp (giao dịch lừa đảo, gian dối, nhưng đăng ký trước thì lại được ưu tiên).

5. Thực tế giá trị đăng ký giao dịch:

– Đăng ký động sản thì gần như vô tác dụng

– Đăng ký thế chấp bất động sản mà nhận thế chấp đất, nhưng nhà cửa trên đất chưa đăng ký:

+ Nhà của chính chủ hay chủ khác

+ Không thể đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký

+ Đăng ký hay không đăng ký quyền tài sản ở Trung tâm Đăng ký tài sản, giao dịch

+ Cũng đều có nguy cơ vô hiệu.

– Hành pháp thì chỉ cho đăng ký giao dịch thế chấp, không cho đăng ký giao dịch bảo lãnh của người thứ 3. Còn Tư pháp thì phủ nhận (tuyên vô hiệu) giao dịch thế chấp và chỉ công nhận giao dịch bảo lãnh của người thứ 3.

– Với tinh trạng như trên, các giao dịch tài sản nói chung, giao dịch bảo đảm tại ngân hàng nói riêng luôn nơm nớp như cá nằm trên thớt, nguy cơ vô hiệu quá lớn, quá ngớ ngẩn.

——–

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 4, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070

[1]   Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được cấp theo quy định tại Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15-4-2010 của Chính phủ Về đăng ký doanh nghiệp có vẻ gắn với việc công nhận sản nghiệp hơn là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp năm 2005