(DNPL) – Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng, thủ tục thế chấp do Ngân hàng nhà nước (NHNN) hướng dẫn… Thế nhưng đến nay, sau gần 3 năm Nghị địch có hiệu lực, Thông tư hướng dẫn của NHNN vẫn đang trong quá trình… khởi động (!?)
VỪA LÀM VỪA RUN
Tại buổi Tọa đàm “Vướng mắc pháp lý trong hoạt động của các tổ chức tín dụng” do CLB Pháp chế ngân hàng tổ chức mới đây, bà Lê Thu Hiền, Trưởng phòng Pháp chế, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam cho biết các ngân hàng hiện nay đang rất lúng túng khi triển khai cho vay đối với đối tượng này, kể cả từ phía chủ đầu tư lần người mua. Lúng túng nhưng không có nghĩa là không triển khai bởi đây là thực tế giao dịch. Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ nhiệm CLB Pháp chế ngân hàng, mặc dù chưa có hướng dẫn nhưng các ngân hàng vẫn triển khai. Tuy nhiên rủi ro rất cao do mỗi nơi làm một kiểu và không thực hiện đúng yêu cầu trong cả việc công chứng cũng như đăng ký thế chấp.
Không chỉ các ngân hàng thực thi vừa làm vừa run mà ngay cả NHNN- đơn vị được giao soạn thảo văn bản hướng dẫn cũng lúng túng không kém khi 3 năm vẫn chưa “ra” được hướng dẫn.
Khoản 2 Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của DN kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của NHNN…”
Tại buổi Tọa đàm, đại diện NHNN cho biết Thông tư hướng dẫn đã được NHNN khởi động. Mặc dù không đề cập đến lý do khởi động suốt 3 năm nay vẫn chưa xong, nhưng dường như các ngân hàng đều thấu hiểu cái khó của NHNN.
Ông Nguyễn Danh Trọng, chuyên viên cao cấp, Ban pháp luật Nghiệp vụ Hiệp hội ngân hàng giải thích: “Khó là vì giao dịch bảo đảm xưa nay vẫn do Bộ Tư pháp hướng dẫn…” Ông Trọng cũng cho biết, mới đây NHNN đã trình Chính phủ cho phép xây dựng Thông tư liên tịch giữa NHNN với Bộ Xây dựng.
“Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ là một phần trong tài sản hình thành trong tương lai. Liên quan đến vấn đề này phải có 4 thông tư hướng dẫn về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, xứ lý nhà ở hình thành trong tương lai khi thế chấp, đăng ký giao dịch tài sản nhà ở hình thành trong tương lai, công chứng nhà ở hình thành trong tương lai. Đến nay vẫn chưa có Thông tư nào được ban hành…”- Ông Trọng cho biết. Để tránh tình trạng “văn bản ban hành càng nhiều càng vướng mắc” vị chuyên gia này đề nghị chỉ cần ban hành một Thông tư liên tịch chung hướng dẫn về công chứng, đăng ký, thế chấp, xử lý tài sản hình thành trong tương lai giữa 4 Bộ, ngành là NHNN, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường…
THIẾU LÝ, THIẾU TÌNH!
Tuy nhiên, theo Luật sư Trương Thanh Đức, sẽ khó có thế ban hành Thông tư hướng dẫn, bởi nhiều vấn đề vượt ra ngoài phạm vi thẩm quyền của NHNN cũng như của các bộ. Còn về thực tiễn, khi chưa có tài sản hiện hữu thì việc nhận bảo đảm không có ý nghĩa, vì trong tương lai có thể có hoặc không có tài sản bảo đảm.
“Nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai là đúng luật, nhưng không giải quyết được bản chất của giao dịch bảo đảm, vì như vậy thì có thể bảo đảm (nếu có thể quy đổi ngay thành tiền) nhưng cũng rất có thế không hề có bảo đảm (nếu chưa thể quy đổi ngay thành tiền, thậm chí tài sản không bao giờ được hình thành xong). Do vậy, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chỉ có ý nghĩa đối với tài sản hoặc phần tài sản đã hình thành xong, nhưng chưa có giấy tờ sở hữu hoặc đang trên đường vận chuyển, còn sẽ trở lên vô nghĩa đối với các trường hợp tài sản chưa được hình thành…”- Luật sư Đức phân tích.
Một vướng mắc nữa cũng được chỉ ra là việc không công chứng, đăng ký được hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, một bất cập nữa là đều được coi là tài sản hình thành trong tương lai, nhưng nhà ở đang xây dựng, thì được thế chấp, mua bán (Khoản 2, Điều 320 “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, BLDS năm 2005 quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.”; Khoản 2, Điều 61 “Thế chấp nhà ở”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại TCTD để vay vốn.” ), còn khi đã xây xong và bàn giao đưa vào sử dụng, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì lại không được phép thế chấp, mua bán (Điểm a, khoản 1, Điều 91 “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, Luật Nhà ở năm 2005 quy định một trong những điều kiện giao dịch về nhà ở là phải “Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”).
Luật sư Trương Thanh Đức đề nghị cần sửa đổi Bộ luật Dân sự và các đạo luật liên quan theo hướng, loại bỏ tài sản hình thành trong tương lai ra khỏi các loại tài sản được cầm cố, thế chấp. Chỉ nên ghi nhận cam kết hứa hẹn việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Đồng thời không gọi các tài sản đã hiện hữu là tài sản hình thành trong tương lai. Hợp lý nhất là cần cho phép thế chấp bất động sản hiện hữu, chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu, nhưng đã có giấy tờ hợp lệ theo quy định của Luật đất đai hoặc đã có giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng, thay vì quy hết về một loại tương lai. Không thể đánh đồng nhà đã xây xong với nhà còn nằm trên giấy. Tài sản hình thành đến đâu thì mới có giá trị bảo đảm và được thế chấp đến đó. Luật sư Đức còn cho rằng, điều đặc biệt bất hợp lý nữa đối với nhà ở nói chung, nhà chung cư nói riêng dù đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều năm, nhưng lại không được phép thế chấp, vì không còn thuộc diện tài sản hình thành trong tương lai, đồng thời cũng chẳng được công nhận là hiện hữu, vì chưa được cấp giấy chứng nhận. Thế chẳng hoá ra, nhà giấy thì được thế chấp, còn nhà thật thì lại bị cấm thế chấp!?
THANH THANH
Doanh nhân và Pháp luật số 27/20-7-2013: