(BĐS) – Không ít lần chính quyền các thành phố quyết tâm xử lý các dự án treo, tuy nhiên đến nay con số dự án đã xử lý được vẫn còn rất khiêm tốn, thậm chí số dự án “ôm đất” ngày càng nhiều lên qua các năm.

Muôn vàn lý do treo dự án

Tham dự Hội nghị tổng kết công tác năm 2021 và triển khai nhiệm vụ năm 2022 của ngành tài nguyên và môi trường, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đánh giá cao kết quả mà ngành tài nguyên và môi trường đạt được trong năm 2021, đồng thời nhấn mạnh một số nội dung nổi bật nhất, có ý nghĩa nhất trong năm vừa qua.

Tuy nhiên, thẳng thắn nhìn nhận các tồn tại và hạn chế như báo cáo tổng kết được Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nêu trước đó, Phó Thủ tướng yêu cầu ngành tập trung lãnh đạo, chỉ đạo để khắc phục có hiệu quả trong thời gian tới, nhất là một số tồn tại hạn chế liên quan tới quản lý đất đai, tài nguyên khoáng sản, thủ tục hành chính.

Nắm rõ được chỉ đạo của Phó Thủ tướng, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội tiếp tục được giao làm cơ quan đầu mối và đặc biệt nhấn mạnh đến việc kiên quyết thu hồi đất không đưa vào sử dụng; đồng thời hướng dẫn các nhà đầu tư giải quyết các vướng mắc tại các dự án để sớm đưa vào khai thác.

Đây không phải là lần đầu tiên Hà Nội quyết tâm xử lý các dự án “ôm đất”, chậm triển khai, nhưng thực tế cho thấy, kết quả của sự quyết tâm đó cũng chỉ là những con số rất kiêm tốn, thậm chí số dự án treo đang ngày một nhiều lên qua các năm.

Theo kết quả tái giám sát mới đây của HĐND TP. Hà Nội, trong số 89 dự án chậm triển khai (tính đến năm 2012) mà Thường trực HĐND thành phố kiến nghị ngày 20/9/2012, đến nay vẫn còn 56 dự án vẫn chưa được khắc phục dứt điểm các vi phạm; 22 dự án có quyết định thu hồi đất, nhưng tháng 3/2021 vẫn còn 18 dự án chưa được thu hồi đất trên thực tế.

Đối với 383 dự án treo giai đoạn 2012 – 2017 mà HĐND thành phố kiến nghị xử lý, đến nay vẫn còn 293 dự án chậm triển khai hoặc có các vi phạm, nhiều dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chậm nộp tiền sử dụng đất với số tiền lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Trong giai đoạn mới nhất, từ năm 2018 đến nay, Hà Nội có thêm hơn 10 dự án chậm triển khai nâng tổng số dự án treo toàn Hà Nội gần 400 dự án.

Hà Nội có gần 400 dự án treo suốt nhièu năm liền. (Ảnh minh hoạ)

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc khó thu hồi, xử lý các dự án treo suốt nhiều năm qua có một phần chồng chéo của các quy định pháp luật.

Cụ thể, một dự án đầu tư được gọi là “treo”, chậm tiến độ nếu sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ triển khai đã đề ra. Luật Đất đai 2003 quy định, những dự án như thế sẽ bị thu hồi đất và trả lại phần tài sản đã đầu tư trên đất, trừ trường hợp các dự án được UBND cấp tỉnh gia hạn. Đến Luật Đất đai 2013, các dự án chậm triển khai được gia hạn thêm 24 tháng, nếu vẫn không triển khai thì mới bị thu hồi đất. Trong khi đó, Luật Đầu tư lại quy định, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút phép đầu tư.

“Như vậy, những mâu thuẫn trong các quy định pháp luật nêu trên là một nguyên nhân trực tiếp gây ảnh hưởng đến công tác thu hồi, xử lý các dự án treo. Khi quy định pháp luật không rõ ràng, thống nhất việc xử lý các vi phạm là rất khó”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI

Cũng nhìn nhận về nguyên nhân gây cản trở cho bài toán thu hồi dự án treo sau nhiều thập kỷ, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI đánh giá, có vô vàn lý do khiến các dự án treo “nằm yên” theo năm tháng, hậm chí là treo hàng chục năm trên đất “vàng” Thủ đô.

“Công tác thu hồi dự án treo thuộc về trách nhiệm của cơ quan chuyên ngành UBND thành phố. Vì vậy, khi dự án treo không thu hồi, khó thu hồi thì chứng tỏ khâu quản lý, chỉ đạo đang có những vấn đề. Có thể do cơ quan chính quyền chưa quyết liệt thu hồi, chưa có những giải pháp mạnh để triệt để xử lý. Vì vậy, việc thu hồi kém hiệu quả.

Ngoài ra, việc thu hồi, xem xét kiến nghị chấm dứt hoạt động những dự án này cũng còn nhiều hạn chế, nhất là với những dự án đã thực hiện một số thủ tục ban đầu như bỏ kinh phí đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng một số hạ tầng kỹ thuật… Ngoài ra, một số dự án có hồ sơ pháp lý nên việc thu hồi khá phức tạp, hoặc nằm trong quy hoạch chiến lược nên cần thời gian thẩm tra, đánh giá, kết luận từ cơ quan có thẩm quyền.

Chưa kể, có nhiều dự án chủ đầu tư cố tình không hợp tác trong công tác thu hồi để “ôm đất” chờ điều chỉnh quy hoạch”, Luật sư Trương Thanh Đức cho biết.

Tài nguyên đất “chôn vùi trong cỏ dại”

Thực trạng tài nguyên đất đang bị bỏ ngỏ bởi các dự án treo không được xử lý suốt thời gian dài, số lượng dự án treo đang ngày một tăng lên qua các năm đã tác động rất lớn đến mọi mặt về kinh tế – xã hội, đời sống của người dân. Đặc biệt, các dự án treo không chỉ tồn tại ở khu vực ngoại thành mà ngay cả những vị trí được coi là “đất vàng” của Thủ đô cũng bị “ôm đất”, hoang hoá nhiều năm liền.

Theo GS.TSKH.  Đặng Hùng Võ, hệ luỵ cho những dự án “treo” vô thời hạn là rất nghiêm trọng. Nổi bật là ba hệ lụy cơ bản.

Thứ nhất, hiệu quả và hiệu suất sử dụng đất rất kém. Trong quá trình phát triển đất nước, hiệu suất sử dụng các nguồn lực đầu vào nói chung và nguồn lực đất đai nói riêng đóng vai trò rất quan trọng. Dự án “treo” đã đưa hiệu suất sử dụng đất về xấp xỉ “0”, tức là đất đai không đóng góp gì cho tăng trưởng kinh tế.

Thứ hai, tình trạng dự án “treo” có tác động xã hội khá mạnh. Tại nhiều địa phương, nhiều người dân bị thu hồi đất đã thể hiện phản ứng mạnh mẽ. Ở mức cao hơn, nhiều người bị thu hồi đất đã làm đơn khiếu nại đòi lại đất cũ vì việc thu hồi đất không đúng với những gì chính quyền đã nói về dự án đầu tư cần đất của bà con…

Thứ ba, các dự án treo trên diện rộng làm “thui chột” môi trường đầu tư của địa phương. Nhiều nhà đầu tư có tiềm năng đầu tư thật không với được tới đất, nhưng những nhà đầu tư khiếm khuyết năng lực lại dễ dàng có đất rồi để hoang. Môi trường đầu tư kém làm cho môi trường kinh doanh thiếu hiệu quả. Thu hút đầu tư yếu dần và năng lực canh tranh cấp tỉnh PCI xuống thấp dần…

Nhìn nhận về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức bày tỏ, có một thực tế, ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất để phát triển hạ tầng phúc lợi thì ngày càng eo hẹp, trong khi diện tích đất để hoang hóa lại lên đến hàng triệu mét vuông. Điều này đang cho thấy những bật cập rất lớn trong công tác quy hoạch và phát triển đô thị, trực tiếp bóp nghẹt nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đặc biệt hơn, hàng nghìn người dân sống trong khu vực bị thu hồi đất để thực hiện dự án vẫn ngày đêm mong ngóng, khiến đời sống của họ vô cùng thiếu thốn, khổ sở. Ngoài ra, việc để các bãi đất hoang ngay tại các trung tâm thành phố lớn đang tạo nên một bức tranh đô thị xấu xí, thiếu đồng bộ.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, việc các dự án “ôm đất” nhiều năm liền không triển khai thực hiện cũng không bị thu hồi đang gây nên một thiệt hại rất lớn đến ngân sách Nhà nước.

“Đất là tài nguyên quý giá và ngày càng khan hiếm nên việc để đất “chết”, “chôn vùi trong cỏ dại” là vô cùng lãng phí; bộ mặt đô thị cũng trở nên nhếc nhác; cuộc sống người dân trong vùng quy hoạch dự án cũng gặp không ít khó khăn do không thể chuyển nhượng, mua bán, xây dựng… Đáng nói, ngoài việc đất bị bỏ hoang thì tại một số dự án cũng đang xuất hiện tình trạng chậm tiến độ, sử dụng sai mục đích, dẫn đến nhiều tranh chấp, chiếm dụng, gây mất trật tự…”, vị chuyên gia nhìn nhận.

Giải pháp nào cho bài toán “khó thu hồi” và hậu thu hồi?

Đưa ra các giải pháp xử lý đối với các dự án chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải tìm giải pháp hữu hiệu để xử lý các dự án treo kịp thời.

Thứ nhất, giải pháp xử lý bằng công cụ thuế, đánh thuế sử dụng đất cao hơn nhiều vào các dự án treo, lũy tiến theo thời gian bị treo hoặc xử phạt tài chính mạnh đối với các dự án treo cũng lũy tiến theo thời gian bị treo là phù hợp hơn cả. Ngân sách thu được thêm, nhà đầu tư dự án tự “xót tiền” mà chủ động chuyển nhượng dự án cho người khác. Theo giải pháp này, việc xử lý các dự án “treo” sẽ dễ dàng và thuận lợi, không thể ùn tắc theo thời gian.

Thứ hai, dự án bị “treo” có nguyên do từ sự kỳ vọng của nhà đầu tư dự án vào khả năng giá trị đất đai tăng thêm không do mình tạo ra. Vậy pháp luật đất đai cần quan tâm đặc biệt tới giải pháp xác định và phân bổ lại giá trị đất đai tăng thêm theo nguyên tắc công bằng đối với những người tạo ra nó.

Tại các nước đang phát triển và đang thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá trị đất đai tăng thêm luôn có giá trị khá cao. Giá trị này có thể do quản lý của Nhà nước tạo ra bằng phê duyệt một bản quy hoạch hợp lý, một quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, một quyết định về đầu tư công phát triển hạ tầng,… Giá trị này cũng có thể do đầu tư các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn hay phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hay hạ tầng môi trường. Các nước phát triển thường sử dụng sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm này để phân phối hợp lý xử lý ngay trong bồi thường, tái định cư trong thu hồi đất để phát triển vì mục đích công cộng. Như vậy, giải pháp ở Việt Nam cũng cần nghiên cứu sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm và phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án phát triển hạ tầng làm cho giá trị đất đai tăng thêm.

Thứ ba, cần hoàn chỉnh cơ chế Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các dự án đầu tư. Lúc này cần cụ thể hóa các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư tham gia đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cần bỏ đi các tiêu chí hình thức như “chứng minh tài khoản của mình có bao nhiêu tiền”, cần học tập kinh nghiệm của các nước phát triển đưa ra các tiêu chí gắn với báo cáo tài chính hằng năm, báo cáo kiểm toán hằng năm.

Mặt khác, cần hoàn thiện các quy định cụ thể về quy trình tiếp cận đất đai của dự án đầu tư, khi nào thì đấu giá đất và khi nào thì đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cần hoàn thiện các quy trình đấu giá và đấu thầu này trên nguyên tắc loại bỏ được hết các tiêu cực có thể xảy ra.

Ảnh minh hoạ

Nhìn nhận dưới góc độ pháp luật, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng: “Cần thống nhất và đồng bộ các quy định pháp luật về thời hạn thu hồi đất đối với các dự án chậm triển khai, không triển khai hay triển khai sai quy hoạch. Khi luật được thống nhất, cơ quan quản lý mới dễ dàng thực hiện các bước tiếp theo trong công tác thu hồi, có cơ sở và căn cứ để thu hồi các dự án treo”.

Tuy nhiên, bên cạnh tìm và thực hiện các giải pháp giải quyết các dự án “treo” thì bài toán hậu thu hồi dự án “treo” cũng là một vấn đề cần được quan tâm. Nếu dự án “treo” bị thu hồi xong vẫn bỏ ngỏ, không có phương án giải quyết và xử lý thì nó vẫn chỉ là dự án “treo”, đất vẫn “chết” và cỏ dại vẫn um tùm.

Vì vậy, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, khi đã thu hồi được những dự án “ôm đất” nhiều năm, chính quyền địa phương cần có phương án để sử dụng những quỹ đất đó hợp lý, tránh trường hợp đất lại tiếp tục hoang hoá gây ra lãng phí. Theo đó, một trong những giải pháp nên được thực hiện là tổ chức đấu giá sử dụng đất.

“Cơ quan có thẩm quyền nên tổ chức các cuộc đấu giá đất công khai, minh bạch. Đặc biệt, ngay từ vòng đầu nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, tên tuổi và có tiềm lực tài chính để tránh trường hợp những dự án tiếp theo lại chậm tiến độ, rơi vào vòng luẩn quẩn”./.

Nguyễn Thương
——————

Reatimes (Tiêu điểm) 20-01-2022:

https://reatimes.vn/xu-ly-triet-de-go-nut-that-kho-thu-hoi–20201224000009536.html

(429/2.575) #datdai #dauco