(ĐCS) – Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam

(ĐCSVN) – Sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua bất động sản xây dựng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đang là vấn đề bất cập, gây “nghẽn” ở nhiều địa phương trên cả nước như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định…

Chiều 21/4, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức Tọa đàm: “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”.

Chủ trì Tọa đàm (Ảnh: HNV).

Tọa đàm có 2 phiên thảo luận: Phiên 1: Tính cấp thiết của việc tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam; Phiên 2: Giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam. Tọa đàm đã tạo ra cơ hội để các địa phương, các doanh nghiệp du lịch và các nhà đầu tư cùng nhau thảo luận với góc nhìn riêng, từ đó đề xuất những giải pháp phù hợp để gỡ khó cho doanh nghiệp, hạn chế ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và hoàn thiện chính sách, pháp luật để thúc đẩy phát triển du lịch, dịch vụ tại các địa phương ở Việt Nam.

Nhận diện nút thắt và điểm nghẽn

Nhiều ý kiến chuyên gia, luật sư và thậm chí ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa đồng thuận với hướng giải pháp: những dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược thương hiệu cạnh tranh nhận định: Để giải quyết điểm nghẽn về mặt pháp lý này, chúng ta cần xem xét góc độ về các chuẩn mực, thông lệ đáng học hỏi của quốc tế. Về quy trình, căn cơ phải điều chỉnh nhiều nhất là Luật Đất đai. Bên cạnh đó, phải nhìn nhận về cách tiếp cận luật chi tiết hay sự tổng thể cần gắn với thực tế. Ngoài ra, cách xử lý như thế nào cũng cần phải đề cập tới. Song song với giải quyết vấn đề pháp lý, cần phải giải quyết cả những tranh chấp, hy vọng Nhà nước sẽ sớm đi tới sự thống nhất về quy định.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way nêu quan điểm, đối với những dự án đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì tiếp tục giữ nguyên để đảm bảo tính ổn định, tránh tình trạng sửa sai, để tạo niềm tin cho người dân vào chính quyền.

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, đang có điểm nghẽn pháp lý về mua và sử dụng các loại hình bất động du lịch, do đó cần các giải pháp để tháo gỡ, khơi thông. “Không phải khi nào pháp luật cũng có trước quan hệ xã hội, mà phải nhìn từ quan hệ xã hội để hình thành pháp luật. Tuy nhiên, chuyện thừa nhận hay gọi tên như nào cho hợp lý thì chúng ta cần phải xem xét. Ngoài ra các dự án xây nhà kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng du lịch là loại mới, vì thế cần phải kết hợp sao cho vừa kinh doanh được vừa nghỉ dưỡng được. Chúng ta cần có chính sách rõ ràng về nó, từ đó xây dựng lên các khái niệm, quy định về nó”- Luật sư Cường nói.

Vướng đâu gỡ đó…

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho loại hình bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch. Theo bà Nhung, xuất phát từ hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán mà nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chịu thiệt. Mặc dù thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, “phá băng” thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, cần khơi thông điểm nghẽn này.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhận định, thực tiễn cho thấy sự phát triển của nền kinh tế thị trường đòi hỏi phải có sự điều chỉnh từ các bộ luật, văn bản quy phạm pháp luật để tạo sự thuận lợi trong phát triển của các địa phương, các doanh nghiệp và người dân. Do đó, cần làm việc trên nguyên tắc cái gì có lợi cho người dân, lợi cho doanh nghiệp, lợi ích chung cho quốc gia thì cần ưu tiên. Cụ thể đối với thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, thực tế cho thấy đang có rất nhiều vướng mắc cản trở sự phát triển kinh tế, đây là vấn đề cần phải được thực sự quan tâm tháo gỡ càng nhanh càng tốt. Theo tôi, sửa đổi luật hay điều chỉnh bất cứ điều luật nào đều cần hướng tới sự thay đổi nhận thức, thay đổi để phát triển; buộc phải sửa đổi trên tinh thần vướng đến đâu phải gỡ đến đấy.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế phân tích, nút thắt chủ yếu đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là việc xác định khái niệm đầy đủ, rõ ràng và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu các bất động sản như condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng; việc phân chia quyền sở hữu; việc xác định thời hạn sở hữu bất động sản; việc quản lý, khai thác các bất động sản…

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để giải quyết các vấn đề về xác định phân chia quyền sở hữu của các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần dựa trên bản chất của việc góp vốn đầu tư là đầu tư tài chính. Trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia góp vốn vào đầu tư dự án bất động sản du lịch để tạo sự an tâm cho các nhà đầu tư khi bỏ ra một nguồn tiền lớn. Việc kịp thời và chủ động hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có các quy định cụ thể phù hợp với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ rõ, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch cũng như tạo đà phục hồi phát triển thị trường bất động sản nói chung thì cần nhanh chóng có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy sự phát triển thị trường, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp phát triển và nhà đầu tư. Vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.

Trong khi đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đồng tình cao rằng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một sản phẩm phổ biến trên cả thế giới và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong xu thế phát triển chung của nền kinh tế một quốc gia và kinh tế thế giới. Việt Nam đang định hướng du lịch là mũi nhọn trong đó dựa vào lợi thế từ tự nhiên. Vì vậy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ là một lĩnh vực cần được quan tâm và phát triển. Việc phát triển bất động sản nghỉ dưỡng sẽ mang lại diện mạo mới cho nhiều vùng miền, thu hút được nhiều người có tiền quan tâm, tăng ngân sách cho quốc gia. Do đó cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang mắc phải, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw chỉ ra rằng, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc. Điều đó khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước.

TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì. Nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Đặc biệt, trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, trong đó cơ bản là Luật Đất đai, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh liên quan kịp thời.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiến nghị  5 giải pháp tháo gỡ khó khăn để góp phần phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

Thứ nhất, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch.

Thứ hai, thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch.

Thứ ba, có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng.

Thứ tư, tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực.

Thứ năm, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính bất động sản (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư…) phù hợp; xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC đề nghị, có thể áp dụng chế độ pháp lý như đối với nhà ở hoặc như đối với công trình xây dựng liên quan đến du lịch hoặc “cấu” mỗi bên một tý gán ghép vào nhau. Nhà nước muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân đầu tư, kinh doanh, phát triển kinh tế để thu thuế thì cần nhanh chóng tháo gỡ, không tốn tiền, mà chỉ bằng cơ chế luật lệ hợp lý.

Có thể thấy, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có nhiều vướng mắc, điểm nghẽn cần được tháo gỡ. Đây chính là áp lực với nhà quản lý và Chính phủ cần phải xử lý việc này càng nhanh càng tốt để khơi thông sự phát triển của thị trường.

Lê Anh

———–

Đảng Cộng sản (Kinh tế) 21-4-2022:

https://dangcongsan.vn/kinh-te/go-kho-cho-thi-truong-bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-viet-nam-608558.html

(94/2.692)