(ANVI) – Hội thảo Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng SG 29-10, HN 01-11-2013
- Về khái niệm kinh doanh bất động sản (Điều 4):
- Khoản 3, Điều 4 về “Giải thích từ ngữ” quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản bỏ vốn để thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động sau đây nhằm mục đích sinh lợi: đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản đó.” Cần xem lại khái niệm này vẫn còn quá rộng, không bảo đảm sự phân biệt rõ ràng trên thực tế. Nếu cá nhân mua đi bán lại dù là lời hay lỗ, thì vẫn là kinh doanh bất động sản (vì mục đích sinh lời là điều khó có thể xác định). Chính Luật hiện hành cũng như Dự thảo đều không cho phép cá nhân đăng ký kinh doanh bất động sản, mà phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mới được kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, rõ ràng cá nhân vẫn cứ kinh doanh bằng cách mua đi bán lại, vẫn được công chứng, sang tên, vẫn nộp thuế má đàng hoàng. Vì vậy, cần có thêm điều kiện về kinh doanh bất động sản phải là chuyên nghiệp gì đó, để tránh tình trạng pháp luật bế tắc về cách hiểu và áp dụng trên thực tế. Điều này cũng tương tự với quy định trong Luật Các tổ chức tín dụng định nghĩa, hoạt động ngân hàng gồm huy động vốn, cấp tín dụng và dịch vụ thanh toán qua tài khoản, nhưng thực tế không phân biệt được đâu là giới hạn vi phạm. Pháp nhân, cá nhân thoải mái cho vay, thoải mái huy động. Dường như chỉ khi nào hoạt động huy động để cho vay có tính chuyên nghiệp, là kinh doanh chính thì mới là hoạt động ngân hàng.
- Đồng thời, cũng cần quy định rõ hơn về các trường hợp loại trừ khỏi hoạt động kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Chẳng hạn như là hoạt động đang bị coi là kinh doanh bất động sản liên quan đến xử lý nợ và xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Công ty Mua bán và xử lý nợ (AMC) và mọi chủ thể khác. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006, thì mọi chủ thể đều có quyền xử lý tài sản bảo đảm bằng cách thực hiện một số hoạt động kinh doanh bất động sản như nắm giữ, thu hồi, nhận gán nợ, đầu tư thêm, bán, cho thuê,… nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung..
- Do đó, nếu thực sự kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, thì quy định mức vốn pháp định 6 tỷ thì chỉ là như đùa, là “tay không bắt giặc”, ít nhất phải là 60 tỷ.
- Sự trùng lặp giữa các Luật:
Có dự trùng lặp giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự về nhiều nội dung như: Giao dịch mua bán, cho thuê,… diện tích chung, riêng, bảo hành, bảo lãnh, thanh toán?
—————————–
Luật sư Trương Thanh Đức
ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN
FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)
E-mail: duc.tt @anvilaw.com
Web: www.anvilaw.com
ĐT: 090.345.9070