(BĐS) – Tọa đàm và giao lưu trực tuyến “Bất động sản cao cấp đô thị Phú Quốc: Nhận diện dòng vốn và cơ hội đầu tư”.
Điều phối:
Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.
Chuyên gia, khách mời tham dự:
- Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
- TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam
- PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam
- TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh
- Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam
- Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam
- Đại diện Công ty cổ phần Bất động sản Tập đoàn Tân Á Đại Thành – Meyland
https://reatimes.vn/gltt-bat-dong-san-cao-cap-do-thi-phu-quoc-20201224000013836.html
—————–
Phần hỏi đáp của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC:
- Độc giả Nguyễn Công (32 tuổi, Hà Nội, nhân viên môi giới bất động sản) hỏi về lợi thế của các dự án bất động sản đầy đủ pháp lý. Câu hỏi: Trong bối cảnh thị trường còn tồn tại phổ biến những tranh chấp liên quan đến pháp lý dự án thì những dự án có đầy đủ, vững chắc pháp lý sẽ có lợi thế. Xin luật sư có thể phân tích về những lợi thế cụ thể?
Luật sư Trương Thanh Đức: Pháp lý của từng dự án là vấn đề vô cùng quan trọng và đều là mối quan tâm hàng đầu của chủ đầu tư và khách hàng. Thực tế theo số liệu mới nhất thì không phải 60-70% nữa mà có đến 75% các vụ tranh chấp ra tòa là về đất đai. Lĩnh vực hành chính cũng cỡ 65% trở lên là liên quan đến đất đai.
Yếu tố quan trọng nhất nếu nói đến đất đai nói riêng và bất động sản nói chung, trong đó có nhà cửa, công trình, xây dựng,…. hay là theo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở,… quy định là chỉ được giao dịch đường đường chính chính, hợp pháp hợp lệ, phải là đất có “sổ đỏ” và tài sản trên đất cũng phải ghi nhận trên “sổ đỏ”. Một vài trường hợp ngoại lệ như là mua bán nhà đất hình thành trong tương lai thì chưa cần “sổ đỏ”, vì bản thân nó là tương lai thì chưa thể có “sổ đỏ”. Nhưng thực chất ta phải hiểu đúng cái đấy là chúng ta mua bán quyền tài sản và chuyển nhượng hợp đồng. Ví dụ chúng ta chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chứ đã có tài sản đâu mà mua bán nhà.
Tuy nhiên, nếu cứ chờ đợi nhà đất có đầy đủ “sổ đỏ” thì không còn là thị trường, không còn là kinh doanh nữa, cơ hội cho các nhà đầu tư cũng bị thu hẹp lại rất nhiều. Trong đầu tư thì bao giờ cũng có mức độ rủi ro nhất định, còn khi tất cả các vấn đề pháp lý rõ ràng rồi thì cơ hội vuột mất và ngược lại. Thị trường sôi động nhất là ở giai đoạn liên doanh, liên kết, hợp tác, góp vốn đầu tư dưới nhiều dạng khác nhau. Mà việc mua bán, chuyển nhượng quyền cũng rất phổ biến và vẫn hợp pháp.
Bên cạnh những vấn đề pháp lý thì nhà đầu tư cần phải chú ý tới uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như quy mô tiềm năng của dự án. Đây là điều hết sức quan trọng. Về mặt kinh tế thì tất nhiên là vị trí, xu thế, loại dự án,… là các yếu tố cần phải được quan tâm khi quyết định đầu tư. Tuy nhiên, việc dự án có được hiện thực hoá theo đúng tiến độ cam kết hay không phụ thuộc nhiều vào uy tín, quyết tâm và tiềm lực của chủ đầu tư.
Đối với bất động sản thì yếu tố pháp lý là vô cùng quan trọng, nhưng ở những giai đoạn còn chưa đủ, chưa rõ, chưa cụ thể thì việc là chọn đúng đối tác, chọn đúng chủ đầu tư lại có ý nghĩa quyết định. Đối tác tin cậy, thì kể cả khi thất bại, thiệt hại cũng giảm thiểu và dễ dàng chấp nhận.
Tôi đã từng mua bán một số căn hộ mà tự xác định rằng, có những toà nhà xây xong rồi cũng không mua, nhưng có những chủ đầu tư chưa xây xong móng, mặc dù luật chưa cho phép, huy động vốn chưa cho phép mua bán tôi vẫn đặt tiền góp vốn, vì tôi đặt niềm tin vào chủ đầu tư, tất nhiên niềm tin có cơ sở.
- Độc giả Minh Hoàng (40 tuổi, TP.HCM, nhân viên môi giới bất động sản), hỏi về lợi thế của bất động sản khu đô thị sở hữu lâu dài. Câu hỏi: Tôi thấy một số dự án đang triển khai tại Phú Quốc hiện nay, ví dụ dự án Meyhomes Capital Phú Quốc, chủ đầu tư cho biết toàn bộ Villa, shophouse, mini Hotel được cấp pháp lý sở hữu lâu dài – đất thổ cư, khác với các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khác. Như vậy có thể hiểu người mua dự án sẽ được hình thành đơn vị ở, nhập hộ khẩu vào Phú Quốc hay không?
Luật sư Trương Thanh Đức: Đầu tiên là hộ khẩu nó không còn cần điều kiện khó khăn như xưa nữa, kiểu như phải có nhà ở tại Hà Nội, Sài Gòn thì mới được nhập khẩu hoặc phải có công ăn việc làm tại đó. Hiện giờ hộ khẩu theo quan điểm mới chỉ còn là cái để quản lý biến động dân cư trên thực tế thôi. Anh làm việc ở đâu, cư trú ở đâu là dễ dàng được khai báo hộ khẩu ở đó, kể cả khắt khe như quy định cũ thì việc mượn nhà, thuê nhà, ở nhờ thì cũng được nhập khẩu… Do đó, hiện giờ về cơ bản thông thoáng thuận tiện hơn rất nhiều.
Khoản 1, Điều 20 về “Điều kiện đăng ký thường trú”, Luật Cư trú năm 2020 quy định “1. Công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình thì được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó”.
Còn nếu như đã sở hữu bất động sản rồi, mà lại cư trú ở đó thì về lý còn phải bắt buộc đăng ký hộ khẩu ở đó. Ngay như câu chuyện đầu tư sang Canada, sang Mỹ hay nhiều nước khác, khi đã có được BĐS thì cũng đã đủ điều kiện được cấp thẻ xanh và có thể coi như được đăng ký hộ khẩu của ta.
Vậy nên nếu anh đã có BĐS sở hữu lâu dài tại Phú Quốc thì các thủ tục hành chính khác để trở thành “công dân” Phú Quốc cũng sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.
- Độc giả Vũ Phong (29 tuổi, kinh doanh bất động sản tại Bà Rịa – Vũng Tàu) đặt câu hỏi về thời hạn sở hữu. Câu hỏi: Tôi tư vấn cho rất nhiều khách hàng và nhận thấy vấn đề thời hạn sở hữu: 50 năm, 70 năm hay lâu dài là yếu tố rất quan trọng chi phối đến quyết định của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy hiện nay cũng xuất hiện tư duy xem trọng hiệu quả khai thác kinh doanh hơn là thời hạn sở hữu. Ông có quan điểm như thế nào về vấn đề này?
Luật sư Trương Thanh Đức: Đương nhiên là chúng ta đang nói về mua bán BĐS đầu tư kinh doanh, thì liên quan đến hiệu quả, khả năng khai thác, làm lợi mới là số 1. Còn thời hạn sở hữu để hỗ trợ, để tạo điều kiện tốt hơn, đạt hiệu quả kinh doanh lâu dài hơn và tốt hơn thì cũng khá rõ. Ví dụ như sở hữu 50 năm 70 năm thì chúng ta được khai thác trong thời hạn đó, còn sau đấy thì có thể được tiếp tục, có thể không tuỳ thuộc vào một số điều kiện khác.
Tuy nhiên, đừng quá băn khoăn về thời hạn sở hữu 50 năm hay 70 năm. Thực tế chúng ta thấy rằng có nhiều công trình ngay ở Hà Nội xây dựng từ thời Pháp cách đây cả trăm năm rồi hoặc trên thế giới có những công trình đã vài trăm năm, nhưng vẫn sử dụng tốt nếu có sự đầu tư duy trì, bảo hành, sửa chữa bảo dưỡng tốt.
Theo luật pháp thì nếu chủ đầu tư được sở hữu BĐS 50-70 năm mà sau này vẫn sử dụng đúng mục đích, công trình vẫn bảo đảm an toàn thì mặc nhiên là sẽ được gia hạn tiếp. Các dự án bất động sản gần như chưa ưa đến giai đoạn đó, nhưng về nguyên tắc, nếu như dự án vẫn phù hợp với quy hoạch, không có gì vi phạm và vẫn khai thác, sử dụng tốt thì chắc chắn sẽ được gia hạn để khai thác, chứ không có chuyện nhà nước đột nhiên thu hồi, vì quyền sở hữu tài sản hợp pháp đã được Hiến định.
Dự án nào thì công trình cũng có tuổi thọ nhất định. Với các dự án sử dụng đất vĩnh viễn thì vẫn phải quan tâm xử lý thời hạn công trình, nhất là thuộc sở hữu chung của hàng trăm, hàng nghìn người. Còn các dự án có thời hạn thì ngoài việc xử lý công trình, chúng ta còn phải lo để gia hạn phần sử dụng đất. Mà việc sử dụng đất có được kéo dài hay không thì phụ thuộc chủ yếu vào quyền sở hữu tài sản trên đất. Khi đã có quyền sở hữu tài sản, thì sẽ được gia hạn và đến khi hết niên hạn sử dụng cuối cùng, thì chắc chắn cũng sẽ được ưu tiên bảo hộ và tiếp tục sử dụng đất hơn là việc giao cho người khác. Pháp luật sau này cần quy định rõ việc ưu tiên cho những người đang sở hữu bỏ tiền ra xây lại thay vì thu hồi hay đấu thầu quyền sử dụng đất.
Tôi cho rằng khi có cơ hội để đầu tư thì chúng ta nên lựa chọn và tính toán để tạo ra được các giá trị cần thiết trong khoảng 50 hay 70 năm tới, đó cũng đã là một khoảng thời gian rất dài, đừng quá băn khoăn rằng nó phải là sở hữu vĩnh viễn thì mới đầu tư. Đất nước cảng phát triển, xã hội càng văn minh thì quyền sở hữu, trong đó có cả tài sản lớn nhất là quyền sử dụng đất, càng được tôn trọng và bảo vệ, vì quyền sở hữu là thiêng liêng, bất khả xâm phạm và là động lực của phát triển. Với sự thay đổi như vũ bão hiện nay thì vài chục năm sau sẽ còn rất nhiều những biến động mà chúng ta thể hình dung hết, chưa thể bàn một cách quá cụ thể. Nhưng tôi tin rằng theo xu hướng phát triển chung của thế giới thì rồi dần dần cũng phải thay đổi về phương thức nắm giữ quyền sử dụng đất, đó là sẽ có những loại đất phải được sở hữu lâu dài vĩnh viễn.
- Độc giả Minh Yến (29 tuổi), người có nhu cầu mua nhà tại Phú Quốc, hỏi về pháp lý dự án Meyhomes. Câu hỏi: Tôi được biết dự án Meyhomes Capital Phu Quoc có đầy đủ pháp lý và được sở hữu lâu dài và tôi cũng đang có nhu cầu sở hữu một sản phẩm tại dự án này. Vậy tôi phải kiểm tra những loại giấy tờ nào để biết rằng dự án này đã đầy đủ pháp lý?
Luật sư Trương Thanh Đức: Với 1 dự án BĐS hỗn hợp nói chung, dự án nhà ở nói riêng thì các thủ tục đầu tư, kinh doanh, xây dựng, sử dụng cơ bản giống nhau. Các giấy tờ cần kiểm tra, cần có gồm: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và điều kiện đầu tư kinh doanh BĐS, nó thể hiện là chủ đầu tư dự án có quyền được kinh doanh và đầu tư bất động sản hay không. Tiếp theo là Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc các giấy tờ khác chứng minh chủ đầu tư được quyền dử dụng đất đai làm dự án. Có thể nói “sổ đỏ” là minh chứng rõ nét nhất về tính minh bạch và tính pháp lý đối với đất đai, từ đó mới có thể phân nhiều lô đất khác nhau. Vì vậy các nhà đầu tư là phải hết sức cảnh giác với những dự án phải chờ đợi chủ đầu tư hoàn thành được “sổ đỏ”.
Rồi các văn bản chấp thuận chủ đầu tư và giấy phép xây dựng để chứng minh chủ đầu tư được phép triển khai dự án. Chẳng hạn, nếu không được cơ quan nhà nước công nhận là chủ đầu tư, thì nhà đầu tư hợp tác, kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phần, mà không được đứng ra bán nhà đất.
Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện cho thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Tổng diện tích dự án: Bao gồm diện tích xây dựng các công trình bất động sản và các tiện ích khác, hệ thống đường giao thông, nhà chức năng… Quy hoạch 1/500 sẽ cho chúng ta thấy được: Mật độ xây dựng tại dự án; Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án; Ranh giới hành chính, địa giới hành chính; Hình thể của dự án bất động sản; Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án… Tất cả những điều này giúp khách hàng hình dung được phần nào dự án hình thành trong tương lai.
Như vậy một dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 thì nhà đầu tư cần phải lưu ý tới tính hợp pháp đó là thiết kế chưa được duyệt, và khi mà chưa phê duyệt chi tiết 1/500 thì khách hàng có thể đối mặt với nguy cơ sản phẩm bỏ tiền ra mua (hình thành trong tương lai) bị thay đổi kết cấu, vị trí; thậm chí là các rủi ro pháp lý khác nữa.
Dự án đó cũng phải có giấy phép xây dựng. Nếu không có giấy phép này nghĩa là chủ đầu tư đang xây dựng trái phép, điều này sẽ gây ra các hệ lụy về sau.
Một loại giấy tờ khác cũng rất quan trọng là văn bản nghiệm thu phần móng, nó chứng minh rằng chủ đầu tư đã thi công dự án. Theo pháp luật hiện nay thì một dự án khi đã được nghiệm thu phần móng sẽ được ký hợp đồng mua bán, vì thế văn bản nghiệm thu phần móng là cơ sở chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khách hàng.
Một loại giấy tờ quan trọng khác đó là “Giấy tờ bảo lãnh ngân hàng”. Với các dự án nhà ở hình thành tương lai thì phải có bảo lãnh ngân hàng, đây là yếu tố cực kỳ quan trọng. Người bảo lãnh gần như chịu trách nhiệm là bàn giao đúng dự án, chi trả cho nhà đầu tư nếu dự án không hoàn thành.
Với bảo lãnh ngân hàng có 2 vấn đề: Cái cuối cùng là khi dự án không hoàn thành thì ngân hàng chịu trách nhiệm với nhà đầu tư. Nhưng cái quan trọng nữa là ngân hàng giám sát được cả một quá trình: sử dụng đồng vốn đúng mục đích hay không; tiến độ thế nào; khả năng năng lực tài chính ra sao;….
Nhà đầu tư nhỏ lẻ không thể giám sát được chủ đầu tư nhưng ngân hàng thì hoàn toàn với vai trò là cho vay cấp tín dụng và bảo lãnh thì thường là phải quản lý, giám sát rất chặt (đôn đốc, thúc đẩy dòng tiền, quản lý tiến độ,…).
Ngoài ra còn một số loại giấy tờ khác như phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, thuế… thông thường khi chủ đầu tư đã hoàn thành trách nhiệm với các loại thủ tục pháp lý phía trên thì họ luôn hoàn thiện các nghĩa vụ trách nhiệm khác.
- Độc giả Nguyễn Kiều Anh (29 tuổi, Hà Nội): Câu hỏi: Tôi được biết, theo quy hoạch tổng quỹ đất ở đô thị chỉ chiếm 6% diện tích toàn đảo Phú Quốc. Đây có phải là cơ hội đối với các sản phẩm nhà ở đô thị có pháp lý sở hữu lâu dài tại đây?
Luật sư Trương Thanh Đức: Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký Quyết định số 767/QĐ-TTg ngày 23/6/2022 phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chung Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040.
Theo đó, phạm vi lập Quy hoạch chung thành phố Phú Quốc đến năm 2040 là toàn bộ diện tích đất tự nhiên 589,27 km2 gồm 2 phường: Dương Đông, An Thới và 7 xã: Cửa Cạn, Gành Dầu, Bãi Thơm, Hàm Ninh, Cửa Dương, Dương Tơ và Thổ Châu.
Dự báo đến năm 2040 Phú Quốc có khoảng 680.000 người (trong đó bao gồm dân số quy đổi từ khách du lịch, lao động tạm trú… khoảng 250.000 người).
Mục tiêu quy hoạch là phát triển thành phố Phú Quốc trở thành một đô thị biển đảo đặc sắc; một trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng và dịch vụ có bản sắc, chất lượng cao, có sức hấp dẫn đối với du khách trong nước và quốc tế; trung tâm thương mại, dịch vụ và trung tâm chăm sóc sức khoẻ, điều dưỡng ứng dụng công nghệ cao ở tầm cỡ khu vực và quốc tế; trung tâm chính trị – văn hóa…
Về định hướng phát triển không gian, quy hoạch sử dụng đất và thiết kế đô thị, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu đề xuất mô hình phát triển thành phố Phú Quốc phù hợp với quan điểm và mục tiêu phát triển; đề xuất cấu trúc không gian đô thị gắn kết chặt chẽ với tổ chức không gian phát triển du lịch, không gian bảo vệ sinh thái Vườn quốc gia Phú Quốc, không gian bảo tồn di tích, không gian ven biển…: Xác định vùng phát triển đô thị – du lịch, vùng bảo tồn sinh thái cảnh quan tự nhiên, vùng sinh thái nông – lâm – ngư nghiệp…; cụ thể định hướng và nguyên tắc phát triển đối với từng vùng. Phú Quốc có thời tiết thuận lợi để phát triển du lịch quanh năm, đặc biệt khách du lịch quốc tế rất yêu thích hòn đảo này bởi vẻ đẹp còn hoang sơ và thiên nhiên gần gũi con người. Khi giá trị khai thác du lịch được đẩy mạnh thì cũng đồng nghĩa với cơ hội khai thác bất động sản diễn ra mạnh mẽ hơn.
Với những tiềm năng sẵn có cùng với định hướng phát triển như trên, Phú Quốc đang mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Chúng ta biết rằng, Phú Quốc xác định mục tiêu đạt đô thị loại I vào năm 2025, trở thành thành phố du lịch biển đảo quốc gia và quốc tế. Với vị thế là thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam, dự báo đến 2030, Phú Quốc sẽ có 550.000 dân, tăng gấp 3 lần hiện tại và tăng trưởng lượng khách du lịch cũng rất lớn. Đương nhiên những chỉ số này đã cho thấy cơ hội rất lớn của của các nhà đầu tư khi nhìn dài hạn.
- Độc giả Phạm Thanh Hà (32 tuổi, Hà Nội, nghiên cứu thị trường). Câu hỏi: Dưới góc độ pháp lý, theo ông điểm khác biệt và cũng là ưu thế lớn nhất của một sản phẩm bất động sản đô thị được xây dựng trên quy hoạch đất ở và sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là gì? Nếu dự án đô thị mà tích hợp được cả yếu tố nghỉ dưỡng thì sẽ mang lại cơ hội gì cho nhà đầu tư cũng như khách hàng khi đầu tư tại Phú Quốc?
Luật sư Trương Thanh Đức: Ngay như tên mô tả thì chúng ta cũng thấy rõ rồi, nghỉ dưỡng thì sẽ liên kết du lịch, thương mại thì là kinh doanh buôn bán. Nếu mà kết hợp được cả hai thứ đó thì một là ở, hai là du lịch, ba là thương mại, cả ba cái giá trị cao nhất của một sản phẩm BĐS đã được kết hợp sẽ tạo nên lợi thế tuyệt vời.
Gác lại vấn đề pháp lý bởi vì nó là yếu tố cụ thể cho từng dự án, cái còn lại là tầm nhìn trung và dài hạn đối với bất động sản của khu vực mà cụ thể ở đây là Phú Quốc. Câu hỏi chúng ta thường đặt ra khi quan tâm và lựa chọn sản phẩm đầu tư, đó là: Giá trị tiềm năng trung hạn và dài hạn ra sao? Những yếu tố nào quyết định sản phẩm tăng giá? Nguy cơ nào khiến giá trị bất động sản này suy giảm hoặc không thể tăng giá như kỳ vọng?
Như tôi vừa đề cập ở trên thì cơ hội tìm kiếm giá trị BĐS tại Phú Quốc là rất lớn, nếu như nhìn trong dài hạn. Cơ hội phát triển đang từng bước được hiện thực hóa bởi sự quan tâm của Chính phủ và các chủ đầu tư lớn đã và đang triển khai nhiều dự án, khai thác tiềm năng kinh doanh du lịch. Đầu tư vào loại hình này, nhà đầu tư sẽ nhận được giá trị kép. Họ vừa có thể sử dụng để gia đình nghỉ ngơi, thư giãn lại vừa có thể kinh doanh khai thác với giá trị cao. Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố thuận lợi thì nhà đầu tư cũng cần lưu ý cân nhắc bài toán kinh tế, vì đầu tư vào loại hình này sẽ cần một khoản chi phí lớn do các biệt thự hay shophoues đều có diện tích rộng và giá trị lớn, vật liệu đầu tư cho những sản phẩm này cũng ở nhóm cao cấp… do đó bài toán kinh doanh làm sao đạt hiệu quả với nguồn tiền bỏ ra là một bài toán cần được tính toán thận trọng. Bên cạnh đó, có những thời điểm nhà đầu tư phải hứng chịu nhưng rủi ro khác như dịch bệnh, gây gián đoạn các hoạt động du lịch kéo dài, như dịch Covid-19 đã ảnh hưởng rất lớn hơn 2 năm liền và nếu đó là một vụ đầu tư phải sử dụng các kênh vay vốn quá lớn sẽ dẫn tới rủi ro cho nhà đầu tư, bởi vì lúc này không khai thác được du lịch và đồng thời cũng rất khó bán được trong trường hợp chấp nhận phải cắt lỗ.
(3.344/4.059)