(TCXD) – Muốn thị trường bất động sản (BĐS) du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, cần có hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật đồng bộ và tiến bộ, phù hợp với sự phát triển của thị trường này.
Đó là một trong những quan điểm được đưa ra tại Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” do Hiệp hội BĐS Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức ngày 21/4.
Còn nhiều khoảng trống pháp lý
Việt Nam đang hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch được đánh giá chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam về các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam thì: Yếu tố kinh tế – tài chính chiếm 30%; Yếu tố pháp lý chiếm 50%; Yếu tố khác chiếm 20%.
Như vậy, chính những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.
Nhìn nhận về những tồn tại, hạn chế trên thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng hiện nay, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, BĐS du lịch hiện nay chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau.
Bên cạnh đó, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án BĐS du lịch.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Ở góc nhìn khác, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất, thì BĐS du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.
“Chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.
Còn Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, xung quanh căn hộ du lịch (BĐS du lịch, nghỉ dưỡng) còn có rất nhiều vướng mắc.
Căn hộ du lịch đang thiếu hầu hết các quy định cụ thể của pháp luật để làm cơ sở xác định một loạt vấn đề pháp lý như về việc sở hữu chung và riêng cũng như việc bảo lãnh bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai (trên thực tế, nơi có nơi không)…
Trong khi đó, ngân hàng giới hạn việc hỗ trợ vốn thì doanh nghiệp phải kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp, nhưng khi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia cùng thì thị trường lại chưa quy định rõ ràng về pháp lý.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận, vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng vẫn chưa được đầy đủ, chưa thống nhất, thiếu đồng bộ, đã và đang là điểm nghẽn trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.
“Việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý” – TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích.
Kiến nghị nhiều giải pháp
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính đến tháng 09/2021, các dự án BĐS du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương. Trên cả nước có tổng số 239 dự án BĐS du lịch, trong đó tổng giá trị 3 sản phẩm (condotel; dự án villas; shophouse) khoảng 681.886 tỷ đồng.
Việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển giúp khai thác tối đa lợi thế của BĐS du lịch.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội cho rằng, cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang mắc phải, đặc biệt là vấn đề pháp lý.
“Chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định. Có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên” – GS.TS Hoàng Văn Cường đưa ra quan điểm.
Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (bởi hiện nay Ủy ban Thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Về lâu dài, để khơi thông thị trường BĐS du lịch – nghỉ dưỡng, có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.
Để giải quyết những tồn tại trên, TS Nguyễn Minh Phong cần chú ý ưu tiên thực hiện xử lý về pháp lý và thực tiễn. Cụ thể, nên bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết và thống nhất về khái niệm, bản chất và hình thức BĐS du lịch nghỉ dưỡng cùng cơ chế quản lý, sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người mua…
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, rất cần thiết phải đẩy nhanh điều chỉnh các quy định pháp luật. Trong đó, chú trọng điều chỉnh Luật Đất đai 2013.
Trong luật cần làm rõ, đất đai đưa vào đầu tư BĐS du lịch hoặc một số nhóm ngành dịch vụ quan trọng thì các quyền của những nhà đầu tư đó là quyền sở hữu tài sản. Cụ thể là làm rõ việc cấp giấy tờ khẳng định quyền sử dụng.
—————–
Tạp chí Xây dựng (Bất động sản) 22-4-2022: