(ANVI) – Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, tham luận tại Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở & thị trường bất động sản, do Bộ Xây dựng & Hiệp hội Bất động sản tổ chức ngày 28-3-2022 tại Hà Nội.

I/    Quan điểm sửa đổi, bổ sung:

1. Nút thắt lớn nhất là giá, so với thu nhập thì đắt nhất thế giới.
2. Giá cao vì cầu cao, cung thấp. Tại sao sốt đất xình xịch khắp cả nước? Vì nhà ở, bất động sản ở các đô thị tăng, nông thôn không tăng mới lạ.
3. Đáng lẽ cầu cao thì các nhà phát triển nhanh chóng cán bằng
4. Nhưng lại gặp nút thắt. Nhu cầu trước tăng 1 vài %, giờ 1 vài chục %. Khả năng đáo ứng của các cơ quan chức năng trước cũng tương đương 1 vài %, nhưng bây giờ đuối, chỉ đáp ứng được phân nửa. 
5. Vì vậy thị trường nó vận động theo hướng lấp chỗ trống bằng tăng giá, tiêu cực, gây khó khăn, tăng cường xin cho, tăng thêm chi phí, hạn chế phát triển.
6. Muốn giải quyết được thì cốt yếu là phải tăng nguồn cung. Kinh tế thị trường là phải cạnh tranh, thừa cung, thừa hàng.
7. Quá thất vọng với Quốc hội đã không thông qua việc sửa đổi.
8. Tóm lại, nội dung 3 luật Đất đai, Nhà ở & Kinh doanh bất động sản  phải sửa thì nhiều, mà không chỉ 3 luật này (ví dụ Luật Quy hoạch đô thị), nhưng điều quan trọng nhất là phải tạo lập thị trường thật sự là thị trường: Tăng cung, thoả mãn cầu thay vì bóp dự án, ngăn cản phát triển.
9. 2 chục năm trước, tôi đã từng tin ý kiến của 1 số chuyên gia nói rằng, vài năm nữa thì nhà cửa ế thừa, bán rẻ không ai mua, có khi còn mất thêm tiền để tháo dỡ. Nếu được như thế thì đã quá tốt. Có thể có chút lãng phí xã hội, nhưng giải quyết tốt nhất được mục tiêu tổng thể, gỡ được nút thắt thị trường,    tạo được chìa khoá vạn năng điều tiết cung cầu nhanh chóng nhất, hợp lý nhất & hữu hiệu nhất

II/    Một số từ khoá cần giải quyết (các bản chưa sửa đổi, bổ sung):

III/      Một số vấn đề pháp lý trong Luật Đất đai 2013:

1. Về chế độ sở hữu đất đai:

1.1. “Đất đai” là “tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53, Hiến pháp 2013).

1.2. “Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 2.1, Luật Đất đai 2013).

2. Về nội dung quyền sở hữu đất đai:

2.1. “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” (Điều 158 về “Quyền sở hữu”, Bộ luật Dân sự năn 2015).

2.2. Vì quyền sở hữu đất đai là thuộc về toàn dân, tức là không bao giờ có thể xác định cụ thể là thuộc sở hữu của bất cứ cá nhân hay pháp nhân nào, kể cả không thuộc sở hữu của nhà nước.

3. Về nội dung quyền sử dụng đất đai:

3.1. Quyền sử dụng trong 3 quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai theo quy định tại Điều 189 về “Quyền sử dụng”, Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.

3.2. Quyền sử dụng Quyền sử dụng đất, mà quyền sử dụng đất được coi là 1 tài sản, nên quyền sử dụng lại bao gồm quyền chiếm hữu quyền sử dụng đất, quyền sử dụng quyền sử dụng đất và quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất mới có 9 quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”, theo quy định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013, tức là thực chất cũng có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất. Ngoài ra, người sử dụng đất còn có 7 quyền khác theo quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013, như quyền được cấp Giấy chứng nhận; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;…

4. Một số khái niệm trong Luật Đất đai 2013:

4.1. Chỉ sử dụng cụm từ “quyền sử dụng đất”, mà không sử dụng từ “đất”:

• Chỉ là “công nhận quyền sử dụng đất”, mà không sử dụng cụm từ “công nhận đất”.
• Chỉ là “đấu giá quyền sử dụng đất”, chứ không “đấu giá đất”.

4.2. Sử dụng từ “đất” và cụm từ “quyền sử dụng đất” lẫn với nhau (giống nhau):

• Nhà nước “giao quyền sử dụng đất” cũng là “giao đất” (Điều 3.7).
• Nhà nước “cho thuê quyền sử dụng đất”, cũng là “cho thuê đất” (Điều 3.8).
• Nhà nước “thu hồi đất” là việc “thu lại quyền sử dụng đất” (Điều 3.11).
• “Giá đất” là “giá trị của quyền sử dụng đất” (Điều 3.19).

5. Mục đích thu hồi đất:

5.1. “Cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội” (Điều 14.8, Luật Đất đai 1987) (2 nhu cầu).

5.2. “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”. (Điều 27, Luật Đất đai 1993) (4 mục đích).

5.3. “Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,phát triển kinh tế” (Điều 38.1, Luật Đất đai 2003) (5 mục đích)

5.4. “Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Điều 16.1.a, Luật Đất đai 2013) (5 mục đích).

(1.145) #sualuatdatdai