Thuế nhà, đất: Tính sao cho đồng bộ, cân bằng?

(ĐT) – Dự luật thuế sở hữu nhà, đất từng được xây dựng năm 2009 và năm 2018 song chưa thể trình Quốc hội xin ý kiến bởi còn nhiều quan điểm khác nhau. Mới đây, trước tình trạng giá bất động sản tăng nóng ở một số khu vực, chính sách thuế này lại được đề xuất áp dụng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều băn khoăn về thời điểm đánh thuế và khả năng điều tiết thị trường hiệu quả của sắc thuế này.

Nhiều năm qua, dù chưa có chính sách thuế thì giá bất động sản đã có những giai đoạn nóng và lạnh theo từng đợt. Ảnh: Lê Tiên

Trả lời báo chí tại Họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9/2024, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cho biết, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến giá bất động sản tăng cao đột biến thời gian qua.

Theo đó, nguyên nhân thứ nhất do nguồn cầu lớn hơn nguồn cung quá nhiều. Thứ hai, thị trường bất động sản có tình trạng đẩy giá, thổi giá. Điển hình, thời gần đây báo chí cũng đã phản ánh tình trạng một số địa phương ở Hà Nội tổ chức đấu giá đất, bị người mua đẩy giá đất cao lên rồi bỏ cọc. Thứ ba, đó là chi phí đầu tư, đầu vào của bất động sản bị tăng cao, từ chi phí đầu tư xây dựng, sử dụng đất.

Bộ Xây dựng đã ban hành Văn bản số 5155/BXD-QLN ngày 6/9/2024 về việc tăng cường công tác quản lý, kiểm soát tình hình biến động giá bất động sản. Trong đó, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ giao Bộ Tài chính nghiên cứu, tham mưu cấp có thẩm quyền ban hành chính sách thu thuế phù hợp nhằm hạn chế tình trạng nhà, đất đã được mua, bán, nhưng bỏ hoang, không sử dụng gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Trả lời báo chí về đề xuất xây dựng chính sách thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất nhằm góp phần giảm giá bất động sản, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, Bộ Tài chính tiếp thu ý kiến này và sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính nói chung về đất đai và thị trường bất động sản, góp phần xây dựng thị trường minh bạch, ổn định và phát triển. Tuy nhiên, quan điểm của Bộ Tài chính là chỉ riêng chính sách thuế không thể giải quyết được tình trạng đầu cơ bất động sản mà còn cần các chính sách khác về đất đai, quy hoạch. Nếu chính sách không toàn diện thì đạt mục tiêu này mà ảnh hưởng mục tiêu khác, kết quả mục tiêu cuối cùng sẽ không đạt.

Từ góc độ chuyên gia tài chính, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, tình trạng giá bất động sản tăng cao thời gian qua chủ yếu xảy ra ở khu vực Hà Nội. Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng đã khẳng định rõ, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao, trong đó, nguyên nhân chủ yếu là cung cầu mất cân đối. Thực tế, nhiều năm qua, dù chưa có chính sách thuế thì giá bất động sản đã có những giai đoạn nóng và lạnh theo từng đợt.

Về việc nghiên cứu áp dụng chính sách thuế, theo ông Thịnh, công cụ thuế có tính 2 mặt, nếu chưa giải quyết được các vướng mắc về phát triển thị trường, nguồn cung vẫn thiếu hụt cục bộ thì giá vẫn sẽ tăng dù áp thuế cao hay thấp.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, giá bất động sản cao hay thấp, chủ yếu là phụ thuộc vào quy luật cung – cầu thị trường. Khác với nhiều nước phát triển với nhu cầu bất động sản có xu hướng giảm do nhà ở xây dựng tốt, dân số già, cơ sở dữ liệu quản lý dân cư và đất đai minh bạch, thì tại Việt Nam, nguồn cung đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân còn thiếu hụt cục bộ, hạ tầng quản lý dữ liệu đất đai còn thiếu. Trong bối cảnh ấy, việc giá nhà bị đẩy lên cao, trước hết là do cung cầu, đặc biệt là chính sách thắt chặt, dẫn đến số lượng dự án triển khai rất ít trong những năm gần đây.

Nếu không thận trọng xem xét, tính toán để đưa ra các giải pháp phù hợp, thì việc ban hành chính sách nói chung, chính sách thuế nói riêng sẽ đi ngược lại với mong muốn, có thể khiến nhà đầu tư e dè, chênh lệch cung – cầu lớn làm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhất là người có thu nhập trung bình gặp nhiều thách thức hơn. “Mong muốn hạ giá nhà, đất là chính đáng, song đánh thuế tài sản cũng cần hướng tới việc khuyến khích đầu tư, kinh doanh hiệu quả thông qua chìa khoá thị trường, chứ không phải để ngăn chặn việc đầu tư. Vì thế, nếu chưa có giải pháp đồng bộ, hiệu quả và khả thi thì chưa nên tính đến việc đánh thuế bất động sản”, ông Đức nêu quan điểm.

Từ góc độ các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu rõ, một nguyên nhân quan trọng khiến giá bất động sản tăng là các nút thắt pháp lý khiến thời gian xin cấp phép kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao so với phương án kinh doanh ban đầu nên nhiều doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán để bù đắp. “Giải pháp kéo giảm giá nhà bằng cách đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ không thể giải quyết được “căn bệnh” giá bất động sản cao hiện nay”, ông Châu nhấn mạnh.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, về mặt lý thuyết, có thể giải quyết được tình trạng “sốt nóng” bất động sản bằng chính sách thuế với lập luận khi dòng tiền đổ xô vào thị trường bất động sản thì có thể dùng thuế để điều tiết. Tuy nhiên, cách sử dụng công cụ thuế phải được nghiên cứu và tính toán để phù hợp với điều kiện sống của đại đa số người dân và có tính khả thi. Do đó, cần nghiên cứu kỹ lưỡng dựa trên các dữ liệu thu thập từ thị trường bất động sản.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, việc cần làm trước hết là xây dựng hạ tầng quản lý về đất đai từng cá nhân, liên thông giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh. Hệ thống này đảm bảo thực hiện được việc kiểm kê, quản lý bất động sản của dân cư. Tiếp đó, cần có cơ sở dữ liệu quản lý được thu nhập của người dân để kiểm soát được việc kê khai nguồn thu nhập mua bất động sản và nộp thuế. Như vậy, việc xây dựng và áp dụng sắc thuế sẽ là một lộ trình đồng bộ giữa chính sách thuế với hạ tầng quản lý, tư duy về quyền riêng tư đối với tài sản.

Xuân Yến

————-

Đấu thầu (Tài chính) ngày 09-10-2024:

https://baodauthau.vn/thue-nha-dat-tinh-sao-cho-dong-bo-can-bang-post166492.html

(285/1.266)