(PL&XH) – Nếu bên cho vay “làm căng”, kiện ra tòa, thì bên vay cũng chỉ phải trả lãi quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố.
Ban quản trị nhà chung cư có phải là pháp nhân?
Thực tiễn quản lý chung cư hiện nay cho thấy, việc thành lập được Ban quản trị nhà chung cư không dễ dàng. Và nếu có thành lập được, thì việc điều hành, hoạt động của tổ chức này như thế nào vẫn còn nhiều tranh cãi, trong đó có phần do các qui định pháp luật chưa phù hợp. Ví dụ, Bộ Luật Dân sự năm 2005 (BLDS) qui định Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng, giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký. Còn theo Qui chế quản lý nhà chung cư theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng thì Ban quản trị nhà chung cư được quyền ký kết hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xây dựng.
Như vậy, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được ký hai loại hợp đồng, là “hợp đồng giám sát doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư” và “hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp”. Vậy, những loại hợp đồng khác liên quan đến nhà chung cư như hợp đồng sửa chữa nhà chung cư, cho đặt biển quảng cáo trong cầu thang máy, hay ký hợp đồng cho ngân hàng đặt máy ATM thì Ban quản trị có được quyền ký? Và nếu không phải là Ban quản trị, thì trong nhà chung cư, thực tế không ai khác có thẩm quyền ký các loại hợp đồng này?
LS Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Đoàn LS Hà Nội cho rằng, nếu chiểu theo qui định về điều kiện của pháp nhân, không thể khẳng định Ban quản trị nhà chung cư là pháp nhân hay không. Nếu là pháp nhân, thì có lẽ đây là chủ thể duy nhất (ngoài doanh nghiệp tư nhân) được luật chỉ rõ là được ký hợp đồng nhưng lại không có con dấu như các tổ chức khác! Còn nếu Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân, thì sẽ chịu trách nhiệm dân sự hữu hạn, vô hạn như thế nào trong các quan hệ dân sự? Những khúc mắc này, rõ ràng BLDS năm 2005 đang “nợ” thực tiễn câu trả lời.
Hay theo LS Trần Thị Xuân Phương, Đoàn LS Hà Nội thì BLDS qui định “7 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự là” cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký quỹ, ký cược, bảo lãnh, tín chấp và các bên sẽ thực hiện biện pháp bảo đảm khi có sự thỏa thuận hoặc qui định của pháp luật. Như vậy, luật giới hạn việc bảo đảm chỉ trong 7 biện pháp, nhưng trên thực tế, còn có những thỏa thuận khác, mặc dù cũng có tính chất bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng thỏa thuận bán có điều khoản bảo lưu quyền sở hữu, bán có điều khoản chuộc lại, cầm giữ, phạt vi phạm… lại không thuộc phạm vi của giao dịch bảo đảm và những thỏa thuận này không được điều chỉnh bởi qui định về giao dịch bảo đảm trong BLDS.
Luật “giúp” người dân chây ì trả nợ
Chế tài bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm đang tồn tại sự khác nhau căn bản giữa BLDS và Luật Thương mại. Theo Luật Thương mại thì trong trường hợp hợp đồng có qui định phạt vi phạm thì bên bị vi phạm có quyền áp dụng cả phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, nhưng theo BLDS thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp phạt vi phạm. Như vậy, qui định của BLDS thực chất đã vô hình trung làm giảm nhẹ hiệu lực pháp lý của trách nhiệm bồi thường thiệt hại vốn được qui định như một biện pháp cưỡng chế được luật pháp bảo hộ.
Đặc biệt, một bất cập lớn của BLDS theo LS Phương là qui định về bồi thường thiệt hại khi vi phạm nghĩa vụ trả tiền. Điều 474 BLDS qui định về lãi suất nợ quá hạn trong trường hợp vay có lãi thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm trả nợ. Lãi suất vay tuy luật qui định là “theo các bên thỏa thuận”, nhưng lại bị giới hạn “không vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng”.
Trên thực tế, cả một giai đoạn dài vừa qua, việc vay tiền rất khó khăn, nhất là vay theo lãi suất do Ngân hàng Nhà nước công bố. Chính vì thế, theo LS Phương, có không ít trường hợp bên vay đã lợi dung giới hạn trách nhiệm dân sự với việc vay tiền và chậm trả tiền và chây ỳ trả nợ. Nếu bên cho vay “làm căng”, kiện ra tòa, thì bên vay cũng chỉ phải trả lãi quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố. Điều này đã đem lại lợi ích lớn cho người vay và gây thiệt hại không nhỏ cho người cho vay, vì lãi suất vay theo lãi suất của Ngân hàng thấp hơn nhiều so với vay bên ngoài. Theo LS Phương, BLDS cần được sửa đổi theo hướng không giới hạn phạm vi thỏa thuận lãi suất, nhưng với điều kiện không vi phạm pháp luật (nghĩa là được thỏa thuận đến dưới khung của tội “Cho vay nặng lãi” – lãi suất gấp 10 lần mức lãi suất cao nhất mà pháp luật qui định).
Phương Thảo
————
Pháp luật & Xã hội 11-12-2012:
http://phapluatxahoi.vn/20121211085647752p1002c1022/con-nhung-dieu-vuong.htm