Định vị tài sản là đất và quyền sử dụng đất

(QĐND) – LTS: Đất đai là nguồn lực to lớn của đất nước, nhân dân nhưng cũng là vấn đề khó, phức tạp, nhạy cảm, hệ trọng đối với sự ổn định, phát triển bền vững của đất nước.

Để thực hiện hiệu quả Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về đất đai, Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai cần đổi mới mạnh mẽ, bảo đảm chặt chẽ, thống nhất với các luật, bộ luật khác mới có thể nâng cao hiệu quả quản lý và thuận tiện trong các giao dịch, tạo sức bật cho phát triển. Báo Quân đội nhân dân giới thiệu loạt bài viết góp ý vào Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai của luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trưởng ban Tư vấn và phản biện chính sách, Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) xung quanh vấn đề này.

Bài 1: Định vị tài sản là đất và quyền sử dụng đất

Khi đề cập đến quyền, nghĩa vụ của mọi chủ thể từ Nhà nước cho đến tổ chức, cá nhân thì Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự luật) còn mâu thuẫn và khó hiểu, với những cách diễn đạt rất khác nhau giữa “đất” và “quyền sử dụng đất”.

Chưa rõ giữa “đất” và “quyền sử dụng đất”

Dự luật chưa có sự phân biệt rõ ràng giữa “đất” và “quyền sử dụng đất”. Xin lấy một số ví dụ như sau:

Thứ nhất, quy định là chuyển nhượng “đất” chứ không phải là “quyền sử dụng đất”. Ví dụ, tên Điều 49 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” và Khoản 4 của Điều này chỉ quy định là chuyển nhượng “đất” nông nghiệp chứ không viết là chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” nông nghiệp.

Thứ hai, quy định ngược lại là chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” chứ không phải là chuyển nhượng “đất”. Ví dụ chính tại Điểm b và c, Khoản 6, Điều 49 thì lại quy định là chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” rừng phòng hộ, chứ không viết là chuyển nhượng “đất” rừng phòng hộ. Hay Khoản 5, Điều 119 về “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” thì viết chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” gắn với hạ tầng chứ không viết là chuyển nhượng “đất” gắn với hạ tầng.

Thứ ba, quy định đồng thời việc “cho thuê đất” và “cho thuê quyền sử dụng đất”. Ví dụ, Khoản 1, Điều 29 về “Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất” và Khoản 2, Điều 34 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”…

Luật Đất đai năm 2013 hiện hành cũng như Dự luật đã quy định người dân có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế, trao đổi… tài sản là quyền sử dụng đất, mà nhiều khi không thể phân biệt và cũng không cần phân biệt rạch ròi đó thực sự là đất hay quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất là hàng hóa hay chỉ đất hoặc là cả hai đều là hàng hóa.

Xét về nguyên lý thông thường, thì chỉ có thể bán, cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế, trao đổi… nếu đó là tài sản chứ không thể làm điều đó với quyền sử dụng tài sản, vì quyền tài sản thì chỉ có thể để khai thác, sử dụng. Tương tự, cũng chỉ có thể bán (đấu giá) hoặc chuyển nhượng, cho mượn, cho thuê, chuyển đổi, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế… đối với đất, chứ không thể thực hiện các giao dịch ấy với quyền sử dụng đất. Riêng đối với tài sản là đất thuê thì không thể mang nó ra giao dịch nên chỉ có thể chuyển nhượng quyền thuê đất. Dự luật đang diễn đạt quyền đó thành chuyển nhượng “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” hay gọi dài dòng là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với quyền sử dụng đất thuê.

Người dân đến làm thủ tục đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng. Ảnh: HUYỀN LA

Như vậy, hoàn toàn có thể sử dụng chính xác, rõ ràng và đơn giản nhất mà vẫn theo đúng với Hiến pháp và nhiều quy định của Dự luật này cũng như các luật khác là: Bán (đấu giá) hay chuyển nhượng, bồi thường, cho mượn, cho thuê, chuyển đổi (trao đổi), chuyển nhượng, giao, định giá, góp vốn bằng, tặng cho, thế chấp, thu hồi, thừa kế, tranh chấp “đất” thay cho cụm từ “quyền sử dụng đất”.

Phân biệt giữa quyền “bán” và quyền “chuyển nhượng” tài sản

Điều 105 về “Tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, tài sản bao gồm 4 loại vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Điều 115 về “Quyền tài sản” của Bộ luật này cũng quy định rõ, quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản. Về nguyên tắc, ai cũng có thể có quyền chiếm hữu và sử dụng tài sản, nhưng chỉ chủ sở hữu tài sản thì mới có quyền định đoạt hay quyết định số phận pháp lý của tài sản. Người không phải là chủ sở hữu thì chỉ có quyền định đoạt khi được chủ sở hữu ủy quyền hoặc cho phép.

Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu thể hiện rõ nhất là các quyền định đoạt tài sản đứt đoạn, dứt khoát, ngay lập tức như bán, tặng cho, trao đổi, tiêu dùng, để lại thừa kế, từ bỏ, tiêu hủy… tài sản. Bên cạnh đó, chủ sở hữu cũng có thể định đoạt tài sản có điều kiện một cách từ từ, như quyền cho thuê, cho vay, đặt cọc, cầm cố, thế chấp… tài sản.

Hệ thống pháp luật Việt Nam đã phân biệt một cách khá rõ ràng quyền của chủ sở hữu tài sản (trong đó có quyền định đoạt) và quyền của những người không phải là chủ sở hữu tài sản. Quyền rõ ràng nhất của quyền định đoạt là quyền bán tài sản. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, mặc dù chủ sở hữu vẫn có quyền định đoạt nhưng lại không được gọi là “bán” mà chỉ được gọi là “chuyển nhượng” hay “nhượng quyền” hoặc “chuyển giao” tài sản. Xin tạm thời phân chia thành 5 trường hợp định đoạt tương tự với “bán” mà không gọi là “bán” tài sản như sau:

Thứ nhất, chủ sở hữu chỉ chuyển nhượng mà không bán tài sản cho người khác, vì mặc dù đã định đoạt tài sản nhưng vẫn giữ lại quyền sở hữu mà không chuyển giao trọn vẹn cho người khác. Ví dụ như, chủ sở hữu quyền tác giả hay quyền sở hữu công nghiệp chuyển nhượng quyền tác giả hay quyền sở hữu công nghiệp cho người khác theo quy định của Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005. Tương tự là chủ sở hữu công nghệ có quyền chuyển nhượng quyền sở hữu công nghệ cho người khác theo quy định của Luật Chuyển giao công nghệ năm 2017.

Thứ hai, chủ sở hữu chỉ chuyển nhượng mà không bán tài sản cho người khác, vì mặc dù đã định đoạt tài sản nhưng vẫn bị những ràng buộc khác về quyền sở hữu tài sản, như nằm trong mối quan hệ tài sản với chủ sở hữu khác. Ví dụ như, cổ đông không bán mà chỉ chuyển nhượng cổ phần của mình cho cổ đông khác theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2020. Tuy nhiên, đối với cổ phiếu thì cổ đông lại không chuyển nhượng mà bán cho người khác theo quy định của Luật Chứng khoán năm 2019.

Thứ ba, chủ sở hữu chỉ chuyển nhượng mà không bán tài sản cho người khác, vì mặc dù đã định đoạt tài sản nhưng là loại tài sản rất đặc biệt như dự án hoặc sản nghiệp. Ví dụ, chủ đầu tư dự án có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư cho chủ đầu tư khác theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Hay công chứng viên được chuyển nhượng văn phòng công chứng cho công chứng viên khác theo quy định của Luật Công chứng năm 2014.

Thứ tư, chủ sở hữu không bán và không chuyển nhượng mà chỉ “nhượng quyền” cho người khác, vì tài sản kèm theo những yếu tố khác. Ví dụ chủ sở hữu đối với “quyền thương mại” có quyền nhượng quyền mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cho người khác gắn với nhãn hiệu hàng hóa, tên thương mại, bí quyết kinh doanh, khẩu hiệu kinh doanh, biểu tượng kinh doanh, quảng cáo của bên nhượng quyền theo quy định của Luật Thương mại năm 2005.

Thứ năm, chủ sở hữu không bán, không chuyển nhượng mà chỉ chuyển giao quyền sở hữu cho người khác. Ví dụ, chủ sở hữu quyền sở hữu công nghiệp chỉ chuyển giao quyền sở hữu công nghiệp có quyền chuyển giao cho người khác theo quy định của Luật Chuyển giao công nghệ năm 2017.

Xét theo nguyên lý chung, cũng như theo quy định tại các đạo luật được nêu ở trên, chỉ có chủ sở hữu, chứ người không có quyền sở hữu tài sản (bao gồm cả quyền sử dụng đất) thì không có quyền bán, cũng như cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thế chấp, thừa kế, trao đổi… tài sản. Người không có quyền sở hữu, thì chỉ có thể giao dịch theo ủy quyền hoặc chỉ được nhượng quyền hay chuyển nhượng.

Như vậy, Luật Đất đai hoàn toàn có thể quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thực hiện mọi quyền như đối với chủ sở hữu toàn dân, còn các chủ sử dụng đất khác không có quyền sở hữu, không được quyền bán đất, nhưng vẫn có quyền chuyển nhượng đất, cho thuê đất, góp vốn đất, tặng cho đất, thế chấp đất, thừa kế đất, trao đổi đất…

(còn nữa)

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI

—————

Quân đội Nhân dân(Pháp luật) ngày 28-3-2023:

https://www.qdnd.vn/phap-luat/cac-van-de/khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-nhin-tu-goc-do-phap-ly-723114

(1.825) #datdai #QĐND #ANVI