3.548. Thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất: Chủ trương đúng nhưng cần cẩn trọng

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

3.548. Thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất: Chủ trương đúng nhưng cần cẩn trọng

08:37, 15/08/2023

(TBNH) – Để Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ.

Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước.

Giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu cần thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản để phát huy khả năng tự điều của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính.

Trên thực tế, Việt Nam đã có Sàn giao dịch Chứng khoán, Sàn giao dịch Hàng hóa, Sàn giao dịch Vàng, Sàn giao dịch Ngoại hối, Sàn giao dịch Bất động sản và mới đây nhất là Sàn giao dịch Trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cũng cho thấy sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Thực tế cho thấy, lâu nay các bất động sản được giao dịch qua Sàn giao dịch Bất động sản chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn bất động sản hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường bất động sản. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Bởi lẽ, Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản, thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Về bản chất, Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất không phải “hoàn toàn mới”. Xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn sản phẩm bất động sản, bao gồm toàn bộ các phân khúc bất động sản, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, các sản phẩm muốn được giao dịch qua Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “2 giá”, lũng đoạn giá.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu đầu vào cùng toàn bộ quá trình giao dịch sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch; là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn.

Khi triển khai Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất, nếu được kết hợp cùng với Sàn giao dịch Bất động sản sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch; là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc; là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.

Việc triển khai Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước, thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch. Trong tương lai gần, nếu được áp dụng những cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất sẽ thu hút nhiều người tham gia cùng lượng lớn vốn xã hội đầu tư bất động sản, cạnh tranh với Sàn giao dịch Chứng khoán, Sàn giao dịch Trái phiếu…

Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm Nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.

Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho Nhà nước.

Cần phân tích kỹ lưỡng

Theo ông Đính, quyền sử dụng đất là một hàng hóa có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều. Muốn sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất chưa từng có tiền lệ trên thế giới và việc thành lập sàn giao dịch này ở Việt Nam chắc chắn sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn, thách thức. Nếu như Sàn giao dịch Bất động sản đã có lịch sử hàng trăm năm phát triển trên khắp toàn cầu thì Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất vẫn là một khái niệm mơ hồ.

Dưới góc độ một tổ chức xã hội nghề nghiệp, với mục tiêu góp phần giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày càng ổn định, bền vững và minh bạch, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam hoàn toàn ủng hộ chủ trương thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quá trình xây dựng, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch này cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đem lại lợi ích cho các bên liên quan.

Nhiều câu hỏi được Hội đặt ra, cần giải đáp để đảm bảo việc thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất là khả thi và thực sự tác động tích cực tới thị trường. Việc giao dịch thông qua sàn này là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không?

Việc thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đấy chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí phát sinh khác nữa.

Các chi phí này liệu có khiến giá bất động sản tăng lên do việc kết chuyển chi phí vào giá bán không? Quy định thu phí với người tham gia giao dịch (cả bên bán và bên mua) sẽ như thế nào để đảm bảo hài hòa giữa các bên?…

Hải Yến

————-

Thời báo Ngân hàng (Bất động sản) ngày 15-8-2023:

https://thoibaonganhang.vn/thanh-lap-san-giao-dich-quyen-su-dung-dat-chu-truong-dung-nhung-can-can-trong-142938.html

(85/1.426) #BĐS

Bài viết

311. Hãy nhìn từ mục tiêu của việc đánh thuế...

Hãy nhìn từ mục tiêu của việc đánh thuế bất động sản.Bài được giới thiệu trên trang bìa số 1, bản giấy ra ngày 03-10-2024: (KTSG) - Mục tiêu trực tiếp của việc đánh thuế tài sản là tăng thu ngân sách, tiếp đó là điều tiết cung cầu và tác động vào việc sử dụng bất động sản một cách tiết kiệm, hiệu quả, cuối cùng mới là góp phần hạ giá nhà đất.Theo định hướng, người sở hữu nhiều bất động và các bất động sản bỏ không, lãng phí đều phải bị đánh thuế cao hơn.Ảnh: H.T Giá bất động sản Giá bất động sản thấp quá hay cao quá cũng đều không có lợi cho nền kinh tế. Nhưng giá bất động sản cao hay thấp, chủ yếu phụ thuộc vào quy luật cung - cầu thị trường. Khác với nhiều nước phát triển, nơi nhu cầu bất động sản có xu hướng giảm, do nhà ở từ đô thị đến nông thôn xây dựng qua hàng trăm năm rất nhiều, chất lượng tốt, sử dụng lâu dài, trong khi dân số già, nhu cầu giảm đi, tại Việt Nam, nguồn cung đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân còn thiếu hụt rất lớn.Trong bối cảnh đó, việc giá nhà bị đẩy lên cao, trước hết là do cung - cầu, đặc biệt là khi chính sách thắt chặt, dẫn đến số lượng dự án nhà ở triển khai rất ít trong những năm gần đây. Đáng lẽ, giá nhà cao nhiều năm rồi thì thị trường sẽ phản ứng bằng việc bán ra thu lợi, đồng thời tập trung nguồn lực đầu tư ồ ạt, nhanh chóng tăng cung, hạ giá. Nhưng điều đó đã không diễn ra, vì nhà phải xây dựng trên đất ở, trong khi đất ở thì giá tăng cao; thủ tục phát triển dự án vô cùng chậm trễ, khó khăn, tốn kém, dẫn đến nguồn nhà ở đã bị chặn, siết chặt, vì nhiều lý do, cả vô tình và hữu ý.Bất động sản là một thị trường rất rộng lớn, tính cạnh tranh cao, với hàng vạn nhà đầu tư, phát triển, cùng với hàng triệu người tiêu dùng tham gia, kèm theo điều kiện số vốn rất lớn, pháp lý phức tạp, chặt chẽ, thời gian để ra được một sản phẩm thường tính bằng nhiều năm. Do đó, việc đầu tư là hoàn toàn hợp pháp, chính đáng, cần thiết và cần được khuyến khích đối với thị trường nhà ở. Hoạt động đầu cơ, găm giữ hay thổi giá sẽ không ảnh hưởng đáng kể, thậm chí dễ bị đè bẹp nếu như cung - cầu không bị quá mất cân đối. Chính sách lớn tác động không nhỏ Việc đánh thuế vào người sở hữu bất động sản cũng cần tính đến để ngăn chặn đầu cơ, nhằm giảm giá bất động sản. Tuy nhiên, với thực trạng hiện nay thì dường như mới chỉ là cách giải quyết tác động đến phần nổi của tảng băng chìm."Là một loại thuế tài sản, thì chủ yếu là nhằm thu tiền của nhà giàu, để tăng ngân sách cho cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và giúp đỡ người nghèo. Nói đơn giản là đánh thuế người có nhiều nhà đất, nhưng thực chất phải là hướng tới người có giá trị nhà đất lớn. 100 mét vuông nhà ở mặt phố trung tâm Hà Nội có thể thuộc diện bị đánh thuế tài sản, nhưng 1.000 mét vuông nhà ở miền núi hẻo lánh thì có thể không".Nhà đầu tư bất động sản bỏ vốn ra và đi vay tiền, là nhằm thu được lợi ích, trong đó quan trọng nhất là gia tăng giá trị của nhà đất, từ đó sẽ mang lại lợi ích chung cho nền kinh tế và xã hội, trong đó có việc nộp thuế vẫn diễn ra lâu nay.Việc đầu tư của pháp nhân hay cá nhân, lớn hay nhỏ, là một trong những yếu tố quyết định duy trì và phát triển thị trường bất động sản vận hành ổn định, hiệu quả. Việc đầu tư, không chỉ thúc đẩy, mà còn đóng vai trò cân bằng, ổn định thị trường.Đầu tư vào bất động sản nói chung, vào nhà ở nói riêng, không chỉ đơn thuần là việc mua đi bán lại kiếm chênh lệch, mà còn là việc bỏ ra chi phí, công sức, trả lãi tiền vay, khai thác sử dụng, cho thuê bất động sản sao cho hiệu quả cao và tổng thể là việc chấp nhận rủi ro trong đầu tư, kinh doanh.Bản thân việc đầu tư cũng là một yếu tố tham gia vào việc điều tiết thị trường. Khi giá nhà đắt đỏ, sốt nóng thì họ đầu tư xây dựng, phát triển thêm góp phần hạ giá. Khi giá nhà rẻ, đóng băng thì họ giảm đầu tư và mua hàng vào, góp phần giữ giá ổn định, để bảo vệ chính nhà đầu tư. Đó là quá trình cân bằng, hỗ trợ thị trường. Thậm chí, xét theo khía cạnh tích cực, thì về cơ bản, việc đầu cơ nhà đất cũng có tác dụng tương tự.Do đó, nếu không thận trọng xem xét, tính toán để đưa ra các giải pháp phù hợp thì việc ban hành chính sách nói chung, chính sách thuế nói riêng sẽ đi ngược lại với mong muốn, gây hại cho thị trường. Yếu tố tâm lý trong thị trường bất động sản cũng rất quan trọng và rất dễ bị ảnh hưởng lớn bởi chính sách đánh thuế. Việc nhà đầu tư e dè, không muốn tiếp tục đầu tư có thể khiến chênh lệch cung - cầu lớn hơn, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là người có thu nhập chưa cao, còn gặp nhiều thách thức hơn. Mục tiêu của thuế bất động sản Trước hết, cần xác định rõ mục tiêu chính của thuế bất động sản là gì? Là một loại thuế tài sản, thì chủ yếu là nhằm thu tiền của nhà giàu, để tăng ngân sách cho cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và giúp đỡ người nghèo. Vì vậy, nói đơn giản là đánh thuế người có nhiều nhà đất, nhưng thực chất phải là hướng tới người có giá trị nhà đất lớn. Vì thế đâu có đánh thuế cao, thậm chí còn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp. 100 mét vuông nhà ở mặt phố trung tâm Hà Nội có thể thuộc diện bị đánh thuế tài sản, nhưng 1.000 mét vuông nhà ở miền núi hẻo lánh thì có thể không, vì giá trị có khi chưa bằng 1 mét vuông mặt phố."Đánh thuế tài sản là nhằm khuyến khích đầu tư, kinh doanh hiệu quả thông qua chìa khóa thị trường, chứ không phải để ngăn chặn việc đầu tư".Vì vậy, việc đánh thuế phải bảo đảm không triệt tiêu động lực đầu tư, phát triển các sản phẩm bất động sản nói chung, nhà ở nói riêng, nhằm điều tiết tốt hơn cung - cầu của thị trường. Về nguyên tắc, người sở hữu nhiều bất động sản và các bất động sản bỏ không, lãng phí đều phải bị đánh thuế cao hơn.Tuy nhiên, cái khó là phải giải quyết vấn đề bản chất để đạt hiệu quả tổng thể, chứ không chỉ mỗi lĩnh vực tranh cãi nhau về một mục tiêu đơn lẻ của mình là thu thuế, ngăn chặn đầu cơ hay giảm giá nhà ở. Do đó, cần tính đến nhiều giải pháp đồng bộ, chứ không phải chỉ là đánh thuế hay không đánh thuế và áp đặt thuế suất cao hay thấp.Chẳng hạn, vòng 1 vẫn có thể đánh thuế “cào bằng” theo giá trị tài sản. Nhưng vòng 2 phải là bù trừ vào số tiền đã nộp thuế từ chính việc khai thác hay cho thuê tài sản đó. Ví dụ, phải nộp thuế tài sản 100 đồng, nếu tài sản đó đã đưa vào làm cơ sở bán hàng hay cho thuê 50 đồng, thì đương nhiên phải được trừ giảm đi số tiền thuế đã nộp từ hoạt động kinh doanh, cho thuê.Mong muốn hạ giá nhà ở đã quá cao so với thu nhập và người dân, nhất là dân nghèo, có nhà ở là rất chính đáng. Nhưng đánh thuế tài sản là nhằm khuyến khích đầu tư, kinh doanh hiệu quả thông qua chìa khóa thị trường, chứ không phải để ngăn chặn việc đầu tư. Vì thế, nếu chưa có giải pháp đồng bộ, hiệu quả và khả thi thì chưa nên tính đến việc đánh thuế bất động sản.Luật sư Trương Thanh ĐứcGiám đốc Công ty Luật ANVI-----------------Kinh tế Sài Gòn (Địa ốc) 03-10-2024:https://thesaigontimes.vn/hay-nhin-tu-muc-tieu-cua-viec-danh-thue-bat-dong-san/(1.498)

3.548. Thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất: Chủ trương đúng nhưng cần cẩn trọng

Bài viết

Bình luận

Phỏng vấn

Trích dẫn

Tám luật