Tuy nhiên, khi tòa án và các bên có liên quan đến xác minh, thẩm định tại chỗ đã phát hiện, tài sản được thẩm định không đúng với tài sản được mô tả trên hợp đồng vay vốn. Bất ngờ là tình huống này, theo một số luật sư từng tham gia giải quyết nhiều vụ tranh chấp của các ngân hàng với khách hàng, lại không phải là chuyện hiếm!

Khó xử lý hình sự

Câu chuyện “nhầm” tài sản đảm bảo của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Campuchia xuất phát từ nguyên nhân, khi Ngân hàng cử cán bộ xuống thẩm định, bên vay vốn lại chỉ cho một ngôi nhà khác có giá trị lớn hơn rất nhiều so với ngôi nhà trên giấy tờ.

Theo một số luật sư, những vụ việc thế chấp “nhầm” tài sản để vay vốn ngân hàng như vậy có thể giải quyết theo hướng hình sự hoặc theo hướng dân sự, tùy từng trường hợp cụ thể. Như trường hợp của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Campuchia, Ngân hàng đã từng làm việc không chính thức với cơ quan công an, để xem xét có dấu hiệu lừa đảo hay không. Tuy nhiên, do Chủ tịch HĐTV, người góp 55% vốn, người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Khởi Minh và cũng là người đã chỉ cho cán bộ thẩm định ngân hàng ngôi nhà không đúng với ngôi nhà thực tế đem ra thế chấp đã đi khỏi địa phương và không biết đi đâu hàng năm nay, hơn nữa, bản thân Ngân hàng cũng không xác định được thiệt hại thực tế, nên đã không làm đơn tố cáo ra cơ quan công an.

Luật sư Hoàng Văn Hướng, Trưởng văn phòng Luật sư Hoàng Hưng cho rằng, tình huống người vay vốn cố tình chỉ một căn nhà không đúng với căn nhà trên giấy tờ thế chấp cho cán bộ ngân hàng thẩm định thì rõ ràng có dấu hiệu lừa đảo. Nhưng để chứng minh được trách nhiệm pháp lý về hình sự rất khó, bởi để chứng minh được cụ thể ngân hàng bị xâm hại không dễ. Giá trị tài sản cao hay thấp mới chỉ là do ngân hàng tự định giá, mà không phải do hội đồng định giá độc lập nào xác định.

Thẩm định nhầm, ngân hàng chịu thiệt

Trở lại với câu chuyện tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Campuchia, tại phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ kiện Công ty TNHH Đầu tư và thương mại Khởi Minh, HĐXX đã đặt ra câu hỏi đối với Ngân hàng: Vì sao khi thẩm định tại chỗ, Ngân hàng không liên hệ với chính quyền địa phương để xác nhận chủ sở hữu đích thực của ngôi nhà đem thế chấp? HĐXX cũng nhấn mạnh, nếu Ngân hàng thẩm định có trách nhiệm thì có lẽ không xảy ra vụ việc.

Tuy nhiên, đại diện Ngân hàng Đầu tư và phát triển Campuchia cho biết, khi thẩm định, cán bộ Ngân hàng đã làm đủ quy trình nghiệp vụ và quy trình không buộc cán bộ phải lấy xác nhận của chính quyền địa phương.

Luật sư Trương Thanh Đức (Giám đốc Công ty Luật ANVI) người đã có nhiều năm làm việc trong ngành ngân hàng cho rằng việc lấy xác nhận của chính quyền địa phương không có giá trị pháp lý bởi không có quy định nào buộc cán bộ phải lấy xác nhận của chính quyền địa phương, chính quyền địa phương cũng không có nghĩa vụ xác nhận vào biên bản của ngân hàng. Xác minh với chính quyền địa phương, qua tổ dân phố, công an khu vực,… chỉ là biện pháp nghiệp vụ của cán bộ thẩm định trong một số trường hợp cần thiết.

Còn trong mọi trường hợp, nếu cán bộ có trách nhiệm cũng sẽ phải xác minh kỹ, hỏi han, tìm hiểu đầy đủ thông tin để tránh nhầm lẫn. Nếu cán bộ thiếu trách nhiệm thì rất dễ thẩm định nhà nọ nhưng lại “sọ” nhà kia, thậm chí không đến tận nơi xem xét. Việc thẩm định thông tin nghiệp vụ để định giá cũng không phải chỉ có dựa vào hồ sơ pháp lý, mà còn kết hợp với nhiều yếu tố thực địa khác, thậm chí phải lưu ý đến cả phong thủy, môi trường, thần linh, thổ địa.

Cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức, trong trường hợp giải quyết theo thủ tục dân sự, nếu định giá nhầm tài sản khác hoặc định  giá tài sản cao thì ngân hàng phải chịu thiệt.

Chẳng hạn định giá tài sản là 10 tỷ đồng, nhưng giá trị thật chỉ có 1 tỷ đồng, thì coi như ngân hàng mất 9 tỷ. Và kể cả trường hợp định giá nhầm tài sản, thì cũng không vì thế mà dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, vì sai sót đó của ngân hàng không giải thoát nghĩa vụ của người đã đưa tài sản vào để bảo đảm.

Xét về pháp lý, giao dịch đó vẫn là hợp pháp, vì hợp đồng thế chấp vẫn ghi nhận tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp là nhà đất với đúng diện tích, thửa đất, tờ bản đồ,… đã được công chứng hoặc chứng thực và cơ quan tài nguyên môi trường đã xác nhận thế chấp là. Người thế chấp tài sản đã tự nguyện đem nhà đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho khoản vay thì không có lý do gì lại được giải thoát trách nhiệm. Quan trọng là lỗi nhầm lẫn của cán bộ ngân hàng không gây thiệt hại cho bên có tài sản thế chấp.

Ngân hàng đã thị thiệt hại từ việc đó rồi, nếu lại tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu thì sẽ gây thiệt hại lớn hơn cho ngân hàng và người thế chấp sẽ được hưởng lợi một cách vô pháp lý và đạo lý.