(ANVI) – Luật sư Trương Thanh Đức phát biểu tại Toạ đàm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Gồm 4 phần: 

• 5 yêu cầu pháp lý giao dịch bất động sản (4 luật);
• 5 điều kiện pháp lý giao dịch bất động sản (3 luật);
• 5 biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý (4 luật);
• 5 biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý chung (kinh nghiệm).

—————

1. 5 yêu cầu pháp lý giao dịch bất động sản (4 luật):

1.1. Chủ thể giao dịch:

• Năng lực hành vi;
• Tự nguyện;
• Người mua (như đất nông nghiệp, người nước ngoài).

1.2. Mục đích, nội dung giao dịch:

• Không vi phạm điều cấm của luật (lừa dối, giả tạo,…);
• Không trái đạo đức XH.

1.3. Hình thức giao dịch:

• Văn bản;
• Nội dung phải có.

1.4. Thủ tục giao dịch:

• Công chứng, chứng thực;
• Không cần công chứng: KD BĐS,…

1.5. Tài sản giao dịch: Đủ 5 điều kiện dưới đây.

Căn cứ pháp lý: Điều 117, BLDS 2015; Luật Nhà ở, KDBĐS 2014, Đất đai 2013.

2. 5 điều kiện pháp lý giao dịch bất động sản (3 luật):

2.1. Sổ đỏ ghi nhận:

• Đứng tên người bán, chuyển nhượng;
• Trừ nhà hình thành trong tương lai (trừ đất).

2.2. Không có tranh chấp (theo pháp luật):

• Nhà ở thêm: Không khiếu nại, kiện cáo;
• Tranh chấp do các cơ quan chức năng đang xử lý

2.3. Không bị kê biên:

• Hành chính;
• Dân sự &
• Hình sự.

2.4 Trong thời hạn sở hữu, sử dụng:

• Thời hạn giao đất, thuê đất;
• Niên hạn sử dụng nhà, công trình khác.

2.5. Không có quyết định thu hồi, giải toả, phá dỡ:

• Riêng đất thay bằng không có Nợ nghĩa vụ tài chính;
• Nhà đất trong quy hoạch vẫn được giao dịch. Thực tế hầu như không;
• Đất cơ quyết định thu hồi, giải toả vẫn được giao dịch? => Vô lý.

Căn cứ pháp lý: Điều 168 & 188, Luật Đất đai 2013; Điều 118 Luật Nhà ở & Điều 9 Luật KDBĐS (3 điều kiện đầu).

3. 5 biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý (4 luật):

3.1. Chưa công chứng giao dịch: Thực hiện 2/3 (Điều 129, BLDS 2015):

• Tương tự như không làm bằng văn bản;
• Phải đủ điểu kiện giao dịch: Bản án GĐT vụ tự tử hụt ở HCM theo hướng mở hơn.

3.2. Chậm giao nhà ở tương lai: Bảo lãnh ngân hàng:

• Tính chất tin cậy 100%. Thực tế chỉ 50%;
• Điều 56, Luật KDBĐS 2014.

3.3. Chậm có Sổ đỏ:

• Khẩn trương nhận bàn giao nhà (kể cả bàn giao thô);
• Hoặc thanh toán đủ tiền (nhà ở hình thành trong tương lai lại không cho phép);
• Điều 19.5 Luật KDBĐS & Điều 12 Luật Nhà ở 2014).

3.4. Thiếu 5 yêu cầu:

• Làm xong Sổ đỏ cho người mua (bảo vệ người thứ 3 ngay tình;
• Điều 133, BLDS 2015.

3.5. Hồ sơ khác thực tế:

• Sổ đỏ chỉ ghi nhận đất:
• Văn bản cam kết thoả thuận rõ
• Khắc phục phần nào bất cập sai trái tai hại của Luật theo điều kiện giao dịch bất động thứ nhất: Nhà đất phải được ghi nhận trên Sổ đỏ).
• Ghi giá cả khác thực tế:
• Thêm văn bản thoả thuận;
• Thanh toán qua ngân hàng. Lỗ hổng pháp lý;
• Tránh tội trốn thuế từ 100 triệu trở lên (vụ kỳ án Luật sư Trần Vũ Hải).

4. 5 biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý chung (kinh nghiệm):

4.1. Chốt chắc pháp lý:

• Nguồn gốc tài sản: Hợp pháp của hợp pháp, an toàn của an toàn;
• Chủ sở hữu: Đứng & không đứng tên, nhất là hộ gia đình;
• Làm đúng & đầy đủ thủ tục pháp lý;
• An toàn nhất: Đã qua 2 lần cầu, 2 lượt sổ đỏ;
• Tuy nhiên, quan trọng nhất là biết rõ & chấp nhận giao dịch, chứ không phải không biết, nhầm lẫn, bị lừa.

4.2. Đặt cọc bảo đảm:

• Biện pháp phổ biến & quan trọng trong 9 biện pháp, được dùng nhiều nhất so với các loại giao dịch khác;
• Đặt cọc cao & phạt cọc nặng, kế cả chưa đủ 5 điều kiện giao dịch;
• Đặt cọc 5-7 chục % thay vì 5 – 10% &
• Phạt cọc 5 – 7 lần thay vì 1 – 2 lần;
• Nội dung như hợp đồng;
• Không cần công chứng, chứng thực;
• Quyết xong mới đặt cọc, chứ không phải ngược lại;
• Căn cứ pháp lý: Điều 328, BLDS 2015.

4.3. Xử lý rủi ro pháp lý:

• Tránh vi phạm hợp đồng;
• Chấm dứt hợp đồng đúng pháp luật: Điều 422, BLDS 2015;
• Khởi kiện ra Toà án:
• Thời hiệu khởi kiện 3 năm. Căn cứ pháp lý: Điều 429, BLDS 2015;
• Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu: vô hạn đối với giao dịch giả tạo & vi phạm điều cấm của Luật; 2 năm đối với giao dịch khác. Căn cứ pháp lý: Điều 132 BLDS 2015.

4.4. Cẩn thận không thừa:

• Yếu tố pháp lý đặc biệt quan trọng trong giao dịch bất động sản: Làm đúng tối đa, tránh xa phạm pháp, hạn chế lách luật;
• Giấy trắng mực đen, bút sa gà chết, cam kết thận trọng;
• Sự nguy hiểm tăng theo lãi suất;
• Nghi ngờ cả ký ít quá lẫn nhiều quá. Vụ việc khoảng 50 gia đình ký Hợp đồng thế chấp giả dẫn đến Hợp đồng mua bán thật mất nhà.

4.5. Chọn mặt gửi vàng:

• Lựa chọn đối tác tử tế;
• Chọn mặt gửi vàng, chỉ khoá người ngay, bó tay với đểu;
• Cái này khó, vì có khi 5 – 10 năm sau mới lộ mặt lừa;
• Không tin không giao dịch; vì tin nên dễ bị lừa; nhưng không tin thì rất dễ bị lừa;
• Đầu tư kinh doanh là đánh bạc với tương lai, là tính cua trong lỗ, thì có thể móc được cua chắc, cua óp & cua chết hay cua bỏ lỗ.

Hà Nội 01-8-2020

(1.082)