Dự thảo: Không được phân lô bán nền tại nội đô

Phân lô, bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương.

Trên thực tế, bên cạnh đa số các doanh nghiệp, người dân thực hiện nghiêm túc quy định này thì vẫn tồn tại một số trường hợp, trong đó doanh nghiệp phân lô bán nền trái phép, thậm chí có tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản như trường hợp Alibaba… Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền mà từ lối tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.

Mới đây, trong bản dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền.

Ở cuộc hội thảo sáng nay, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết dự thảo Nghị định nói trên đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền, như các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Ông Nam cho rằng, mục tiêu của Bộ Tài nguyên và Môi trường khi soạn dự thảo nói trên là tốt, muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền do trong thời gian qua có những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo… Nhưng ông Nam cho rằng “việc để xảy ra tình trạng này không do các quy định còn thiếu mà do công tác quản lý của cấp chính quyền địa phương, xã huyện còn chưa tốt”. Do đó, ông Nam cho rằng không nên đưa ra quy định theo kiểu “không quản được thì cấm” như tinh thần của bản dự thảo nói trên.

Có đến 14 luật can thiệp vào lĩnh vực bất động sản

Là một doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest), cho hay các doanh nghiệp khi đầu tư dự án bất động sản gặp phải tình trạng bị chồng chéo về luật pháp – có tới 14 luật can thiệp tới lĩnh vực bất động sản.

Do đó, các doanh nghiệp chỉ mong các nghị định của Chính phủ sẽ dần dần giúp tháo gỡ các rắc rối, chồng chéo. Ví dụ, Nghị định 25 mới đây đã tháo gỡ phần nào sự chồng chéo của Luật Đấu thầu và đấu giá quyền sử dụng đất… Ông Hiệp kỳ vọng các nghị định mới ra đời sẽ tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, ông Hiệp cho biết ông rất ngạc nhiên khi lại có thêm dự thảo Nghị định quy định thêm nội dung về cấm phân lô bán nền nêu trên. Như vậy các doanh nghiệp bất động sản đã khó càng khó hơn, nhất là sau bối cảnh dich bệnh Covid-19 làm tê liệt thị trường này trong suốt mấy tháng vừa qua. Thủ tướng cũng kêu gọi đẩy mạnh phát triển sản xuất kinh doanh, tháo gỡ khó khăn, hồi phục hậu Covid-19.

Ông Hiệp cũng tán đồng ý kiến của ông Nguyễn Trần Nam cho rằng đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của ngành bất động sản. Nên nơi sẽ có ý kiến đề xuất chỉnh sửa phải là Bộ Xây dựng, như trong các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai.

Chủ tịch GP.Invest cho rằng, thị trường hiện chỉ có một số doanh nghiệp bất động sản lớn nằm ở Hà Nội và TPHCM, trong khi phần lớn số doanh nghiệp tại các địa phương có quy mô nhỏ với mức vốn 70-80 tỉ đồng. Với một dự án sau khi làm hạ tầng kỹ thuật, nộp tiền sử dụng đất… đã làm tiêu tốn nguồn kinh phí rất lớn. Nếu cấm phân lô bán nền, các doanh nghiệp phải xây thô mới có thể bán thì tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm hai lần rưỡi – đòi hỏi kinh phí đầu tư rất lớn. Chính vì vậy, ông Hiệp cho rằng nếu cấm phân lô bán nền tại nội đô không khác gì “chặt tay” doanh nghiệp bất động sản.

Cấm là đi ngược với nhu cầu thị trường

Phân tích về góc độ thị trường, ông Hiệp cho rằng hiện nay người mua có nhu cầu mua đất phân lô bán nền. Do đó nếu cấm phân lô bán nền là ngược với nhu cầu của thị trường. Do đó ông nói: “Chính phủ cần nghiên cứu xem có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không?”

Cũng tại hội thảo, tiến sĩ Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế cho rằng phân lô bán nền là một phần của thị trường bất động sản, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, thị trường. Khi đưa ra một quy định ảnh hưởng rất nhiều tới thị trường bất động sản, đến cả cung của doanh nghiệp và cầu của thị trường trong bối cảnh cả cung và cầu biến động trước khó khăn vì dịch bệnh thì sẽ làm cho thị trường khó khăn nữa trong thời gian tới.

“Không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước kia cấm ít thì đã có những căn nhà nhà xây lên không bán được bỏ hoang hàng chục năm nay, thì nay, nếu đặt ra quy định cấm phân lô bán nền rộng hơn thì sẽ có thêm càng nhiều những khu nhà hoang hóa, thiệt hại của xã hội sẽ càng lớn hơn,” ông Ánh nhấn mạnh.

Kinh nghiệm của các nước và tính hợp lý tại Việt Nam

Chia sẻ về kinh nghiệm quốc tế tại cuộc hội thảo, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho biết các quốc gia như Pháp, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc đều cho phép phân lô bán nền rất nhiều.

Bởi phân lô bán nền không đòi hỏi đầu tư nhiều về tài chính của cả doanh nghiệp bất động sản và người mua. Hơn nữa, tùy thuộc vào sự phát triển của đô thị đến đâu mới xây dựng đến đó, không nhất thiết phải xây nhà lên rồi bán, nếu không bán được phải để đó rất lãng phí. Lấy ví dụ dự án hai bên bờ sông Trường Giang của Trung Quốc, ông Nghĩa cho hay có rất nhiều nhà phân lô được xây lên nhưng đã 20 năm vẫn không bán được, rất lãng phí.

“Không nên chỉ vì vài trường hợp lừa đảo mà coi toàn bộ là lừa đảo để ban hành chính sách nhằm hạn chế. Các doanh nghiệp lừa đảo vừa qua đã có hình thức xử lý hình sự rồi. Vậy tại sao phải căn cứ vào các doanh nghiệp đó để sửa luật”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Thêm nữa ông Nghĩa cho rằng đất là tài sản quý, mà tài sản quý thì có thể để dành. Do đó nếu phân lô bán nền thì người dân có thể mua đất để để dành. Một quốc gia đông dân như Việt Nam cần có quỹ đất để dành. Nếu cứ cấp phép dự án, bắt xây dựng hết thì quỹ đất không còn để dành. Ông Nghĩa cho rằng, không chỉ tại các tỉnh thành phố mà ngay tại Hà Nội cũng nên quy hoạch rõ ràng vùng nào xây dựng ngay, vùng nào có thể phân lô bán nền, vùng nào quỹ đất để dành.

Phát biểu tại hội thảo, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật  ANVI, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho hay, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền. Nhưng giờ nếu cấm phân lô bán nền tại nội đô sẽ ảnh hưởng đến 95% thị trường. Cần phải cân nhắc việc cấm này có phù hợp với tình hình phát triển của địa phương, kinh tế xã hội hay không.

“Việc hạn chế ở vùng lõi đô thị lớn, đô thị loại 1 trở lên thì được chứ đô thị loại 2 thì việc cấm như vậy là không cần thiết. Hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là rất bất hợp lý, nó không phù hợp với cả thị trường bất động sản hiện tại,” ông Đức nói.

Nói về tính thực tế, ông Đức cho rằng việc phân lô bán nền đang đáp ứng nhu cầu của đa số người dân. Tâm lý người Việt Nam muốn sở hữu nhà và xây theo ý mình. Nhiều người mua nhà thô từ chủ đầu tư thấy không hợp lý sau khi nhận nhà đập phá, sửa chữa, rất phí.

Còn ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Ông cho rằng trước khi làm chính sách, các cơ quan cần lắng nghe sự phản ứng của thị trường để có thể quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

“Chính sách cũng giống như một cái áo, chỗ nào cần kín vẫn kín, chỗ nào cần hở vẫn hở, chứ không phải kín mít”, ông Tuyến ví von.