(BĐS) – Vướng mắc hình thức sử dụng đất tại Điều 23 Luật Nhà ở đang là “chốt chặn” lớn nhất khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể triển khai dự án. Điều này đã kéo theo nhiều hệ luỵ dây chuyền, ảnh hưởng đến cung – cầu, giá bán bất động sản cũng như ngân sách Nhà nước.

LTS: Chính phủ đã quyết nghị bổ sung dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022.

Một trong những mong chờ lớn nhất của nhiều doanh nghiệp bất động sản đối với việc hoàn thiện các chính sách, pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản trong thời gian tới đó là sửa đổi, bổ sung Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định về hình thức sử dụng đất khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, khi yêu cầu nhà đầu tư phải có 100% đất ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại. Đây là vướng mắc lớn nhất của hàng loạt doanh nghiệp trong nhiều năm qua khi thực thi Luật Nhà ở 2014. Sau đó, Luật Đầu tư 2020, tại Điều 75 đã sửa đổi, bổ sung thêm trường hợp các doanh nghiệp có “đất ở và đất khác” được triển khai nhà ở thương mại và mới đây, “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều khoản của 9 Luật”, có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 đã tiếp tục sửa đổi, bổ sung điều khoản này nhưng thực chất vẫn chưa xử lý được “vướng mắc” của Điều 23 Luật Nhà ở đang “trói chân” các doanh nghiệp từ nhiều năm nay.

Theo đó, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Phạm vi điều chỉnh chưa bao quát đầy đủ các “hình thức sử dụng đất” của nhà đầu tư, chưa bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của Chính phủ. Đây là bất cập dẫn đến việc chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với một số quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa tháo gỡ được “ách tắc” về thủ tục đầu tư xây dựng cho nhiều dự án nhà ở thương mại.

Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: “Ách tắc” hình thức sử dụng đất tại điều 23 Luật Nhà ở: Vẫn mòn mỏi chờ tháo gỡ!

Trân trọng giới thiệu tới độc giả!

Hiện nay, so với thu nhập của đại bộ phận người dân thì giá bất động sản của Việt Nam vẫn đang ở mức cao. Theo các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn trong khi nguồn cung lại hạn chế, khan hiếm sản phẩm.

Cung thiếu, cầu cao song có một nghịch lý vẫn diễn ra suốt nhiều năm qua là doanh nghiệp bất động sản bị “đá ghè chân”, không thể triển khai các dự án nhà ở do vướng mắc vấn đề “đất ở” tại Điều 23 Luật Nhà ở. Sau 2 lần sửa đổi luật, để được công nhận chủ đầu tư đồng thời chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp vẫn phải có “đất ở” hoặc “đất ở và các loại đất khác”.

Chính vướng mắc này đang gây ra khó khăn lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Từ doanh nghiệp bé đến doanh nghiệp lớn, nếu không được chấp thuận chủ trương đầu tư thì không được phép triển khai dự án, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đang bị “chôn chân” ngay từ điểm xuất phát.

Nhìn nhận vấn đề này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land (CTCP Đại Phúc Land) cho rằng, các quy định để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại gây rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư về mặt thủ tục pháp lý.

Bà Hương chia sẻ, trên thực tế, một dự án khi lập quy hoạch sẽ có nhiều nguồn gốc đất khác nhau và pháp lý không đồng bộ. Dự án quy mô càng lớn nguồn gốc đất càng đa dạng và như vậy áp lực và thời gian giải phóng mặt bằng càng kéo dài. Việc quy định dự án phải có “đất ở” là quá cứng nhắc và không phù hợp với thực tế, do đó sẽ tiếp tục dẫn đến ách tắc về thủ tục pháp lý, thời gian thực hiện kéo dài và thậm chí là bế tắc.

Điều này gây tổn thất cho doanh nghiệp do bị chôn vốn trong dự án, thủ tục pháp lý dang dở, chi phí tài chính ngày càng tăng cao và ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Nhìn rộng hơn thì nguồn cung vì thế sẽ tiếp tục khan hiếm, thị trường bị lệch pha cung cầu ngày càng cao, đồng thời áp lực gia tăng về giá cả trên thị trường.

“Các dự án đang dở dang đền bù giải tỏa sẽ rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, do bị quy định quá khắt khe như trên ràng buộc. Nếu không được tháo gỡ sớm sẽ dẫn đến tình trạng căng thẳng về mặt tài chính, bởi lý do nguồn vốn bị “chôn” vào dự án quá lâu mà không nhìn thấy lối thoát.

Đối với các dự án mới triển khai, quy định này sẽ là rào cản khiến các nhà đầu tư phải thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng. Sẽ rất khó và bất khả thi cho các dự án triển khai với quy mô lớn từ vài chục lên đến hàng trăm héc-ta. Trên thực tế, chỉ cần dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể chung của địa phương là đáp ứng được các quy chuẩn chung về mặt pháp lý dự án”, bà Hương chia sẻ.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập Đoàn Hưng Thịnh đánh giá, chính sách đất đai dựa nhiều vào giá trị ngân sách Nhà nước thu lợi cao và trên cơ sở các biện pháp hành chính mang tính bắt buộc thông qua thu hồi đất thường không sát giá thị trường, không dựa trên nguyên tắc “thuận mua vừa bán” với người dân, về lâu dài sẽ ảnh hưởng đến chính sách an sinh, xã hội (bởi giá bồi thường cho người dân thấp nhưng sau đó tạo quỹ đất sạch đấu giá lên quá cao sẽ gây ra bất ổn).

Trong khi đó, cơ chế cho doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất khác để làm nhà ở thương mại sẽ khai thác được tối đa giá trị đất đai do việc chuyển đổi này là phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và Nhà nước cũng thu được ngân sách thông qua tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các khoản thuế và hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch. Về phía người dân có đất cũng đã giao dịch mua bán theo giá thị trường “thuận mua vừa bán” theo pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nên cũng không bị thiệt hại.

“Về bản chất, điểm mấu chốt hiện nay không phải là hạn chế loại đất nào được làm dự án nhà ở thương mại mà Nhà nước phải có chính sách quản lý quy hoạch, để không bị trục lợi chính sách từ quy hoạch. Do đó, việc xem xét, sửa đổi Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở về “đất ở và các loại đất khác” để cho phép “các loại đất khác phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt” được đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại là hết sức cấp bách và phù hợp”, ông Trung nhìn nhận.

Lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho rằng, việc đề xuất Quốc hội thông qua sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở về “đất ở và các loại đất khác” để cho phép “đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt” đầu tư dự án nhà ở thương mại không chỉ phù hợp mà còn nhằm thống nhất các quy định pháp luật hiện hành theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư; điểm c khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở; Điều 52, 57, 58 Luật Đất đai… hiện nay.

Doanh nghiệp không được công nhận chủ đầu tư, hàng trăm dự án bị ách tắc. (Ảnh minh hoạ: Ngọc Dương/ Thanh Niên)

Cũng bày tỏ quan điểm về vướng mắc tại Điều 23 Luật Nhà ở, đại diện Tập đoàn Taseco cũng cho rằng, Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất ngày 11/01/2022 đã sửa đổi quy định tại Khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở về các hình thức sử dụng đất để được thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng phù hợp hơn đó là chỉ cần không thuộc diện Nhà nước thu hồi và phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thay vì phải là có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở nhưng vẫn chưa giải quyết được trường hợp các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp mà đất đó là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở. 

Cho đến nay, các dự án này vẫn ách tắc và chưa có hướng giải quyết. Theo quy định tại Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 thì nhà đầu tư không thuộc trường hợp được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi: (1) Chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp; (2) chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, mặc dù đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong khi đó hiện nay cả nước có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giả nhà.

Có thể thấy, quy định nêu trên đang là nút thắt cản trở rất nhiều nhà đầu tư trong suốt thời gian qua. Chỉ vì cụm từ “đất ở”, doanh nghiệp quản lý, sở hữu quỹ đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng chưa phải là đất ở không thể triển khai được dự án. Trong khi bản chất đất ở luôn có sau tất cả các loại đất khác là đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà thành. Trên thực tế, doanh nghiệp phải làm tất cả các khâu, sau đó thẩm định đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở. Vì thế, không thể có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận đầu tư. 

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, muốn xây nhà ở thì phải xây trên đất ở, nhưng trên thực tế rất ít dự án có đất ở. Không ít trường hợp mới chỉ ở mức độ quy hoạch, tính chất xây dựng phù hợp nhưng trong giai đoạn Covid-19 nên Chính phủ cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất nên chưa được công nhận là đất ở. Thậm chí, nhiều dự án đã nộp tiền sử dụng đất rồi vẫn chưa được công nhận chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

“Đây chính là những khúc mắc, những bất cập từ việc quy định trong luật. Mà đã khúc mắc về mặt pháp luật thì cần phải sửa luật”, ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cũng cho rằng: “Đương nhiên phải là đất ở mới được phép xây dựng nhà ở nhưng trên đời này làm gì có sẵn đất ở. Đất ở chỉ có ở các hộ gia đình, cá nhân nhỏ lẻ và không thể gom đồng bộ theo kiểu nhỏ lẻ này để có một khu đất đủ lớn xây dựng dự án nhà ở thương mại”.

Vì vậy, theo Luật sư Trương Thanh Đức, chỉ cần mục đích sử dụng đất hợp lý, phù hợp với quy định xây dựng nhà ở thương mại thì nên cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất khác sang đất ở. Miễn sao, đó không phải là các loại đất thuộc đất công, đất an ninh, quốc phòng… Còn đấu giá, đấu thầu hay thu gom rồi chuyển đổi mục đích sử dụng chỉ là cách thức thực hiện. Vấn đề này không quan trọng. Quan trọng là khâu quản lý quy hoạch, khâu kiểm định và đánh giá mục đích sử dụng đất. 

Đặc biệt, các chuyên gia cho rằng, nếu quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở không được tháo gỡ, doanh nghiệp không được công nhận chủ đầu tư dự án thì thị trường bất động sản sẽ “án binh bất động”, nguồn cung nhà ở sẽ bị tắc vĩnh viễn. Khi nguồn cung hạn chế, tất yếu giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá đắt đỏ, trong khi Nhà nước cũng thất thu vì không thu được tiền sử dụng đất, thuế, phí các loại.

Nút thắt “đất ở” đang khiến nhiều doanh nghiệp không thể triển khai dự án, điều này đồng nghĩa hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang “bất động”.

Tại tỉnh Đồng Nai, địa phương có đến 50.000ha đất trồng cây cao su, chủ yếu là của các nông trường nên thời gian qua tỉnh này đã thực hiện việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đưa ra đấu giá công khai quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư các dự án bất động sản, dự án phát triển nhà ở. Tuy vậy, theo phản ánh của các doanh nghiệp đến nay tại địa phương này còn một loạt dự án khu đô thị, nhà ở thương mại đang bị “vướng” bởi quy định pháp luật nói trên.

Đơn cử như khu đất dự án khu đô thị mới Xuân Tân, TP. Long Khánh của Công ty CP Công nghiệp cao su có diện tích lên đến 62,8ha, do công ty thuê của Nhà nước năm 2018. Đây là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, trả tiền thuê hàng năm không “dính” đến đất ở và đã được quy hoạch 1/2000 để phát triển dự án Khu đô thị mới Xuân Tân theo quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai với dân số dự kiến 7.000 – 7.500 người.

Để thực hiện dự án, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở; thực hiện nghĩa vụ tài chính; nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách để được đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới. Song việc triển khai vẫn đang bị ách lại. Hay dự án khu đô thị mới, diện tích lên đến 48ha của Công ty Bò sữa Long Thành ở xã Tam Phước, TP. Biên Hòa cũng có quy hoạch 1/2000 phù hợp với quy hoạch đất đô thị, đất ở, nhưng dự án này cũng đang bị đình lại…

Tại Bình Dương, dự án khu nhà ở 4,4ha của Công ty Hưng Thịnh Land tại phường An Thạnh, TP. Thuận An cũng có quy hoạch phân khu là đất đô thị, đất ở. Nhưng do mục đích sử dụng hiện này là đất sản xuất kinh doanh, không “dính” đến đất ở nên dự án cũng không thể triển khai.

Nguồn cung căn hộ, nhà ở giá rẻ khan hiếm trầm trọng. (Ảnh minh hoạ: IT)

Tại TP.HCM, dự án Sài Gòn Garden với diện tích lên đến 29,6ha tại phường Long Phước, TP. Thủ Đức cũng đang bị “treo” do đây là đất nông nghiệp và dịch vụ du lịch sinh thái dù theo quy hoạch 1/2000, khu đất này được quy hoạch là đất đô thị, đất ở.

Cách nay gần 3 năm, Công ty CP Thương mại xuất nhập khẩu quận 8 (TP.HCM) là chủ đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại – dịch vụ văn phòng và căn hộ tại số 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8. Dự án đã thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư tại Sở Xây dựng, tuy nhiên bị vướng quy định là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, nên không thể làm các thủ tục tiếp theo. Dự án ngưng trệ, khu đất đang trở thành bãi đậu ô tô, đến thời điểm này vẫn chưa có dấu hiệu khởi động trở lại.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, từ đầu năm đến nay, do vẫn chưa thể áp dụng được Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn nên TP.HCM còn khoảng 150 dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp bị “đứng bánh” ngay ở giai đoạn đề nghị được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Cụ thể, tính từ ngày 10/12/2015, ngày Nghị định 99 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đến tháng 8/2018 tại TP.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp hoặc chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bị ách lại.

Năm 2020 có thêm 44 dự án nữa, nâng tổng số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án. Trong khi đó, đến hết tháng 11/2021, chính quyền TP.HCM chỉ giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho 20 dự án đang tồn đọng. Như vậy, con số dự án đang bị “chôn chân” không được triển khai tính đến thời điểm hiện tại đang rất lớn.

Đó cũng là một trong những lý do khiến thị trường bất động sản thời gian gần đây khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ. Người mua nhà gần như không thể tìm kiếm được căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Tại các thành phố lớn, mức giá căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt trên 40 triệu đồng/m2.

“Chúng ta suốt ngày than thiếu nguồn cung, thiếu nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho người lao động, người có thu nhập thấp nhưng bất cập trong luật lại không sửa thì chẳng khác nào tự ‘vả vào mặt mình’. Trừ những tác động ngoại cảnh, tác động từ thế giới, khiến chúng ta phải chấp nhận chứ chính mình tự “kê đá” để mình vấp thì không được phép kêu”, luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Theo luật sư, vướng mắc trong câu chuyện “đất ở” đang khiến cung – cầu vênh nhau một cách thảm hại, nguồn cung nhà ở giá rẻ khan hiếm, vấn đề an sinh xã hội ngày càng phức tạp. Chưa kể, việc lập ra các kế hoạch trung hạn, dài hạn về phát triển kinh tế, phát triển đô thị sẽ không thể thực hiện. 

“Bây giờ nếu không tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, thì một vài năm nữa thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm lại, các kế hoạch về đô thị hoá, về phát triển kinh tế cũng không thể nào đạt được mục tiêu đề ra. Đơn cử như vấn đề đưa huyện lên quận, nếu không cho phép chuyển đổi đất ruộng sang đất ở để xây dựng nhà ở, khu đô thị thương mại thì làm sao đáp ứng được tiêu chí đề ra. Chẳng lẽ lại xây khu đô thị trong ngõ. Đó là điều vô lý”, luật sư Đức nhấn mạnh.

Có thể thấy, bất cập trong việc quy định hình thức sử dụng đất để chấp thuận xây dựng dự án nhà ở thương mại không đơn thuần gây khó khăn cho các doanh nghiệp trực tiếp triển khai dự án mà còn ảnh hưởng dây chuyền đến toàn bộ thị trường bất động sản. Đó là vấn đề nguồn cung, vấn đề giá cả, sự phát triển bền vững trong tầm nhìn dài hạn. Đặc biệt là sự lãng phí khi “giam lỏng” nguồn lực đất đai.

Ở một góc nhìn khác, nhiều chuyên gia còn nhận định, việc bỏ sót hình thức sử dụng đất khác để triển khai dự án nhà ở như quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở còn là “cơ hội” cho các doanh nghiệp chủ động “lách” luật.

Rõ ràng, hiệu quả và chất lượng của công tác xây dựng chính sách thể hiện qua việc chính sách ấy ảnh hưởng thế nào đến hành vi, ứng xử và thái độ của các chủ thể chịu tác động. Một chính sách tốt phải là một chính sách khiến người dân, doanh nghiệp chịu tác động chấp nhận tuân thủ với một thái độ tích cực. Ngược lại, một chính sách mà khi ban hành khiến đối tượng chịu tác động có xu hướng chống đối, chấp hành với thái độ tiêu cực hoặc tìm cách “lách”, “biến tấu”, “hợp thức hóa” thì không phải một chính sách tốt.

Chuyên gia pháp lý, bất động sản – Ths. Nguyễn Văn Đỉnh nhìn nhận, với cách thức xây dựng chính sách tại Điều 23 Luật Nhà ở đã được sửa đổi như hiện nay, nếu doanh nghiệp A thực hiện nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để “gom” được 100ha đất mà không có mét vuông đất ở nào thì không thể triển khai dự án trên diện tích 100ha dù đã phù hợp quy hoạch.

Để “ứng phó”, doanh nghiệp A tất yếu sẽ nảy sinh ý định “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở. Và nếu thành công, mua được căn nhà chỉ cần 30m2, thì doanh nghiệp A lại được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích 100ha+30m2. Bởi theo Luật hiện hành, nhà đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở, có thể 1% hoặc 0,1% hoặc 0,01% hoặc thấp hơn, thì đều có thể được chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Như vậy, chủ thể nào thực sự hưởng lợi từ chính sách? Nhà nước không được hưởng lợi, bởi dự án tăng thêm 30m2 hầu như không tăng thêm nguồn thu tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp A triển khai được dự án nhưng phải chấp nhận mua thêm căn nhà 30m2 với giá cao hơn giá thị trường nhằm mục đích duy nhất là hợp thức hóa (bởi khi hợp thửa thêm 30m2 sẽ khiến khu đất trở nên méo mó và không thể xây dựng công trình trên diện tích 30m2). Ngược lại, cá nhân B có căn nhà 30m2 lại bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá cao “trên trời” khi biết doanh nghiệp A phải mua với bất kỳ giá nào”, ông Đỉnh phân tích.

Do đó, ông Đỉnh cho rằng, chính sách “đất ở và đất khác” hiện nay chưa đáp ứng yêu cầu mà một chính sách pháp luật cần phải có là khuyến khích đối tượng chịu tác động tuân thủ một cách tích cực và những người tuân thủ với thái độ tích cực đó sẽ thụ hưởng trực tiếp giá trị mà chính sách mang lại. Ngược lại, chính sách “đất ở và đất khác” hiện nay lại khuyến khích việc “hợp thức hóa” theo công thức tương tự 100ha+30m2 nêu trên và việc “hợp thức hóa” ấy bỗng nhiên mang lại lợi ích cho một nhóm chủ thể.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cũng nhìn nhận, khi pháp luật được ban hành không đáp ứng được nhu cầu, không giải quyết được những mong muốn của người dân thì tất yếu sẽ có một bộ phận người dân “lách luật”.

“Vì không “lách”, họ không thể giải quyết được vấn đề mà họ đang gặp phải và câu chuyện vướng mắc đất ở của các doanh nghiệp hiện nay cũng vậy. Tất nhiên, ở thời điểm hiện tại, do một số “ông lớn” trong ngành địa ốc đang bị “tóm” nên các doanh nghiệp lớn, bé dù muốn hay không cũng chưa dám “lách” bây giờ. Song, trong thời gian tới, khi thị trường lắng đi, doanh nghiệp không “lách”, không gom một chút đất ở nào thì sao có thể triển khai dự án để tồn tại”, ông Võ khẳng định.

Trong vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng, việc quy định phải “dính” đất ở mới được chấp thuận đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ là quy định “làm màu”, “hình thức” vì bản chất dính thêm một chút nhưng không quy định cụ thể là bao nhiêu ha, bao nhiêu mét vuông thì không giải quyết được vấn đề. Có thể, khu đất đó vẫn toàn là đất nông nghiệp, hay phi nông nghiệp và đất ở chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. 

Nói để thấy, có rất nhiều bất cập xoay quay quy định hình thức sử dụng đất tại Điều 23 Luật Nhà ở. Từ doanh nghiệp đến cung cầu, giá nhà và toàn bộ tiến trình phát triển của thị trường bất động sản đều chịu ảnh hưởng. Nguồn lực đất đai bị “giam lỏng”, gây thất thoát và lãng phí lớn cho ngân sách Nhà nước./.

Mời quý độc giả đón đọc bài 3: Tháo gỡ vướng mắc pháp luật: Càng chần chừ, hệ lụy càng lớn! 

Hà Thương

—————

Bất động sản (Tiêu điểm) 08-7-2022:

https://reatimes.vn/doanh-nghiep-bds-roi-vao-canh-tien-thoai-luong-nan–20201224000012866.html

(529/4.677)