(DĐDN) – Các chuyên gia cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sắp tới cần hoàn thiện pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Trong một chia sẻ mới đây, Luật sư Đặng Văn Cường – Trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp cho biết, điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng là một vấn đề đáng quan tâm.

Cần sớm hoàn thiện quy định về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai

Doanh nghiệp “né” bảo lãnh ngân hàng

Theo ông Cường, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân đến từ một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp.

Cụ thể, về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trên thực tế, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng quy định, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Về phía NHNN đến nay đã ban hành 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãnh liên quan đến dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai là Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 9/8/2015 và Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 07, có hiệu lực từ 15/11/2017.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của phóng viên sau 6 năm có hiệu lực, có rất nhiều dự án đã được mở bán nhưng có rất ít dự án được ngân hàng bảo lãnh một cách thực chất. Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận rất ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách họ sẽ né đi để không phải trả bảo lãnh khoảng 2% mỗi năm cho ngân hàng.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea) cũng cho rằng Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Do đó đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.

Hoàn thiện quy định trong luật

Theo Luật sư Đặng Văn Cường, việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Việc hoàn thiện quy định bảo lãnh ngân hàng sẽ giảm rủi ro cho người mua nhà và đảm bảo tiến độ cho dự án bất động sản

Bổ sung quy định cụ thể về bảo lãnh khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…). Thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng.

Trong khi đó, theo LS. Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trước khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng (Điều 56). Quy định này là sai cơ bản về nghiệp vụ bảo lãnh.

Vì vậy, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25-6-2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam “Quy định về bảo lãnh ngân hàng” (sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 13/2017/TT-NHNN) đã buộc phải “uốn” để khắc phục cái sai của Luật trong suốt gần 8 năm qua.

Luật sư Trương Thanh Đức kiến nghị cần chuyển sang Luật Nhà ở vì chỉ liên quan đến nhà ở, đồng thời cần sửa lại theo hướng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có hiệu lực sau khi có bảo lãnh của ngân hàng.

DIỆU HOA

————–

Diễn đàn doanh nghiệp (Bất động sản) 04-5-2022:

https://batdongsan.enternews.vn/vi/tin-tuc/chan-nan-ne-bao-lanh-ngan-hang

(162/1.063)