(VOV1) – Hàng nghìn căn hộ với hàng chục nghìn cư dân đang sống yên ổn trong các khu đô thị, bỗng nhiên người ta thấy “mọc lên” những công trình phá vỡ quy hoạch ban đầu, làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống cư dân khi phải chịu áp lực quá tải lên hạ tầng. Nếu như trước đây, nhiều chủ đầu tư làm liều, bất chấp quy định, xây thêm tầng bất hợp pháp như Tòa nhà 8B Lê Trực ở Hà Nội, hay một số tòa nhà chung cư khác, thì nay họ tinh vi hơn, núp dưới mũ xin “điều chỉnh quy hoạch”để chồng thêm tầng, nới thêm căn hộ để tối đa hóa lợi nhuận.
Thực trạng này không mới nhưng vẫn kéo dài dai dằng thời gian qua, gây bức xúc cho nhiều cư dân và làm méo mó quy hoạch đô thị. Ngăn chặn thực trạng này như thế nào? Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI và kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Hội KTS Hà Nội cùng bàn luận về câu chuyện này:
VOV1 (Câu chuyện thứ 7) ngày 19-3-2022 (26 phút):
—————
Kịch bản:
Chuyện thứ 7 19.03: Đô thị méo mó dưới cái mũ “điều chỉnh quy hoạch”: trách nhiệm thuộc về ai
Hàng nghìn căn hộ với hàng chục nghìn cư dân đang sống yên ổn bỗng nhiên trong nhiều khu đô thị ở một số thành phố lớn mọc lên những công trình phá vỡ quy hoạch ban đầu, làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống cư dân khi phải chịu áp lực quá tải lên hạ tầng.
Nếu như trước đây, nhiều chủ đầu tư làm liều, bất chấp quy định, xây thêm tầng bất hợp pháp như Tòa nhà 8B Lê Trực ở Hà Nội, hay một số tòa nhà chung cư khác, thì nay họ tinh vi hơn, núp dưới mũ xin “điều chỉnh quy hoạch” để chồng thêm tầng, nới thêm căn hộ để tối đa hóa lợi nhuận.
Thực trạng này không mới nhưng vẫn kéo dài dai dằng thời gian qua, gây bức xúc cho nhiều cư dân và làm méo mó đô thị.
Giải pháp nào để ngăn chặn thực trạng này. Nội dung có trong câu chuyện ngày thứ 7 hôm nay với vị khách mời là Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI.
Quý vị và các bạn quan tâm hãy gọi điện cho chúng tôi qua số máy: 0243 934 9483 hoặc 0243 934 1040. Các đồng nghiệp của chúng tôi đang chờ cuộc gọi của quý vị! Còn bây giờ xin mời BTV Thanh Trường và vị khách mời:
Xin chào và cảm ơn luật sư Trương Thanh Đức đã nhận lời tham gia chương trình cùng chúng tôi:
Khách mời
Xin chào quý thính giả VOV
- Giả sử như anh là một người dân có nhu cầu mua nhà chung cư chẳng hạn. Anh cẩn thận xem xét dự án chủ đầu tư mời chào, tìm hiểu thực địa rồi giá cả. Quy hoạch dự án cũng rõ ràng là trong khuôn viên dự án bất động sản đó có dãy nhà cao tầng, dãy nhà 5-6 tầng, anh đồng ý mua. Sau đó ở một hai năm thì bất ngờ chủ đầu tư cho xây dựng tòa cao 3-40 tầng ở khu đất trong dự án mà lẽ ra trước đó như chủ đầu tư giới thiệu là 5-6 tầng. Cảm giác của anh sẽ như thế nào?
Trả lời
Cảm giác của tôi là bị đánh lừa, là sự thất vọng, là thấy mình bị ảnh hưởng xấu đến quyền lợi, là không được tôn trọng và là thấy nguy cơ căn hộ của mình bị giảm giá trị, môi trường sống của mình bị kém đi.
- Còn với tư cách là một luật sư chắc hẳn anh cũng đã chứng kiến và hỗ trợ về mặt tư pháp cho nhiều hộ dân trong các vụ tranh chấp và kiện tụng liên quan tới vấn đề này chứ ạ?
Trả lời
Vâng, với vai trò luật sư, tôi đã tham gia vài vụ việc, có trường hợp còn từ lúc chuẩn bị điều chỉnh, có trường hợp đã điều chỉnh rồi, xây thêm nhà hoặc xây thêm tầng, thay đổi công năng. Vụ việc thì xảy ra không quá nhiều, nhưng tôi thấy cũng đồng cảm với sự nhức nhối của hàng trăm, hàng nghìn hộ gia đình và thấy là sự việc rất bất hợp lý.
Vâng đây là hiện tượng không hiếm xảy ra tại một số dự án bất động sản ở những thành phố lớn. Chúng ta cùng đến với phần tổng hợp sau:
TONG HOP THU DOAN BAM NAT QUY HOACH NUP BONG DIEU CHINH
Đọc trên nhạc nền
Những ngày này, hàng trăm cư dân tại dự án Goldmark City (136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) dựng lều bạt, căng băng rôn trước công trình khu C của dự án để phản đối việc điều chỉnh, xây tăng từ 5 tầng lên 40 tầng. Theo các cư dân ở đây, ban đầu họ chọn mua dự án này vì có quy hoạch khá thoáng, nhà cao tầng xen lẫn nhà thấp tầng. Thế nhưng về ở được vài năm, bất ngờ chủ đầu tư thay đổi quy hoạch, cho xây dựng tòa nhà 40 tầng trên diện tích đất theo quy hoạch ban đầu là xây tòa nhà 5 tầng. Theo cư dân, việc thay đổi này sẽ gây ùn tắc giao thông quanh dự án; quá tải dân số; phá vỡ không gian kiến trúc, cảnh quan, chia sẻ tiện ích… (về bản chất, tất cả các giá trị về cảnh quan, quy hoạch, kiến trúc… đã được cấu thành vào giá mỗi căn hộ mà chủ đầu tư đã bán) gây ảnh hưởng nghiêm trọng, tước đi quyền lợi của dân. Bức xúc hơn, việc điều chỉnh quy hoạch này không hề lấy ý kiến cư dân trong khu Goldmark City.
Trước đó chủ đầu tư dự án này từng bị cư dân tố là “lươn leo” khi thay đổi công năng, mục đích nhiều diện tích chung, không gian chung.
Tại khu Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm, do Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp) làm chủ đầu tư), cư dân bức xúc khi một bệnh viện lớn được xây dựng không theo quy hoạch. Nhiều cư dân ở đây cho biết, lúc mua căn hộ, họ tìm hiểu tổng thể quy hoạch dự án và chấp nhận mức giá cao hơn các khu khác để được hưởng không gian, mỹ quan, cách bố trí hợp lý… Thế nhưng, chỉ sau vài năm, nhiều công trình thay đổi đã phá vỡ quy hoạch ban đầu không khác gì lừa dối khách hàng.
#Ở tp HCM, hàng loạt chung cư tại đây cũng được điều chỉnh quy hoạch một cách tùy tiện, làm lợi cho chủ đầu tư khiến quy hoạch bị băm nát, ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân. Các cư dân tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM) cho biết, sẽ khởi kiện cơ quan chức năng của thành phố vì đã cho chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch, chẻ nhỏ căn hộ gây ảnh hưởng quyền lợi của cư dân mà không hỏi ý kiến họ theo quy định. Theo đó, quyết định năm 2013 của UBND TPHCM chấp thuận cho chủ đầu tư thay đổi cơ cấu căn hộ đã làm tăng quy mô dân số, gây quá tải hệ thống chịu lực, tiêu thoát, thang máy, điện, nước…
Tương tự, tại khu chung cư Oriental Plaza (quận Tân Phú, TPHCM) do Công ty Sơn Thuận làm chủ đầu tư đã tự ý xây dựng sai so với thiết kế được phê duyệt. Có tới 43 căn hộ đã được chủ đầu tư xây sai phép khiến dân ở đây không được cấp sổ đỏ..v.v.v
- Đây chỉ là một số ít ví dụ về thực trạng xây nhà cao tầng tràn lan làm méo mó đô thị. Thưa luật sư Trương Thanh Đức, một dự án bất động sản có được phép điều chỉnh quy hoạch hay không và nếu có thì phải theo các bước và trình tự thủ tục như thế nào, phải đảm bảo các tiêu chí và nguyên tắc gì?
Trả lời
Dự án bất động sản cũng chỉ là một sản phẩm được tạo ra nhằm phục vụ phát triển, nên cũng được phép điều chỉnh cho phù hợp và tốt hơn.
Tuy nhiên, pháp luật đã lường trước việc thay đổi, điều chỉnh một cách tuỳ tiện, nên đã quy định tương đối chặt chẽ. Một dự án bất động sản thường liên quan đến nhiều luật như Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014.
Ví dụ, Điều 51 về “Nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch”; Điều 53 về “Căn cứ điều chỉnh quy hoạch”, Luật Quy hoạch 2017; Điều 46 về “Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, Luật Đất đai 2013 quy định:
– Cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt quy hoạch có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt việc điều chỉnh quy hoạch;
– Việc điều chỉnh quy hoạch chỉ được thực hiện trong một số trường hợp cụ thể, như:
+ Có sự điều chỉnh mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch;
+ Do tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu, chiến tranh làm thay đổi mục tiêu, định hướng, tổ chức không gian lãnh thổ của quy hoạch;
+ Do yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.
- Vậy trong những ví dụ mà chúng tôi vừa đề cập trong phần tổng hợp việc chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh quy hoạch như vậy đã đúng quy trình, thủ tục hay chưa?
Trả lời
Muốn biết có đúng hay không thì phải soi chiếu vào các dự án bất động sản trên xem thẩm quyền điều chỉnh có đúng không, trình tự, thủ tục điều chỉnh có đúng không? Chẳng hạn như có thuộc trường hợp được pháp luật cho phép điều chỉnh không? Cấp chính quyền phê duyệt điều chỉnh có cùng cấp với khi phê duyệt trước đây không. Ví dụ trước là do UBND thành phố Hà Nội quyết định thì khi điểu chỉnh cũng phải do UBND thành phố Hà Nội quyết định. Hay có lấy ý kiến của của những người dân bị ảnh hưởng theo đúng trình tự, thủ tục không?
Hay chỉ lấy ý kiến những người ngoài cuộc, bố trí lấy ý kiến vài người ủng hộ
- Hệ lụy là gì khi thực hiện điều chỉnh quy hoạch một cách rất tùy tiện như vậy thưa ông?
Trả lời
Là băm nát quy hoạch, làm méo mó bộ mặt đô thị, là làm giảm tác dụng, hiệu quả của dự án, phá vỡ tính đồng bộ hạ tầng và cảnh quanh, gây phức tạp, quá tải cho hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, các công trình liên quan. Và còn là việc coi thường pháp luật, gây bức xúc cho người dân.
- Như ông phân tích: những kiểu điều chỉnh quy hoạch tùy tiện này nó khiến cho cư dân mua nhà như bị lừa, về mặt kiến trúc, quy hoạch đô thị thì bị méo mó, hạ tầng nguy cơ quá tải. Các chiêu thức chồng tầng, chia nhỏ diện tích nhà để thêm căn hộ so với quy hoạch ban đầu, nó còn tạo sự cạnh tranh bất bình đẳng ra sao giữa các công ty bất động sản thưa ông?
Trả lời
Việc điều chỉnh quy hoạch trục lợi, trong đó có việc chồng thêm tầng, chia nhỏ căn hộ còn làm cho các công ty đang có cùng lợi thế cạnh tranh như nhau, thì công ty phát triển bất động sản làm ăn nghiêm túc, tử tế bị thiệt; còn công ty làm sai, làm bậy hay chạy quy hoạch xây được nhiều căn hộ hơn, bán được nhiều tiền hơn hay ít ra cũng hạ được giá thành để cạnh tranh không lành mạnh, không sòng phẳng với người khác.
- Nhiều nơi lợi dụng cụm từ “điều chỉnh quy hoạch” để như giăng bẫy người dân, lừa người dân mua nhà xong, sau đó điều chỉnh quy hoạch, chồng thêm tầng và chia thêm phòng. Các vụ việc này như ông vừa đề cập, xảy ra không phải là hiếm. Vậy lỗ hổng nằm ở đâu, luật hay quy trình thực hiện?
Trả lời
Tôi cho rằng lổ hổng chính không phải là ở luật hay quy trình, mà chủ yếu nằm trong sự toan tính của những con người thực hiện.
Có thể là quy hoạch từ đầu thì khó, để lại điều chỉnh sau thì dễ hơn.
Có thể là vì tiêu cực vì lợi ích của một nhóm nhỏ. Không có công tâm, khách quan.
- Có hay không lợi ích nhóm, lót tay giữa chủ đầu tư và cơ quan chức năng để những bản điều chỉnh quy hoạch theo kiểu băm nát đô thị vẫn nở rộ?
Trả lời
Tôi cho rằng có và cái đó mới là nguyên nhân chính.
Trên thực tế, toàn thấy điều chỉnh ngược theo hướng chèn thêm, bất lợi thêm cho cộng đồng dân sư, nhưng lại tăng thêm nguồn lợi cho chủ đầu tư cũ và mới.
Nếu là điều chỉnh để tổng thể tốt hơn, tạo thêm diện tích công cộng, công viên, cây xanh, tiện ích cho người dân, để thành phố xanh sạch đẹp hơn, đáng sống hơn, thì không những không bị phản đối mà còn nhận được sự đồng tình của người dân.
Điều này rất hiếm khi xảy ra, ví dụ như huỷ bỏ công trình cao tầng quá chậm tiến độ để thay bằng thành vườn hoa ở phía trước Nhà hát lớn Hà Nội, hàng chục năm trước. Sau lần đó tôi chưa thấy lặp lại.
- Vậy những ai là người phải chịu trách nhiệm và trách nhiệm ra sao trong các vụ điều chỉnh quy hoạch không đúng quy định, trình tự thủ tục theo luật xây dựng và luật quy hoạch thưa hai vị khách mời?
Trả lời
Các cơ quan chức năng và những người đứng đầu. Chẳng hạn ở Hà Nội thì là Thành uỷ và Bí thư, là Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân và Chủ tịch, các phó chủ tịch là Sở và Giám đốc Sở uy hoạch kiến trúc, thời kỳ là Kiến trúc sư trưởng, và các cơ quan liên như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên môi trường.
Tuy nhiên, trách nhiệm tập thể rất khó quy kết, trách nhiệm qua nhiều nhiệm kỳ.
- Nhiều vụ việc xảy ra nhưng rất ít vụ được phanh phui, được thanh kiểm tra, giám sát cũng là nguyên nhân khiến “điều chỉnh quy hoạch” tại các dự án trăm hoa đua nở?
Trả lời
Cái khó là người ta tìm mọi cách hợp thức hoá đúng pháp luật, đúng quy trình, với đủ thứ lý do, lý trấu mà nói ngược cũng được, nói xuôi cũng được, cho dù kết quả cứ tệ hơn, bất hợp lý hơn và nhìn rõ lợi ích của ai đó.
Các cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch thường là cấp cao nhất ở địa phương, nên càng khó phanh phui.
- Theo ông đâu là những việc cần làm ngay để chấn chỉnh, tiến tới ngăn chặn tình trạng này, vì nó gây bức xúc và kéo dài, nhiều vụ việc ngày càng tinh vi, phức tạp?
Trả lời
Trước hết, cần triển khai việc lập quy hoạch một cách hết sức khoa học, hợp lý, kỹ lưỡng và chất lượng và giữ vững không thay đổi.
Quy hoạch vốn đã kém, đã nhiều bất cập, điều chỉnh càng làm xấu đi, chất lượng kém đi.
Nếu điều chỉnh thì chỉ được phép theo hướng tốt hơn, văn minh hơn, chất lượng hơn. Cấm tiệt việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị theo hướng tăng mật động xây dựng, tăng diện tích xây dựng, giảm chất lượng cuộc sống và phúc lợi cộng đồng./.
———–
Xin cảm ơn! Thưa quý vị! Có hay không sự thiếu trong sáng của một số cán bộ, quan chức trong việc phê duyệt, thông qua các bản điều chỉnh quy hoạch dự án bất động sản. Để có câu trả lời này thì rất cần sự vào cuộc thanh tra kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng đối với các dự án điều chỉnh quy hoạch vừa qua. Đây cũng là yêu cầu mới nhất của Bộ Xây dựng gửi các địa phương trước tình trạng điều chỉnh quy hoạch xảy ra tràn lan thời gian qua. Chỉ có tăng cường hậu kiểm và xử lý nghiêm nếu có sai phạm trong điều chỉnh quy hoạch, khi đó mới không còn các chiêu thức “chồng thêm tầng, nới thêm phòng” núp bóng điều chỉnh quy hoạch, làm lợi cho chủ đầu tư, còn gây thiệt hại cho người mua và xã hội.