(XD) – Luật không giới hạn tuổi tác của người sở hữu sổ đỏ và như vậy, sẽ có những “căn nhà thứ 2” của những trẻ vị thành niên.

Theo lệ thường, mỗi khi có một chủ trương hoặc một chính sách mới liên quan đến những nhu cầu thiết yếu của người dân, thí dụ như lĩnh vực y tế, giáo dục, năng lượng…, đặc biệt là vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, liên quan đến nhà ở, chuẩn bị ra đời thì luôn luôn được coi là vấn đề nhạy cảm và thường được các nhà hoạch định chính sách rất cẩn trọng trước khi ban hành.

Sự kiện mới đây nhất được dư luận quan tâm, đó là việc UBND TP.HCM có Tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM (thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 của Quốc hội). Trong các cơ chế về tài chính, ngân sách, TP.HCM đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ 2 trở lên của người dân.

Có hai vấn đề cần quan tâm với nội dung trên. Thứ nhất, đây là xin được làm thí điểm tại một địa phương nhằm rút ra những bài học cần thiết cả trên lý luận và thực tiễn để xây dựng một chính sách nhất quán cho cả nước sau này; thứ hai, là tạo thêm nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ rồi bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay.

Thực ra, vấn đề này không phải là một chủ trương mới mà nó đã được xác định từ gần một năm nay ở cấp cao nhất của quốc gia, kể từ khi  Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Từ khi văn bản này ra đời, thị trường bất động sản trên cả nước đã bắt đầu dịch chuyển theo hướng mới và chuyện UBND TP.HCM có Tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm như ở trên chỉ là một trong những hoạt động triển khai cụ thể mà thôi.

Sau khi khẳng định chính sách, pháp luật về đất đai trong thời gian qua có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn…, thì bên cạnh đó, Nghị quyết cũng khẳng định: “Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất…”.

Và từ những đánh giá này, Nghị quyết đã nêu ra nhiệm vụ và giải pháp: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng…”.

Thế là đã rõ, việc đề xuất thực hiện thí điểm đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên của UBND TP.HCM là có cơ sở cả về lý luận và thực tiễn, cả từ yêu cầu của tầng vĩ mô và khả năng thực thi ở tầng vi mô.

Tuy nhiên, xin có vài ý kiến cần nêu ra để giúp cho các nhà hoạch định chính sách cân nhắc trước khi quyết định.

Đầu tiên là ý kiến về căn cứ pháp lý bền vững cho một chính sách mà tương lai sẽ động chạm đến cuộc sống của số đông người dân. Đại đa số người quan tâm cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên là việc làm cần thiết nhưng phải bài bản, được thiết kế và thực thi hài hòa trong một môi trường kinh tế bình đẳng với tất cả các lĩnh vực kinh doanh khác và cần được luật hóa.

Hẳn nhiều người còn nhớ, quá trình nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Thuế tài sản đã được Bộ Tài chính đưa ra từ năm 2008. Sau đó, các bản dự thảo Luật Thuế tài sản hình thành nhưng không thể trình Quốc hội vì nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Gần đây nhất, năm 2018, một bản dự thảo về Luật Thuế tài sản được chuẩn bị công phu đã được đưa ra lấy ý kiến, trong đó ở mục Đối tượng chịu thuế ghi rõ: Đất phi nông nghiệp, bao gồm:

a) Đất ở, gồm: ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn.

b) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

c) Các loại đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Kể từ đó cho tới nay, bản dự thảo ấy vẫn chưa hoàn thiện. Cho đến cuối năm 2022, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Quyết định số 2439/QĐ-BTC ban hành kế hoạch cải cách hệ thống Thuế đến năm 2025, trong đó, Bộ sẽ trình Quốc hội xem xét và năm 2024 ban hành Luật Thuế liên quan đến tài sản. Và cũng theo kế hoạch, sau khi Quốc hội ban hành luật này, năm 2025, Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành thuế liên quan đến tài sản.

Vậy nay đã là đầu năm 2023, nếu chỉ mang riêng một địa phương “đem ra” thí điểm bằng một Nghị quyết của Quốc hội, chỉ trong dư địa thời gian vẻn vẹn chưa đầy một năm, liệu có kịp thu hoạch được những bài học kinh nghiệm quý báu từ thực tiễn cho một bộ luật dự kiến sẽ ban hành vào năm 2024?

Việc cần quan tâm tiếp theo là sự chuẩn chỉ về khái niệm “căn nhà thứ 2”. Thế nào là “căn nhà thứ 2” là đối tượng phải nộp thuế? Đây mới là vấn đề sẽ được bàn cãi nhiều, kể cả khi đã có bộ luật ra đời, nếu không có một khái niệm rõ ràng, mà thậm chí phải quy định đến từng chi tiết bởi “mỗi cây mỗi hoa, mỗi nhà mỗi cảnh” về cái “căn nhà thứ 2” này.

Nhiều người cho rằng, nếu người dân chỉ có căn chung cư vài chục mét vuông và dành dụm mua thêm một căn nhỏ cho con cái, so với gia đình sở hữu một căn nhà hàng trăm mét vuông mà không bị đánh thuế thì sẽ thiếu công bằng. Qua trường hợp này, Luật sư Trương Thanh Đức nhận định, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 không hợp lý nếu không tính theo giá trị.

Tương tự với ý kiến trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, khi áp dụng phải cân nhắc đến yếu tố hạn mức diện tích nhà, giá trị tài sản. Bởi tại TP.HCM có nhiều căn nhà tạm bợ chỉ rộng 10 – 15 m2, nếu mua 5 căn liền kề ghép lại cũng chỉ được 50 – 75 m2 mà cũng thu thuế thì không phù hợp.

Có thể nhận xét, hậu quả của việc không quy định chi tiết, cụ thể về đối tượng nộp thuế này không những khiến cho những người thực thi công vụ khó làm việc mà còn tạo ra một môi trường thiếu minh bạch để những kẻ biến chất trong bộ máy công quyền tham ô, tham nhũng.

Đến đây, tự nhiên liên tưởng đến vụ việc đang xảy ra ở lĩnh vực đăng kiểm mà tôi đang bị những hành vi tham nhũng tràn lan ám ảnh. Đến nay, đã có hàng chục Trung tâm đăng kiểm trên cả nước bị các cơ quan chức năng khởi tố. Điểm giống nhau giữa những chiếc ôtô không đủ tiêu chuẩn được đăng kiểm kia với những “căn hộ thứ hai 2” sẽ phải nộp thuế nêu trên là tính phổ biến. Chúng liên quan đến cuộc sống của rất nhiều người dân và phủ trên một diện rất rộng. Chúng sẽ đem lại lợi ích cho chủ của nó nếu lọt qua được những kẽ hở của pháp luật. Chúng sẽ sẵn sàng mê hoặc những người thực thi công vụ khiến cho họ “mắt nhắm mắt mở” bởi những đồng tiền lót tay.

Xin nêu một trường hợp nữa để các nhà hoạch định chính sách lường trước khi liên quan đến “căn nhà thứ 2”. Đó là những căn nhà thuộc sở hữu của các đối tượng vị thành niên.

Theo khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, người quyền sử dụng đất được quy định tại điều 5 Luật Đất đai 2013 gồm: Hộ gia đình, cá nhân; doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước… Tuy nhiên, khi nhắc đến độ tuổi thì người sử dụng đất sẽ là cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Ngoài ra, tại điểm a khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT khi ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Sổ đỏ theo quy định sau:

Với cá nhân trong nước thì ghi: “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số:….”…

Vậy có thể khẳng định rằng, luật không giới hạn tuổi tác của người sở hữu sổ đỏ và như vậy, sẽ có những “căn nhà thứ 2” của những trẻ vị thành niên.

Trong trường hợp này sẽ được coi là căn nhà thứ nhất hay “căn nhà thứ 2” một khi đương sự vẫn ở chung với bố mẹ? Và nếu được coi là “căn nhà thứ 2” thì ai sẽ có trách nhiệm nộp thuế cho

những căn nhà này mà không cần phải nghĩ đến lót tay cho ai cả?

Bởi vậy, sự chuẩn chỉ, tỉ mỉ, minh bạch… về khái niệm “căn nhà thứ 2” không chỉ sẽ khiến cho mọi người dân dễ hiểu, mà còn giúp cho cán bộ thừa hành thanh thản khi thực thi công vụ là điều nhất thiết cần phải có.

Nguyễn Hoàng Linh

——————-

Xây dựng (Tài chính) 27-02-2023:

https://tapchixaydung.vn/am-anh-danh-thue-ngoi-nha-thu-2-20201224000015958.html

(78/2.127) #thue #BĐS #taisan