(ANVI) – Hội đồng Thẩm định Dự luật Nhà ở HN 04-12-2013
(DỰ THẢO 11-2013)
Về cơ bản, Dự thảo tốt, đã giải quyết được hầu hết các vướng mắc, bất hợp lý hiện hành. Tuy nhiên vẫn còn nhiều sai sót và một số vấn đề cần tiếp tục xem xét để hoàn thiện hơn
2. Về Giải thích từ ngữ (Điều 4):
2.1. Đề nghị xem lại giải thích tại khoản 3: “Nhà biệt thự là nhà ở có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, được xây dựng từ cấp III trở lên theo quy định của pháp luật về xây dựng, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân, vườn hoặc hồ và có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất”.
Như vậy thì nhiều biệt thự ở thành phố trên thực tế sẽ không còn là biệt thự vì diện tích xây dựng không quá 50% hoặc quá 3 tầng. Trong khi đó, đa số nhà ở nông thôn sẽ nghiễm nhiên được gọi là “biệt thự”.
2.2. Đề nghị xem lại giải thích tại khoản 4: “Nhà ở liên kế là nhà ở được xây dựng liền kề nhau, có hệ thống kết cấu khung, cột, tường, móng riêng hoặc móng chung và có lối ra vào riêng biệt. Nhà ở liên kế có thể được xây dựng một tầng hoặc nhiều tầng;”
Như vậy đã thay từ “liền kề” trong Luật hiện hành bằng từ “liên kế” của miền Nam, không có trong Từ điển tiếng Việt thông thường và lại phải giải thích lòng vòng “liên kế” là “liền kề”.
2.3. Đề nghị xem lại, chỉ giải thích từ và cụm từ được sử dụng nhiều lần và ít nhất tại 2 điều khác nhau. Nếu chỉ xuất hiện trong một điều, thì cần giải thích tại chính điều đó. Ví dụ cụm từ “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư” được giải thích tại khoản 17, nhưng sau đó chỉ xuất hiện duy nhất 1 lần tại Điều 98.
3. Về Công nhận quyền sở hữu về nhà ở (Điều 11):
3.1. Đề nghị xem lại, gộp Điều 10 về “Điều kiện để được Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở” và Điều 11 về “Công nhận quyền sở hữu về nhà ở” thành một Điều, vì cùng đề cập đến 1 vấn đề.
3.2. Trong đó cần khẳng định quyền sở hữu nhà ở phải được công nhận thực tế, không phụ thuộc vào việc được cấp Giấy chứng nhận. Quy định chỉ công nhận 1, nhưng thực tế và đòi hỏi phải 2 thời điểm khác nhau, như nhà tự xây thì phải được công nhận quyền sở hữu khi xây xong hay nhà được hưởng thừa kế thì Dự luật đã công nhận sở hữu từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm đó chỉ dự tính, chứ không có cơ sở pháp lý xác định chính xác quyền sở hữu của người thừa kế). Nhất là phần lớn nhà ở nông thôn chỉ được cấp “Sổ đỏ” mà không được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở.
4. Về Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 14):
4.1. Điểm a, khoản 1, Điều 14 quy định: “Đối với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ khi bên mua, bên được tặng cho, nhận đổi, bên thuê mua được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận.”
4.2. Vấn đề thực tế đặt ra là, mua nhà dự án, sau 3-5 năm chưa được cấp “Sổ đỏ”. Vậy, trong khoảng thời gian đó, nếu công ty bán nhà bị phá sản hoặc phải thi hành bán án dân sự, thì căn nhà đã bán đương nhiên bị kê biên phát mại, vì vẫn thuộc sở hữu của công ty và người mua nhà sẽ mất trắng? Trong khi đó, “Đối với trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế”, tức là chưa được cấp Giấy chứng nhận.
5. Về thời hạn sở hữu nhà ở (Điều 15):
Nhất trí với việc quy định nhiều thời hạn sở hữu sở hữu nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ đầu tư cũng như người có nhu cầu nhà ở lựa chọn phù hợp điều kiện kinh tế.
6. Về Ngân hàng tiết kiệm nhà ở (Điều 71):
Khoản 1 Điều này quy định: “Ngân hàng tiết kiệm nhà ở là tổ chức tín dụng được thành lập theo hình thức ngân hàng cổ phần thương mại hoặc ngân hàng liên doanh để chuyên nhận tiền gửi tiết kiệm và cung cấp tín dụng về nhà ở. Các tổ chức tín dụng có nhu cầu hoạt động tiết kiệm nhà ở thì phải thành lập ngân hàng tiết kiệm nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về tổ chức tín dụng.” Và khoản 3, Điều này quy định 2 mục đích sử dụng vốn của ngân hàng tiết kiệm nhà ở là “Cho các cá nhân tham gia đóng góp tiết kiệm tại ngân hàng vay để mua nhà ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có. Chỉ những người tham gia đóng góp tiết kiệm tại ngân hàng tiết kiệm nhà ở thì mới được vay vốn từ ngân hàng này;” và “Mua trái phiếu Chính phủ hoặc mua trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh trong trường hợp có vốn nhàn rỗi.”
Quy định trên mâu thuẫn với khoản 3, Điều 4 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010: “Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.”
7. Về Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ (Điều 91):
7.1. Đề nghị xem lại quy định tại khoản 4, Điều này về một trong những trường hợp nhà ở phải phá dỡ là: “Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên diện tích đất không đủ tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.” Có thể không cấp phép cho việc xây dựng đối với một số loại nhà trên phần diện tích đất nhỏ. Tuy nhiên, không thể hạn chế quyền sở hữu nhà đất thông qua việc ấn định diện tích tối thiểu nói chung và không công nhận quyền sở hữu nhà ở nói riêng.
7.2. Đất nhỏ không xây được nhà cao tầng, nhưng không thể cấm xây 1 tầng. Và nếu cấm xây 1 tầng thì có cấm việc dựng lều bạt để ở không? Những quy định này là sự nhầm lẫn giữa yêu cầu về cấp giấy phép xây dựng với yêu cầu về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Quyền sở hữu đã được hiến định là thiêng liêng và bất khả xâm phạm. Pháp luật chỉ có thể quy định về chiều cao, số tầng, mật độ xây dựng, chỉ giới đỏ,… để bảo đảm về quy hoạch kiến trúc, chứ không thể quy định trực tiếp việc phá bỏ, không cấp Giấy chứng nhận, ngăn cấm, loại bỏ quyền sở hữu chính đáng, hợp pháp của người dân, đặc biệt là đối với các căn nhà và mảnh đất nhỏ.
8. Về Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (Điều 105):
Đề nghị xem lại quy định tại khoản 2, Điều này: “Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại nhà nước hoặc ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm cổ phần chi phối trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung…” vì nếu sau này không còn ngân hàng thương mại Nhà nước hoặc Nhà nước không nắm cổ phần chi phối thì sẽ dẫn đến bế tắc.
9. Về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (Điều 113):
Khoản 1, Điều này quy định có 3 điều kiện để nhà ở được phép giao dịch là: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu và không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đề nghị xem bổ sung điều kiện nhà ở không được tham gia giao dịch là trường hợp đã có quyết định giải toả, tháo dỡ, di dời.
10. Về Nội dung của hợp đồng về nhà ở (Điều 116):
10.1. Đề nghị tách khoản 2, quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở (bán, tặng cho, góp vốn, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở), thành một điêu riêng, vì không thuộc về nội dung của hợp đồng về nhà ở.
10.2. Đồng thời đề nghị xem lại quy định bắt buộc thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở, tránh nhiều trường hợp trên thực tế, thủ tục này đã vô tình làm hại người tử tế, ngay thật, tiếp tay cho những kẻ giao dịch lật lọng, bội ước, thậm chí lừa đảo.
11. Về Giải quyết tranh chấp về nhà ở (Điều 177):
Khoản 2, Điều này quy định: “Các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”. Đề nghị xem lại, quy định về việc giải quyết cả các các tranh chấp về giao dịch nhà ở và bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Trọng tài thương mại theo quy định tại Điều 2 về “Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp của Trọng tài”, Luật Trọng tài thương mại năm 2010
12. Về bố cục điều khoản:
Đề nghị xử lý không để các nội dung không thuộc bất kỳ khoản, điểm nào trong các điều luật được bố cục theo khoản, điểm, như các điều 9, 10, 15, 17, 38, 47, 53, 55, 67, 68, 69, 80, 83, 151, 153,… bằng cách xóa bỏ phần dẫn dắt (như Điều 9), sửa tên điều hoặc bố cục lại các khoản.
—————————–
Luật sư Trương Thanh Đức
ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN
FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)
E-mail: duc.tt @anvilaw.com
Web: www.anvilaw.com
ĐT: 090.345.9070
HỌP HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (sửa đổi)
Bộ Tư pháp ngày 04-12-2013
- Hội đồng Thẩm định theo Quyết định số 2944/QĐ-BTP ngày 02-12-2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, gồm 13 thành viên:
1.1. Ông Đinh Trung Tụng, Thứ trưởng Bộ Tư pháp, Chủ tịch Hội đồng
1.2. GS, TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT
1.3. Ông Dương Đăng Huệ, Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự – kinh tế, Bộ Tư pháp
1.4. Ông Lê Thanh Khuyến, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục QL Đất đai, Bộ TNMT
1.5. Bà Vũ Ngọc Lan, Vụ phó Vụ Pháp chế NHNN:
1.6. Ông Hồ Quang Huy, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp
1.7. Bà Lại Thị Vân Anh, Phó Trưởng Phòng Tư pháp quốc tế & so sánh pháp luật, Vụ Pháp luật quốc tế, Bộ Tư pháp
1.8. Bà Vũ Thị Lý, Phó Trưởng phòng Quản lý công chứng, Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp
1.9. Ông Phạm Ngọc Thạch, Phó trưởng phòng, Ban Pháp chế, VCCI
1.10. Ông Nguyễn Hùng Huế, Chuyên viên Cục Kiểm soát Thủ tục hành chính, Bộ Tư pháp
1.11. Ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI
1.12. Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN
1.13. Bà Nguyễn Chi Lan, Trưởng Phòng Pháp luật kinh tế ngành, Vụ Pháp luật Dân sự – Kinh tế, Bộ Tư pháp.
- Ông Đinh Trung Tụng, Thứ trưởng Bộ Tư pháp, Chủ tịch Hội đồng:
- Những vấn đề cần thẩm định
- Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Tổ trưởng Tổ biên tập
- Ông Trần Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở, Bộ Xây dựng, Tổ phó Tổ biên tập:
- Đọc Tờ trình
- Một số vấn đề khác nhau và quan điểm của Bộ XD:
+ Thời hạn hữu nhà: Nhiều
+ Thời điểm chuyển quyền sở hữu: Cấp giấy
+ Bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai: Cần
+ Ngân hàng tiết kiệm nhà ở: Cần
+ Sở hữu nhà ở của Việt kiều: Không cần thời hạn về nước
- Phần hỏi đáp:
Ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản, Bộ Tư pháp hỏi
- Cách tính diện tích căn hộ chung cư (thông thuỷ)
- Xem lại việc cưỡng chế giải toả chung cư tái định cư khi có 2/3 chủ sở hữu đồng ý (Điều 111.7)
- Băn khoăn về thời hạn sở hữu nhà dựa theo thời hạn sử dụng đất
- GS, TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT:
- Tài chính nhà ở: Nên quy định rõ thu thuế theo giá Nhà nước quy định, khắc phục tình trạng các bên giao dịch không viết giá thật trong hợp đồng
- Cho đổi nhà, nhưng Luật Đất đai chỉ được đổi đất nông nghiệp, vậy phải sửa Luật Đất đai
- Thời hạn sở hữu nhà: Đất ở vô thời hạn. Cần quy định nhà chung cư phải có thời hạn sở hữu
- Người cho thuê không được đuổi người thuê trong thời hạn của hợp đồng, để bảo đảm ổn định và phát triển thị trường nhà thuê
- Thêm quy định tái định cư cả cộng đồng
- Mở cho hợp tác xã nhà ở (Dự thảo chỉ có doanh nghiệp)
- Nên quy định thời hạn cư trú (3 tháng) để cho Việt kiều mua nhà
- Ông Lê Thanh Khuyến, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục QL Đất đai, Bộ TNMT:
- Một số nội dung trùng lắp, mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013 (quy hoặch, tái định cư,…)
- Bà Vũ Ngọc Lan, Vụ phó Vụ Pháp chế NHNN:
- Bảo lãnh giao dịch nhà ở: TCTD vừa cho vay, vừa bảo lãnh, trùng lặp và không có khách hàng nhận bảo lãnh. Thay bằng hình thức mua bảo hiểm.
- Ngân hàng tiết kiệm: Không có trong Luật các TCTD. Không khả thi
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Có khả năng trùng lắp việc thế chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà.
- Ông Hồ Quang Huy, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp:
- Việc ưu tiên áp dụng Luật nhà ở: Mâu thuẫn với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
- Một số nội dung vừa thừa, vừa thiếu. Ví dụ thế chấp nhà ở thuộc hữu chung hợp nhất. Vậy, sở hữu chung theo phần thì sao?
- Bà Vũ Thị Lý, Phó Trưởng phòng Quản lý công chứng, Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp
- Thẩm quyền công chứng, chứng thực mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013
- Nhiều nơi chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không ghi nhận quyền sở hữu nhà
- Ông Phạm Ngọc Thạch, Phó trưởng phòng, Ban Pháp chế, VCCI:
- Ông Nguyễn Khánh Ngọc, Vụ trưởng Vụ Pháp luật quốc tế:
- Cần phân biệt 2 đối tượng người VN định cư ở nước ngoài gồm công dân Việt Nam và người gốc VN (không có quốc tịch VN)
- Cân nhắc đối tượng được nhập cảnh là được mua nhà
- Giải quyết thực tế không bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà khi chỉ được công nhận quyền sở hữu từ khi đăng ký.
- Ông La Văn Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính
- Xem lại chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà, là giấy tờ có giá
- Ông Nguyễn Hùng Huế, Chuyên viên Cục Kiểm soát Thủ tục hành chính, Bộ Tư pháp:
- 38 thủ tục hành chính
- Xem lại sự cần thiết của một số thủ tục hành chính, như người nước ngoài cho thuê nhà, cấp chứng chỉ hành nghề quản lý vận hành nhà chung cư
- Ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI
- Tham gia 10 nội dung (như trên)
- Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN
- Bà Hạnh:
- Bà Nga Vingroup
- Ông Nguyễn Trần Nam kết luận:
- Mâu thuẫn về quyền sở hữu và quyền giao dịch
- Điều chỉnh, thu hẹp thẩm quyền của địa phương
- Hạn chế quyền huy động vốn của nhà đầu nước ngoài
- Bảo lãnh có thể đổi thành bảo đảm
- Ngân hàng tiết kiệm nhà ở:
+ Nhiều nước có, phát huy tốt;
+ Khắc phục hạn chế của ngân hàng thương mại (giới hạn, thời hạn);
+ Không vì mục tiêu lợi nhuận;
+ Lãi suất thấp, thời hạn dài;
+ Bộ máy gọn nhẹ, chủ yếu uỷ quyền cho các ngân hàng thương mại;
+ Thủ tướng đồng ý, nhưng yêu cầu phải đưa vào Luật.
- Ông Đinh Trung Tụng kết luận:
- Đánh giá cao sự chuẩn bị;
- Xem lại kỹ lưỡng, thủ tục hành chính, thẩm quyền;
- Báo cáo tiếp thu giải trình ý kiến của Hội đồng thẩm định;
- Ngân hàng tiết kiệm: Nếu cần thì sửa Luật Các TCTD. Có thể thí điểm Quỹ tiết kiệm nhà ở;
- Có thể bỏ chương về khiếu tố, giải quyết tranh chấp, nếu không có gì đặc thù;
- Cần có thêm điều khoản chuyển tiếp;
- Kèm theo các Dự thảo Nghị định hướng dẫn.