Bất thường trong đấu giá quyền sử dụng đất – Phải sớm có câu trả lời: Bài 3: Hệ lụy khó lường.
(HNM) – Việc trả giá cao bất thường của một số đối tượng tại nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất trong những tháng gần đây trên địa bàn Hà Nội đã dấy lên lo ngại về giá đất “nhảy múa”.
Mặt bằng giá mới cao gấp nhiều lần giá trị thực sẽ kéo theo những hệ lụy khó lường cho xã hội…
Khu đất đấu giá tại thôn Lòng Khúc (xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức) đã được đầu tư hạ tầng, cảnh quan hoàn chỉnh | Ảnh: Cao Nguyên
Từ những tác động trước mắt…
Điểm lại biến động của thị trường bất động sản Hà Nội cho thấy, sau mỗi đợt “sốt đất”, mặt bằng giá mới được thiết lập cao hơn. Sự bất thường này có một phần ảnh hưởng từ những nhóm đối tượng “làm xiếc” ở những phiên đấu giá. Thật khó tưởng tượng, nhà đầu tư phát giá bán trên 100 triệu đồng/m2 cho đất nền ở khu vực có giá giao dịch trung bình chỉ 40-50 triệu đồng/m2.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Hànộimới, tại những địa phương vừa tổ chức đấu giá như: Sóc Sơn, Hoài Đức, Thanh Oai, Quốc Oai…, giá cuối cùng của các phiên đều cao đột biến so với mặt bằng chung của khu vực, thậm chí ngang ngửa đất nền tại khu đô thị lân cận có hạ tầng hiện đại.
Nguyên nhân được nhiều chuyên gia phân tích. Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các phiên đấu giá đất ổn định, tỉ lệ đẩy giá không “nóng” như hiện nay, người bỏ cọc không nhiều do số tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá bằng 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm (theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3-4-2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai). Mức đặt cọc lớn nên các nhà đầu tư không mạo hiểm đẩy giá tạo sốt ảo.
Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, việc tính giá khởi điểm được tính theo bảng giá đất do UBND thành phố Hà Nội công bố, áp dụng. Song bảng giá đất ở Hà Nội và nhiều tỉnh, thành phố khác công bố từ khoảng năm 2020, đến nay chưa được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung nên chưa phù hợp thực tế. Theo đó, mức đặt cọc thấp nên nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc. Đơn cử, mức giá khởi điểm tại các phiên đấu giá ở huyện Sóc Sơn cuối tháng 11 vừa qua chỉ 2,88-3,7 triệu đồng/m2, nên số tiền cọc không đáng kể. Do vậy, nhà đầu tư trả mức đấu giá cao gấp 18 lần để tăng giá trị đất, chờ thời cơ “lướt sóng”.
Hệ lụy do giá đất “sốt” ảo gây ra thật khó đong đếm. Theo Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn Nguyễn Xuân Quý, với trường hợp cụ thể đấu giá đất ở xã Quang Tiến, điều nguy hại trước mắt có thể thấy ngay là 36 thửa đất đấu giá không thành công ngày 29-11 vừa qua sẽ phải tổ chức đấu giá lại, phát sinh thêm nhiều chi phí do công tác tổ chức phải khởi động lại từ đầu… Số tiền đấu giá của 36 thửa bị chậm nộp vào ngân sách nhà nước gián tiếp làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Không chỉ vậy, hành vi có dấu hiệu phá cuộc đấu giá còn ảnh hưởng xấu đến tình hình hình an ninh trật tự, an toàn xã hội…
… đến ảnh hưởng tiêu cực lâu dài
Ngoài những tác động tiêu cực đã rõ, hành vi trả giá cao bất thường tại một số phiên đấu giá còn tiềm ẩn những hệ lụy kéo dài.
Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính, hậu quả đầu tiên là sẽ gây khó khăn cho việc thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo. Nguy hiểm hơn, việc tạo giá ảo mà không căn cứ trên giá trị thật của đất tại khu vực đấu giá sẽ khiến nhiều thửa đất không sinh lời hoặc không thể giao dịch, khiến kịch bản “vỡ bong bóng” bất động sản có nguy cơ lặp lại của nhiều năm trước.
Minh chứng này có thể thấy rõ tại khu vực đấu giá đất thôn Yên Quán, xã Tân Phú (huyện Quốc Oai) diễn ra ngày 16-11 vừa qua. Theo quan sát, các giao dịch chênh lệch sau đấu giá không còn sôi động như những ngày đầu. Trong khi đó, giá của đất nền trong dân cư, cũng như các lô, thửa đã đấu giá đầu năm nay có giá chỉ từ 50-68 triệu đồng/m2, nhưng đợt đấu giá mới trúng ở mức 94,7 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, hàng chục thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức) dù có mức đấu giá cao kỷ lục 97 triệu đồng/m2 – 133,3 triệu đồng/m2 (bởi được cho có lợi thế gần đường Vành đai 4), nhưng quanh đó vẫn “đồng không mông quạnh”. Thực địa này thật khó tạo sự đột biến, song các thửa đất được rao bán vẫn chênh lệch từ 450 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/lô so với mức trúng đấu giá.
Chia sẻ vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI lo ngại, hệ lụy lâu dài của việc tạo ra mặt bằng giá đất mới cao như hiện nay sẽ gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, đồng nghĩa với việc khó thu hút nhà đầu tư. Đồng thời, đơn thư khiếu kiện liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng dự đoán sẽ phức tạp, kéo dài hơn…
Cần khách quan nhìn nhận, giá đất được đẩy lên cao ở các phiên đấu giá luôn có tính 2 mặt. Nếu ở mức độ phù hợp, sát giá thị trường, sẽ là nguồn kích cầu để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Ngược lại, nếu giá cao bất thường, sẽ là cú “đánh úp” vào thị trường nhà đất. Vì thế, trong đấu giá quyền sử dụng đất, không phải cứ trả giá cao là bị quy kết “thổi giá” bởi có những nhà đầu tư có chiến lược, nhìn được lợi thế và đánh giá được tiềm năng của đất. Vì vậy, cần có sự đánh giá công bằng để không ảnh hưởng đến người đấu giá nghiêm túc.
Nhóm phóng viên
————-
Hà Nội mới (Bất động sản) 06-12-2024:
(84/1.164)