(DNPL) – Thay vì “mua đứt bản đoạn”, nhưng để trốn thuế, bên cạnh hợp đồng mua bán viết tay, không ít người đã làm công chứng ủy quyền (UQ) chuyển nhượng (CN) bất động sản (BĐS). Nếu không thu thuế, ngân sách sẽ thất thu một khoản lớn, nếu thu thì lại vướng luật…

Bộ Xây Dựng: Không có cơ sở!

Phúc đáp Công văn số 1183/BTC-TCT của Bộ Tài chính về đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thu lệ phí trước bạ (LPTB) đối với trường hợp UQ CN BĐS, ngày 18/2, Bộ Xây dựng có Công văn số 227/BXD-QLN do Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ký. Tại Công văn này, Bộ Xây dựng khẳng định: “Không có cơ sở để thu thuế TNCN cũng như thu LPTB của người UQ và người được UQ CN BĐS”.

Bộ Xây dựng đưa ra 2 lý do để bảo vệ quan điểm này. Thứ nhất, Theo quy định của pháp luật dân sự thì UQ CN BĐS là một dạng giao dịch dân sự, theo đó người có BĐS (vì nhiều lý do khác nhau không thể thực hiện được quyền của mình) nên có quyền UQ cho người khác thay mình thực hiện các quyền của chủ sở hữu như: bán, cho thuê, thế chấp BĐS…(gọi chung là UQ định đoạt BĐS). Giao dịch này không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS từ người UQ sang người được UQ mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu BĐS (người được UQ sẽ thay mặt chủ sở hữu thực hiện việc CN BĐS cho người khác). Thứ hai, theo quy định của Luật Thuế TNCN hiện hành thì chỉ những hộ gia đình, cá nhân có CN BĐS mà không phải là BĐS duy nhất mới thuộc diện phải nộp thuế TNCN; còn giao dịch UQ BĐS không làm thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS, không làm phát sinh thu nhập từ việc UQ nên không thuộc diện phải chịu thuế TNCN.

Tại Công văn này, Bộ Xây dựng cũng cho biết: Hiện nay, Luật Nhà ở chỉ có quy định về việc UQ quản lý, sử dụng nhà ở mà không có quy định về việc UQ định đoạt nhà ở; các tổ chức, cá nhân chỉ thực hiện UQ định đoạt BĐS theo quy định của pháp luật dân sự. “Việc Nhà nước quy định cho phép các chủ sở hữu được UQ CN BĐS tuy đã tạo điều kiện cho những người không thể trực tiếp thực hiện các thủ tục liên quan đến việc CN BĐS, nhưng trên thực tế nhiều trường hợp không thuộc diện này đã lợi dụng quy định nêu trên để trốn thuế TNCN (mua bán trao tay núp bóng dưới hình thức UQ) và đã gây ra nhiều rủi ro cho người được UQ…”– Công văn của Bộ Xây dựng thừa nhận.

TỔNG CỤC THUẾ: THU CỦA NGƯỜI ỦY QUYỀN

Tại công văn số 1133/TCT-TNCN Ngày 5/4/2011 do Phó Tỏng cục trưởng Tổng cục thuế Phạm Duy Khương ký gửi Cục thuế Hà Nội, Tổng cục Thuế dẫn ra căn cứ là Điều 581 Bộ luật Dân sự; Khoản 1, Điều 2 Luật thuế TNCN và khẳng đinh: “UQ giao dịch BĐS là một hoạt động giao dịch dân sự được pháp luật cho phép,  tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà UQ cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế  theo quy định tại khoản 1 và khoản 4, Điều 4 Luật thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt BĐS của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, CN, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại BĐS cho bên UQ và các lợi ích có được từ hoạt động UQ. Đồng thời, bên được UQ không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua bán BĐS. Do đó người UQ phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN”. 

Công văn này gửi Cục thuế Hà Nội song Tổng cục thuế cho biết  Tổng cục thuế đã tham khảo ý kiến của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và ý kiến chỉ đạo của Bộ Tài chính. Dẫu không phải văn bản quy phạm pháp luật song theo thông lệ trong ngành thuế, các địa phương khác cũng “automatic” mà thực hiện.

Y KIẾN LUẬT SƯ

* Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI:

“ĐÁNH NHẦM HƠN BỎ SÓT”

“Khi giao dịch mua bán, người có thu nhập từ bán nhà (BĐS), nếu không thuộc diện được miễn thuế thì sẽ phải nộp thuế TNCN. Trong trường hợp UQ CN BĐS thì không có căn cứ pháp lý khẳng định là đã mua bán, vì vậy cơ quan thuế chỉ được thu thuế (TNCN và LPTB) khi BĐS đó đã  được CN, sang tên. Theo Luật thuế TNCN, người  có thu nhập từ bán nhà (người UQ) sẽ phải nộp khoản thuế này, còn thực tế người UQ, người được UQ hay người mua nhà cuối cùng nộp là do thỏa thuận của các bên. Cơ quan thuế không được đánh thuế vào các Hợp đồng UQ CN BĐS mà chỉ được thu thuế trong trường hợp giao dich đã hoàn thành và chỉ được thu 1 lần, bất kể việc UQ CN đó qua nhiều “cầu”. Do vậy, ý kiến của Bộ Xây dựng cho rằng “Không có cơ sở để thu thuế TNCN cũng như thu LPTB của người UQ và người được UQ CN BĐS” đối với giao dịch uỷ quyền là chính xác. Còn hướng dẫn của Tổng cục thuế vừa chưa chinh xác vừa chưa rõ. Chưa chính xác ở chỗ, không thể khẳng định việc uỷ quyền “thực chất đây là hoạt động mua bán BĐS”, vì như thế chẳng khác nào “vơ đũa cả nắm”. Chưa rõ ở chỗ, không phải cứ có Hợp đồng UQ CN BĐS  là yêu cầu “người UQ phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN”, vì chỉ khi BĐS đó được CN về mặt pháp lý thì mới có cơ sở để thu thuế. Thực tế có hiện tượng lách luật để trốn thuế, xong không vì thế mà đánh thuế vào cả những trường hợp UQ thật”. Đánh thuế trên giao dịch uỷ quyền là đánh nhầm hơn bỏ sót.

* Luật sư Phạm Chí Công, Cty Luật Khai Phong:

“NGƯỜI  ĐƯỢC ỦY QUYỀN LUÔN PHẢI ĐỐI MẶT VỚI RỦI RO PHÁP LÝ”

“Thường thì bên cạnh một “Hợp đồng mua bán viết tay” thỏa thuận về nội dung, giá CN giữa các bên, các bên sẽ thỏa thuận ký một hợp đồng UQ qua công chứng, theo đó người mua (bên được UQ) có quyền thay mặt bên bán (bên UQ) toàn quyền thực hiện các thủ tục để quản lý, sử dụng, CN, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh cũng như nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Bản chất của giao dịch này giúp các bên hợp pháp hóa việc chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán sang bên mua.

Do đây là giao dịch lách luật nên đối diện với rất nhiều rủi ro pháp lý. Trường hợp thứ nhất, hợp đồng UQ sẽ bị chấm dứt khi “một trong hai bên bị chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích…”.Cụ thể, khi bên được UQ chết, BĐS sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên UQ. Trường hợp một trong hai bên bị tòa án tuyên là bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy) thì hợp đồng UQ cũng bị chấm dứt. Quyền sử dụng BĐS sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên UQ.Trường hợp thứ hai, bên UQ (bên bán) có thể thông báo cho bên được UQ một thời hạn rồi đơn phương chấm dứt hợp đồng UQ bất kỳ lúc nào. Bên được UQ (bên mua) thường sẽ không đồng ý việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, chắc chắn tranh chấp phức tạp sẽ xảy ra. Trường hợp thứ ba, khi có biến động lớn về giá BĐS, hoặc bất cứ lý do nào khác, một bên vẫn có thể yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng UQ vô hiệu bởi vì ngay từ đầu hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch khác (giao dịch mua bán BĐS). Hậu quả pháp lý là các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên UQ nhận lại BĐS, bên được UQ đã trả tiền sẽ nhận lại tiền. Rõ ràng việc hoàn trả sẽ không dễ dàng…Tất cả các trường hợp này đều dễ dẫn đến tranh chấp và thiệt hại thường thuộc về bên được UQ…”

* Luật sư Nguyễn Hồng Bách (Đoàn luật sư TP Hà Nội):

‘ĐỀ XUẤT SỬA BỘ LUẬT DÂN SỰ CỦA BỘ XÂY DỰNG LÀ KHÔNG HỢP LÝ”

“Đề xuất của Bộ Xây dựng sửa Bộ luật Dân sự theo hướng không cho phép bên được UQ được trực tiếp ký hợp đồng với bên thứ ba như hiện nay là không hợp lý về cả lý luận và thực tiễn, vì đó là những quyền chính đáng của người dân. Trong thực tiễn, vì rất nhiều lý do khác nhau, người dân có nhu cầu chính đáng để UQ cho người khác thực hiện các giao dịch định đoạt BĐS của mình. Thậm chí, việc UQ cho người khác sẽ giúp họ thực hiện hiệu quả hơn quyền định đoạt BĐS của mình. Chúng ta không thể vì những hiện tượng tiêu cực mà hạn chế quyền hợp pháp và chính đáng của người dân. Đây là vấn đề rất phức tạp, liên quan đến nhiều ngành luật dân sự, đất đai, nhà ở… các cơ quan chức năng cần có những nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng, để hoàn thiện hệ thống pháp luật cho phù hợp, vừa đảm bảo được các quyền, lợi ích chính đáng của người dân, vừa hạn chế được các tiêu cực phát sinh…”

THANH THANH

———————————————————————

Doanh nhân và Pháp luật số 21 (74) ngày 5-6-2011: