(ANVI)- Luật sư Trương Thanh Đức phát biểu tại Hội thảo Tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng ở Khu kinh tế đặc biệt trong tương lai hậu COVID-19, do Tạp chí Bất động sản tổt chức:
Nội dung phát biểu tại Hội thảo:
Ngày cày đêm hưởng.
- Pháp lý nói chung:
1.1. Nền kinh tế & thuế khoá đã mở gần như hết cỡ.
1.2. Tất nhiên, vẫn còn khá nhiều vướng mắc, nhưng là vướng mắc, bất cập chung, đã đang & sẽ được sửa đổi liên tục: Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luạt Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Du lịch, Luật Hàng không, Luật Bảo vệ môi trường,…
1.3. Vân Đồn, Phú Quốc không cần cơ chế đặc biệt, không cần Luật Đặc khu, vẫn sẽ phát triển vì vị thế, lợi thế, địa lý, bối cảnh, xu thế cả về tự nhiên, kinh tế & chính trị. Tất nhiên có thì nó vẫn hơn, thì vì chỉ Nghị định. Cái này cũng là vướng chung, chứ không riêng gì Vân Đồn.
- Kinh tế ban đêm:
2.1. Ngày làm đêm tiêu tiền, nhất là du lịch. Ở nhà ngày xưa 9-10 ngủ, giờ 11-12h.
2.2. Chúng ta vẫn còn giữ tư duy đồng phục thời bao cấp: Đêm nghỉ ngơi để ngày làm việc, như vậy là đã bỏ phí 1 nửa cơ hội phát triển. Bây giờ cuộc sống nói chung, du lịch nói riêng, phải đổi thành ngày làm tiền, đêm tiêu tiền. Muốn phát triển mạnh thì phải bước cả 2 chân.
2.3. Mặt trái có, nhưng không khó kiểm soát, vì chỉ khoanh vùng, chứ không tràn lan & đặc biệt là không còn quản lý thủ công, mà bằng công nghệ 4.0.
2.4. Pháp lý giờ đánh đồng giờ mở cửa khu thương mại, du lịch, vui chơi, giải trí với khu công sở hay dân phố đông đúc. Karaoke ở nhà phố thì phải cấm từ 10h đêm, nhưng ở khu du lịch, thương mại, giải trí thì hoàn toàn có thể over night.
- Bất động sản nghỉ dưỡng:
3.1. Cả VN là ngôi nhà thứ 2 của thế giới, trong đó có ngôi nhà nghỉ dưỡng cụ thể là khách sạn, condotel,…
3.2. Là sự kết hợp tuyệt vời giữa đầu tư, sở hữu, nghỉ dưỡng với kinh doanh.
3.3. Dù pháp lý chưa rõ, chưa cụ thể, nhưng đã phát triển mạnh mẽ.
- Phối hợp đồng bộ:
4.1. Cái khó nhất, yếu kém nhất đe doạ phát triển bài bản, lâu dài, chất lượng & cạnh tranh vẫn là sự manh mún, vụn vặt, băm nát tổng thể, quy hoạch.
4.2. Phải thu hút đầu tư lớn của tư nhân; phải có & phải dựa vào nhà đầu tư lớn, rất lớn. Tuyệt vời nhất là cả Vân Đồn chủ yếu chỉ là dăm bảy nhà đầu tư chính. Đất nước phát triển nhanh, mạnh, tốt hay không theo tôi không phải phụ thuộc vào việc ai vào BCT, mà là có bao nhiêu tỷ phú & họ đã có những sản phẩm, công trình gì.
4.3. Cuối cùng, cần tăng cường tính chia sẻ, hợp tác, khai thác, liên kết, tạo thành chuỗi sản phẩm du lịch quốc gia, thay vì ăn cả, ăn mảnh. Tránh tình trạng Quảng Ninh đổ đất, đào hào chặn xe chống Covid-19 hay bao năm nay Quảng Ninh ngăn sông, cấm chợ, cấm tàu du lịch Cát Bà HP đi vào vịnh Hạ Long, dù thực tế là chung 1 vịnh, như bài báo vừa đăng trên VNE 2 hôm trước. Cạnh tranh giờ không cần phải nhấn mạnh, vì nó là lẽ tất yếu của kinh tế thị trường, mà điều cốt yếu phải là chuyển sang bắt tay, hợp tác, liên kết tạp ra sức mạnh.
4.3. Đi xa mà không có bạn thì đó là vận hạn của quốc gia, chứ không chỉ của nhà đầu tư & doanh nghiệp./.
Hà Nội ngày 09-6-2020
——————–
Bài tham gia Kỷ yếu Hội thảo (PV Lương chắp bút): Hành lang pháp lý của Vân Đồn hiện đã đủ cơ sở, tiềm lực để vùng đất này “cất cánh”
Luật sư Trương Thanh Đức
Giám đốc Công ty Luật ANVI
Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam
Ngày 17/2/2020, Chính phủ đã có quyết định số 266/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế Vân Đồn đến năm 2040.
Theo Quyết định, phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch trên toàn bộ diện tích tự nhiên huyện Vân Đồn, Quảng Ninh với 2.171,33 km2. Trong đó, diện tích tự nhiên là 581,83 km2, diện tích vùng biển là 1.589,5 km2.
Vân Đồn được quy hoạch thành khu kinh tế biển đa ngành, đa lĩnh vực, trung tâm công nghiệp giải trí có casino, du lịch biển – đảo cấp cao, dịch vụ tổng hợp; là cửa ngõ giao thương quốc tế, tạo ra những sản phẩm độc đáo, chất lượng cao, có thương hiệu và cạnh tranh quốc tế. Vân Đồn được xác định là đô thị biển đảo xanh, hiện đại và thông minh, bền vững và là khu vực có vị trí bền vững về an ninh quốc phòng.
Đây chính là điểm tựa pháp lý cơ bản để kinh tế khu vực này phát triển mạnh mẽ hơn trong tương lai, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản du lịch khi Vân Đồn hội tụ đầy đủ các tiềm năng sẵn có và trong bối cảnh toàn nền kinh tế đang kích cầu phát triển du lịch hậu Covid-19.
Các chính sách ưu đãi sẽ thúc đẩy Vân Đồn vận động tịnh tiến
Vân Đồn đã có những thay đổi đáng kể sau khi các nhà đầu tư lớn, tập đoàn lớn xuất hiện và đầu tư, khai thác tại khu vực này. Song song với phát triển kinh tế, hệ thống cơ sở hạ tầng cũng đã phát triển đồng bộ.
Với việc phê duyệt quy hoạch phát triển thành khu kinh tế biển đa ngành nghề, khu vực này sẽ tập trung được nguồn lực, được các nhà đầu tư chú ý đến, có được những chính sách ưu đãi nhất định.
Về mặt pháp lý, so với các khu vực khác thì việc định hướng phát triển Vân Đồn trở thành khu kinh tế biển đa ngành nghề là một thuận lợi rất lớn. Ví dụ như tại các khu công nghiệp lớn, dù không có ưu đãi, ưu tiên nhưng hoạt động kinh doanh vẫn phát triển rất mạnh mẽ, thì nếu được phát triển trong những điều kiện thuận lợi hơn như tại Vân Đồn, đương nhiên sẽ mang lại những giá trị tốt hơn.
Được phê duyệt phát triển theo định hướng trên là quá tốt so với các khu vực khác. Bên cạnh đó, Chính phủ hoàn toàn có thể đặt ra các mức ưu đãi, khuyến khích cao nhất thuộc thẩm quyền của Chính phủ và không trái luật để tạo điều kiện khai thác tiềm năng của khu vực kinh tế này.
Làm thế nào để Vân Đồn trở thành mô hình kiểu mẫu về kinh tế ban đêm?
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã có chỉ đạo yêu cầu các bộ, địa phương chủ động nghiên cứu chính sách kinh tế ban đêm của một số nước láng giềng để học tập, áp dụng nhằm thúc đẩy sự phát triển của kinh tế, trong đó đặc biệt là lĩnh vực du lịch, dựa trên những lợi thế mà Việt Nam đang có.
Đó không chỉ là định hướng chung mà là xu hướng phát triển đúng đắn và cần được khai thác càng sớm càng tốt. Có thể hình dung, thời gian ban ngày chủ yếu dành cho làm việc để sản xuất, kinh doanh nói chung, còn ban đêm chủ yếu dành do tiêu thụ và vui chơi, giải trí. Tôi không cho rằng phát triển kinh tế ban đêm là tiêu cực. So với ban ngày, ban đêm có thể dễ xảy ra tiêu cực hơn, như đánh bạc, mại dâm, an ninh trật tự,… Tuy nhiên những việc đó có thể xảy ra bất cứ lúc nào, nhưng sẽ phải tăng cường quản lý, giám sát để phát huy mặt được, hạn chế mặt trái. Chúng ta không cho phát triển tự phát mà phải quy hoạch cụ thể, với phạm vi và cách thức quản lý nhất định để giảm thiểu sự ảnh hưởng tieu cực. Ví như tại Vân Đồn thì có thể khoanh vùng, dành một khu phố, một khu vực cho phố đi bộ, làm phố vui chơi, ăn uống,… là hoàn toàn hợp lý.
Do đó, quan điểm của tôi là nên khuyến khích để phát triển nhanh, và nếu vướng luật thì sớm sửa luật không chỉ cho một khu vực mà cho sự phát triển chung. Đặc biệt trong lúc nền kinh tế đang gặp khó khăn do hệ quả của dịch bệnh thì càng phải kích cầu, phát triển, và nên ban hành sớm các quy định phù hợp để phát triển kinh tế ban đêm.
Hiện nay, chưa có các khung pháp lý cụ thể về phát triển kinh tế ban đêm. Các điều kiện hiện tại để phát triển kinh tế ban đêm còn đơn giản hơn cả phát triển khu công nghiệp, Luật chưa đủ chặt chẽ, chủ yếu do thông tư, nghị định của Chính phủ quy định. Ví dụ như karaoke được mở đến mấy giờ, có gây ồn xung quanh hay không, có chấp hành tuân thủ theo quy định hay không, các hàng ăn uống cũng như vậy,… chỉ có những quy định áp dụng chung cho tất cả các khu vực mà không có sự khác biệt cần thiết. Do đó, theo quan điểm của tôi, cần điều chỉnh cho phù hợp như sau:
Thứ nhất, cần khoanh vùng các khu vực có tiềm năng để phát triển kinh tế ban đêm, đặc biệt là phục vụ khách nước ngoài, khách du lịch. Ví dụ như khách sạn 5 sao, khu vực vui chơi giải trí tương đối biệt lập thì nên cho mở 24/24, không nên ngăn cấm hạn chế, vì nhu cầu là có thực, không chỉ là những người làm việc về đêm hay cứ là khách du lịch mà rất nhiều người cũng có nhu cầu về dịch vụ ăn uống ban đêm, dịch vụ vui chơi giải trí,…
Thứ hai, cần điều chỉnh các tiêu chí sao cho phù hợp vì điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường tự nhiên tại các khu thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng và khu dân cư là khác nhau, nên cần có sự phân biệt rõ ràng hơn.
Ví dụ như với các khu du lịch, resort 5 sao thì riêng các khu vui chơi của họ đã tách biệt hẳn so với khu nghỉ dưỡng, nên cho phép phát triển hoạt động kinh tế ban đêm. Lý do là cả thế giới họ đều cho phép như vậy, sự phát triển sôi động đổi thay từng ngày từng giờ, thế giới hiện đại vận hành 24/24 không lúc nào ngừng nghỉ, và chúng ta đang trong cuộc hội nhập như thế, múi giờ, giao dịch, giải trí… đều là hợp lý, chính đáng, không có gì là trở ngại cho việc phát triển kinh tế ban đêm.
Thứ ba là cần phát triển đồng bộ, hài hòa kinh tế ban đêm. Một trong những điều nhức nhối của chúng ta là có “rừng vàng biển bạc”, miền núi phía Bắc cảnh quan rất đẹp, miền Trung, miền Nam có bãi biển dài hàng nghìn cây số, khí hậu nhiệt đới,… nhưng du lịch vẫn ít khách, giá đắt, không thu hút, giữ chân được khách du lịch, không thu tiền được khách trải nghiệm,… Bởi chúng ta không có sản phẩm dịch vụ đi kèm, giống như ngành công nghiệp mà không có phụ trợ. Tất thảy hiện nay chỉ là: Du lịch nghỉ ngơi, đi tour, đi ngắm cảnh đẹp, chỉ chỗ này chỉ chỗ kia rồi về khách sạn nghỉ, vậy là hết kỳ nghỉ.
Điểm nhấn là ẩm thực thì về ban đêm lại chưa có các dịch vụ phát triển. Khách du lịch đi là để ăn, để tiêu, để trải nghiệm khám phá, họ muốn dành thời gian để vui chơi, thưởng thức, vậy nên, phát triển ẩm thực đêm hay các khu vui chơi giải trí ban đêm là rất quan trọng.
Để làm được như vậy thì cũng cần có sự đồng hành của cơ quan quản lý Nhà nước, phải có biện pháp quản lý, triển khai, siết chặt quản lý nhưng nới lỏng các tiêu chí để kinh tế ban đêm phát triển. Bởi, tác động của nền kinh tế ban đêm tới tổng thể chung của ngành du lịch, của tiêu thụ của kinh tế là rất lớn, rất đáng kể, đó là sự lan tỏa, kích thích hỗ trợ tương tác. Không chỉ đơn thuần là bán được bao nhiêu hàng tại chỗ mà còn ảnh hưởng dây chuyền, lan tỏa đến các loại hình sản phẩm dịch vụ khác.
Bất động sản du lịch Vân Đồn và tiềm năng khai phá
Công bằng mà nói, bất động sản du lịch cũng giống như nhiều ngành nghề khác… vẫn là câu chuyện nguồn lực. Nếu có 1 đơn vị xây dựng được hàng ngàn sản phẩm khách sạn, phòng ốc chất lượng đồng đều, đẹp đẽ thì rất tuyệt. Nhưng đó là điều không thể.
Bởi vì thế nên phải bán, phải phân lô bán nền, bán dự án hình thành trong tương lai, liên doanh liên kết hợp tác đầu tư, phát triển condotel, officetel, shophouse,…
Tuy nhiên, để tránh việc xuất hiện những sản phẩm không đồng bộ, ‘méo mó’, xấu xí, vài hôm lạc hậu bất cập… thì cơ quan quản lý phải nhanh chóng đặt ra quy hoạch, vạch ra tiêu chuẩn sao cho hợp lý. Còn nếu chậm trễ trong bối cảnh thị trường đang vận động mạnh mẽ như hiện nay thì sẽ rất dễ xảy ra tình trạng làm bừa rồi sau đó phải trả giá khắc phục sửa sai.
Vân Đồn là điển hình, giờ bắt đầu mới xây từ đầu, thì đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư và cơ quan quản lý để làm thật bài bản, thật tốt. Thậm chí, không chỉ dừng lại ở mức độ bắt buộc theo luật, mà cần phải làm tốt hơn bằng cách bàn bạc thống nhất chủ trương, quan điểm phát triển, muốn có tương lai, muốn thu hút khách du lịch, đừng nói theo luật mà cần làm tốt hơn luật, đó mới chính là lợi ích lâu dài!
Với Vân Đồn, mọi hình thức đầu tư đều nên chấp nhận, ví như condotel là rất hay, nguồn lực là vô biên. Vân Đồn chính là cơ hội vàng để xây dựng bài bản, làm tử tế bởi gần như là xây mới nên hãy làm hình mẫu phát triển. Với hành lang pháp lý hiện thời, Vân Đồn đã đủ cơ sở, tiềm lực để phát triển bất động sản du lịch cũng như kinh tế ban đêm.
Bởi những vướng mắc mà Vân Đồn có thể gặp phải thì là vướng mắc chung và phải sửa chung, ví dụ như Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật kin doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp, Luật Hàng không,… tất cả đều phải xem xét chỉnh sửa cho phù hợp.
Còn bản thân Vân Đồn tại thời điểm này, tôi tin rằng hoàn toàn đủ khả năng, đủ hành lang pháp lý để làm được những cái tốt nhất để phát triển nhanh chóng, hiện đại và bền vững, trong đó có việc triển khai kinh tế ban đêm. Không thể nói không có vướng mắc, nhưng về cơ bản là ổn, vẫn làm được và có thể vượt qua được./.
(2.734/2.734)