(BĐS) – Ông Phan Văn Lâm cho rằng, Nghị định 10/2023/ NĐ-CP là một nghị định tháo gỡ, tạo điều kiện cuối cùng cho các dự án treo. Nghị định cho doanh nghiệp thêm một cơ hội để các nhà đầu tư có thể tìm kiếm đối tác chuyển nhượng để thu lại phần nào đó đã đầu tư trước khi chấm dứt.
Dự án treo… kìm hãm sự phát triển
Câu chuyện “quy hoạch treo”, “dự án treo”… “trơ gan cùng tuế nguyệt” là điều nhức nhối tại nhiều địa phương. Tình trạng này không chỉ gây nhiều khó khăn cho người dân trong dự án mà còn kìm hãm sự phát triển kinh tế – xã hội.
Ông Phạm Văn Lâm, Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải (Viện Nghiên cứu pháp luật và kinh tế ASEAN) cho rằng, dự án treo thể hiện việc thẩm định cấp chứng nhận đầu tư của Việt Nam chưa chặt chẽ, pháp luật chưa theo kịp sự phát triển, còn chồng chéo và vấn đề thực thi pháp luật chưa nghiêm minh.
Theo ông Lâm, nguyên nhân là khi lập dự án, chủ đầu tư nguồn vốn yếu, chủ yếu trông chờ vào nguồn vốn vay từ ngân hàng và huy động từ các nhà đầu tư khác là chính. Chủ đầu tư chỉ bỏ ít kinh phí “bôi trơn” ban đầu để làm thủ tục pháp lý. Khi triển khai thì nguồn vốn tính toán như ban đầu không có nên không thể triển khai, vấn đề này trong thực tiễn là rất nhiều và khá phổ biến với dự án treo.
Dự án treo, quy hoạch treo kìm hãm sự phát triển kinh tế – xã hội
Đồng thời, khi lập dự án chủ đầu tư đã không đánh giá hết những khó khăn vấp phải mà chủ yếu chỉ nhìn vào thuận lợi nên khi triển khai vướng mắc, phức tạp nhiều chủ đầu tư thấy không hiệu quả nên tạm dừng. Ngoài ra, trong quá trình triển khai đền bù giải phóng mặt bằng đã không có sự đồng thuận của một số hộ dân nên không có mặt bằng sạch để triển khai dự án.
“Thậm chí, cũng có nhiều dự án lập ra chỉ mục đích chờ chuyển nhượng dự án để ăn chênh lệch chứ không phải thực chất là triển khai dự án”, ông Lâm nói. Theo chuyên gia này, việc giám sát không chặt chẽ, không khách quan, làm việc không kiên quyết, thiếu minh bạch, thiếu công khai của nhiều lãnh đạo các cấp trong vấn đề thu hồi đối với dự án vi phạm theo diện phải thu hồi.
Theo ông Lâm, dự án treo tạo ra môi trường đầu tư không lành mạnh, người cần đất triển khai dự án không có trong lúc đất đai thì bỏ hoang bởi các chủ đầu tư yếu về năng lực. Trong khi đó, người dân thiếu đất để sản xuất hoặc muốn xây dựng lại công trình, nhà ở nhưng lại dính dự án không được phép triển khai, ảnh hưởng đến sinh hoạt gia đình, cơ cấu sử dụng lao động, phát triển kinh tế xã hội địa phương.
Ông Phạm Văn Lâm, Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải (Viện Nghiên cứu pháp luật và kinh tế ASEAN)
Một hệ lụy khác là Nhà nước thất thu thuế, phí, lệ phí kéo dài nhiều năm, thậm chí có dự án kéo dài hàng chục năm. Chỉ tính riêng Hà Nội hiện nay đã có hơn 400 dự án treo). Không phát huy được nguồn lực đất đai, làm hoang hóa đất.
Ngoài ra, tình trạng này cũng phá vỡ quy hoạch tổng thể và làm mất mỹ quan đô thị, làm giảm sút lòng tin giữa người dân với chính quyền địa phương trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đó là những hệ lụy lớn chưa kể tới những tác động xấu gián tiếp lên đời sống kinh tế xã hội khác.
Dù vậy, việc khó thu hồi đất của dự án treo đã trở thành điều nhức nhối ở nhiều địa phương, đặc biệt ở các thành phố lớn.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, Luật Đất đai 2013, các dự án chậm triển khai được gia hạn thêm 24 tháng, nếu vẫn không triển khai thì bị thu hồi đất. Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đầu tư thì, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút phép đầu tư. Việc 2 luật đưa ra 2 mốc thời gian khác nhau cũng gây khó khăn cho việc xử lý dự án, chưa kể còn nhiều lần… gia hạn.
Lần “ân hạn” cuối cùng
Tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã sửa đổi điều 15b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định về thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Theo đó, với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.
Nghị định 10 – lần ân hạn cuối cùng cho dự án treo?
Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này.
Với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản sử dụng đất thuê.
Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất, không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này.
Ông Phan Văn Lâm cho rằng, Nghị định 10/2023/ NĐ-CP đã tháo gỡ, tạo điều kiện cuối cùng cho các dự án treo. Theo quy định của pháp luật các dự án treo đã đủ điều kiện thu hồi, tuy nhiên Chính phủ muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp thêm một cơ hội để các nhà đầu tư có thể tìm kiếm đối tác chuyển nhượng để thu lại phần nào đó đã đầu tư trước khi chấm dứt.
Sau Nghị định 10, ông Phan Văn Lâm cho rằng các nhà đầu tư không có lý do gì để trình bày hay kiến nghị đối với các dự án treo
Mặt khác, theo ông Lâm, sau lần ân hạn này của Chính phủ thì các nhà đầu tư không có lý do gì để trình bày hay kiến nghị đối với các dự án treo này. Thời gian 24 tháng kéo dài mà chính phủ quy định trong nghị định là để doanh nghiệp sắp xếp nội bộ, đồng thời là thời gian để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản đã đầu tư gắn liền với quyền sử dụng đất (doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm thì chỉ được bán tài sản trên đất).
“Mặt tích cực của nghị định mọi người cũng đã thấy rất rõ, song bên cạnh đó nó cũng tạo ra tiền lệ không tốt đối với vấn đề thực thi pháp luật, bởi các dự án treo thường xin gia hạn nhiều lần, chậm kế hoạch rất nhiều năm, không phải đơn thuần chậm ít tiến độ về thời gian, mà đa số không triển khai hoặc triển khai theo kiểu cho có lệ. Vì trước đó những quy định của pháp luật về đầu tư cũng đã quy định rất rõ ràng về việc thu hồi dự án vi phạm pháp luật”, ông Lâm nói.
Thanh Long
———-
Bất động sản (Đô thị mới) ngày 17-4-2023:
(94/1.574) #datdai #ND10