(ĐTCK) – Sở hữu đất đai và cơ chế thu hồi đất là hai vấn đề được thảo luận nhiều nhất tại Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản vừa diễn ra tại Hà Nội.

Sở hữu toàn dân hay sở hữu nhà nước?

Là người trực tiếp soạn thảo bản báo cáo rà soát Luật Đất đai, ông Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng, hiện chưa có sự thống nhất về sở hữu đối với đất đai. Trong khi Hiến pháp và Luật Đất đai hiện nay xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý, thì Bộ luật Dân sự lại xác định đất đai thuộc sở hữu nhà nước.

Theo ông Huy, khái niệm toàn dân là một khái niệm trừu tượng, thực tế không có chủ thể nào được gọi là toàn dân cả. Hơn nữa, quy định về sở hữu toàn dân đã dẫn đến cách hiểu rằng, người dân ai cũng có một phần quyền sở hữu của mình đối với đất đai, tài nguyên của đất nước. Vì vậy, ông Huy kiến nghị bỏ khái niệm sở hữu toàn dân để thay bằng sở hữu nhà nước.

Đồng tình với kiến nghị trên, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nói: “Trước tiên, phải sửa đổi Điều 17 Hiến pháp rồi mới đưa được ‘sở hữu nhà nước về đất đai’ vào Luật Đất đai được”. Ông Liêm cũng bổ sung thêm, Nhà nước là một phạm trù khá rộng nên cần phải quy định rõ. Hiện nay, đã xuất hiện tình trạng cục bộ địa phương, vượt quyền, thiếu giám sát hoặc giám sát không hiệu lực, như cho thuê đất rừng rộng mênh mông, sân gôn khắp nơi, khai khoáng tràn lan, thu hồi đất nông nghiệp tùy tiện, phá núi, lấp biển thoải mái… Chính vì vậy, đất đai là một trong những lĩnh vực nóng về tình trạng tham nhũng hiện nay.

Ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI còn gay gắt hơn khi cho rằng, lý luận và thực tế cuộc sống đòi hỏi công nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Nếu không thừa nhận vấn đề gốc rễ căn bản đó, thì dù có sửa Luật Đất đai bao nhiêu lần vẫn không thoát khỏi sự tù mù, nhập nhằng, bất cập.

Ông Đức phân tích, nếu cho rằng quyền sử dụng đất hiện nay chẳng khác gì quyền sở hữu thì sao cứ phải cố tình đánh tráo khái niệm? Buộc phải cho người sử dụng đất có tất cả các quyền liên quan đến đất, từ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng cho đến quyền định đoạt, nhưng vẫn không được thừa nhận bản chất là quyền sở hữu? Thế là, mua bán đất đai rành rành nhưng vẫn không được gọi là mua bán, mà phải gọi là chuyển nhượng. Rõ ràng là thế chấp đất đai nhưng cũng đành phải viết là thế chấp quyền sử dụng đất. “Đất đai là tài sản, mà tài sản và quyền tài sản là hai thứ khác biệt”, ông Đức nói.

Làm rõ cơ chế thu hồi đất

Ông Liêm dẫn Điều 23 Hiến pháp quy định về đất đai: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”, trong khi Điều 38 Luật Đất đai ngoài quy định đó còn bổ sung thêm “lợi ích công cộng, phát triển kinh tế” khi Nhà nước có quyết định trưng mua hoặc trưng dụng.

“Tôi chưa thấy một quốc gia nào đưa phát triển kinh tế vào mục đích thu hồi đất, vì họ rất coi trọng quyền sở hữu tài sản của công dân. Dù rằng Luật Đất đai cũng xác định mục đích phát triển kinh tế chỉ là ‘xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ là không nên, và người dân có quyền hỏi, thế thu hồi đất nông nghiệp để cấp cho dự án sân gôn thì vì mục đích nào? Vì mở rộng phạm vi thu hồi đất ra quá tầm kiểm soát như vậy nên không có gì lạ khi thu hồi đất đã trở thành tiêu điểm của phần lớn bất ổn xã hội và cũng là cơ hội cho tình trạng tham nhũng xuất hiện”, ông Liêm nói.

Ông Đức chỉ ra một bất cập của Luật Đất đai đã tồn tại nhiều năm qua. Đó là Luật Đất đai chỉ cho phép thế chấp đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng và để phục vụ cho mục đích sản xuất – kinh doanh. Trước kia, người sử dụng đất gần như chỉ có một quyền duy nhất là sử dụng để trồng cấy, sinh sống. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai bị cấm tuyệt đối, vì vậy đương nhiên phải kèm theo lệnh cấm cầm cố, thế chấp.

Quy định này chỉ được hé mở khi cho phép thế chấp tại ngân hàng để vay vốn cho sản xuất (không được kinh doanh) trong Luật Đất đai 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995. Nhưng kể từ Luật Đất đai năm 1993 trở đi đã cho phép chuyển nhượng (mua bán) đất đai, thì việc hạn chế là vô nghĩa. Thế nhưng, đáng tiếc là đến Luật Đất đai 2003 cũng như lần sửa đổi 2009, quy định này vẫn tồn tại. Hậu quả là người sử dụng đất hợp pháp 100%, nếu thế chấp để vay tiền chữa bệnh thì bị coi là hành vi trái luật…

Minh Nhật

————————————-

Đầu tư Chứng khoán 23-9-2011:

http://www.thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public/index&news_id=6877