(VNB) – Việc sửa quy định cấm cho vay tại Thông tư 06 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ “nút thắt” tín dụng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sẽ rất khó tìm được điểm cân bằng giữa việc không cản trở phát triển thị trường bất động sản và thỏa mãn mục tiêu ổn định hệ thống tài chính – ngân hàng. Nếu điểm cân bằng xấu, hiện tượng rút tiền hàng loạt xảy ra, việc giải cứu lúc đó phải trả giá lớn hơn rất nhiều.
Theo Thông tư 10 được Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 23/8 nhằm ngưng hiệu lực một số quy định tại Thông tư 06 (thông tư sửa đổi Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước), người dân, doanh nghiệp vẫn được vay ngân hàng trong các trường hợp nhất định, thay vì bị kiểm soát từ 1/9 như dự định trước đó.
Cụ thể, ngân hàng vẫn được phép cho vay với nhu cầu thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc chưa giao dịch trên UPCoM.
Hay ngân hàng cũng được cho người dân và doanh nghiệp có thể vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Theo giới phân tích, việc sửa quy định về tiếp cận vốn vay bất động sản sẽ tác động tích cực đến ngành ngân hàng – đơn vị trực tiếp cận tín dụng. Song, sẽ khó tìm được điểm cân bằng phù hợp với mục tiêu vừa không cản trở phát triển thị trường bất động sản, vừa thỏa mãn mục tiêu ổn định hệ thống tài chính, vừa ổn định vĩ mô, vừa kiểm soát lạm phát…
Thông tư mới sẽ hỗ trợ quá trình tái cấu trúc của doanh nghiệp bất động sản
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – Giảng viên cấp cao Học viện Tài chính cho rằng, việc không còn bị kiểm soát vay ngân hàng từ 1/9 sẽ góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng vốn đang ở mức thấp trong thời gian gần đây.
Các chuyên gia đến từ Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cũng nhận định, Thông tư 10/2023 nằm trong chủ trương hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường bất động sản nói riêng và tăng trưởng tín dụng nói chung.
 |
| Thông tư mới ban hành sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng ưa thích cho vay lĩnh vực bất động sản. |
Việc tạm ngưng thi hành các khoản mục của Thông tư 06 sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn có cơ hội tái cơ cấu lại thông qua chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có năng lực vận hành tốt hơn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với đối tác.
Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có hành lang pháp lý để có thể cho vay đối với người đi mua bất động sản chưa có đủ điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đủ các điều kiện về pháp lý.
Ngoài ra, theo ACBS, điều này cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc đi vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều có thể hưởng lợi từ Thông tư này. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng hưởng lợi nhiều bao gồm Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh.
Tuy nhiên, theo nhận định của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), việc tạm ngưng thi hành một số điều khoản của Thông tư 06 chỉ là bước đi tạm thời, có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành bất động sản.
“Chính sách tiền tệ nới lỏng cần hướng tới sự phát triển chung của nền kinh tế, tuy nhiên, thực tế nền kinh tế lại phụ thuộc lớn vào lĩnh vực bất động sản, vì vậy việc tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh của lĩnh vực bất động sản công khai, minh bạch và công bằng hơn”, VDSC nêu ý kiến.
Theo đó, Nhóm chuyên gia cho rằng, trong dài hạn, sự phụ thuộc vào ngành bất động sản cũng cần giảm dần, thay vào đó là việc khởi tạo các mô hình, ngành nghề mới có tính đổi mới, sáng tạo và giá trị gia tăng cao hơn.
Khó có thể vừa tăng trưởng tín dụng bất động sản, vừa đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng
Về tác động đến ngành ngân hàng, ACBS nhận định, các điều chỉnh sẽ góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng, vốn đang ở mức thấp trong thời gian gần đây (đến cuối tháng 7 chỉ tăng 4,56% so với đầu năm, giảm 0,17% so với thời điểm cuối tháng 6).
Theo ACBS, trên thực tế, mỗi ngân hàng sẽ có khẩu vị rủi ro riêng và vẫn có thể sẽ không chủ động giải ngân đối với các dự án và khoản vay mà họ đánh giá là có rủi ro cao. Trong khi đó, Thông tư mới ban hành sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng ưa thích cho vay lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, những điều cấm của Thông tư 06 là hợp lý giúp làm giảm rủi ro cho các ngân hàng. Mặc dù việc giới hạn khiến nhiều doanh nghiệp khó vay vốn, nhưng xét về góc độ lâu dài thì lại giúp cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng trở nên lành mạnh hơn.
“Nếu một số điều trong Thông tư 06 không được áp dụng thì có thể để lại hậu quả lớn cho hệ thống ngân hàng trong tương lai”, ông Hiếu nêu quan điểm.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cũng cho rằng, điểm chung của khủng hoảng ngân hàng ở châu Á trước đây cũng như ở Mỹ hiện nay là xuất phát từ hai nguyên nhân chính: các ngân hàng nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, cho vay sân sau, quá tập trung vào tín dụng bất động sản; khâu thanh tra giám sát không chặt.
“Ở Việt Nam hiện nay, vừa yêu cầu tín dụng hỗ trợ tăng trưởng, phát triển thị trường bất động sản, vừa giám sát chặt chẽ an toàn hệ thống là điều rất khó”, ông Đức nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, GS. TS Trần Ngọc Thơ (Đại học Kinh tế TP HCM) cho rằng, rất khó tìm được điểm cân bằng phù hợp với mục tiêu vừa không cản trở phát triển thị trường bất động sản, vừa thỏa mãn mục tiêu ổn định hệ thống tài chính, vừa ổn định vĩ mô, vừa kiểm soát lạm phát… Và nếu điểm cân bằng xấu, hiện tượng rút tiền hàng loạt xảy ra, việc giải cứu lúc đó phải trả giá lớn hơn rất nhiều.
Trên thực tế, theo Ngân hàng Nhà nước tỷ lệ nợ xấu bất động sản có chiều hướng gia tăng trong thời gian gần đây, (tháng 6/2022 là 1,53%, tháng 6/2023 là 2,47%).
Thanh Hồng
————-
VietnamBusiness (Ngân hàng) ngày 29-8-2023:
(108/1.352) #TCNH #BĐS