(ANVI) – Bình luận về quy định vốn phát triển nhà ở.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC.

1. Theo quy định tại Điều 55 về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”; Điều 69 về “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở”, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28-3-2019 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26-3-2021; Điều 9 về “Huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30-6-2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng “Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở”, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 02/2019/TT-BXD ngày 01-7-2019 và Thông tư số 07/2021/TT-BXD ngày 30-6-2021, thì việc các công ty kinh doanh bất động sản huy động vốn cho phát triển nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1.1. Thứ nhất, hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý;

1.2. Thứ hai, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua 3 hình thức sau đây:

• Từ việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;
• Từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
• Từ vốn vay từ tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

1.3. Thứ ba, trường hợp huy động từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thì phải đáp ứng được các hình thức, điều kiện theo quy định sau đây:

• Phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (có đủ các nội dung theo quy định của pháp luật);
• Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
  • Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
  • Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt (có văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai);
  • Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án (theo quy định của pháp luật về đất đai);
  • Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.
• Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Việc luật quy định “việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” của các cá nhân, nhất là với tư cách người tiêu dùng như trên là hợp lý. Tuy nhiên, đó là điều rất bất hợp lý khi áp dụng cho mọi tổ chức, kể cả đó là doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, thậm chí trái với quy định của Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Cần phải cho phép, thậm chí là khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản “hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” với nhau để thực hiện các dự án.

1.4. Thứ tư, trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Chủ đầu tư phải đáp ứng được các hình thức, điều kiện theo quy định sau đây:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
• Có giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó, trong trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua;
• Có văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (được giao dịch nếu đủ điều kiện mà Sở Xây dựng không có thông báo khi đã quá thời hạn 15 ngày);

1.5. Thứ năm, trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu;

1.6. Thứ sáu, tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Do đó, cần sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để giải quyết sự bất cập, vướng mắc nêu trên.

—————————–

Bài được lưu ở đây:

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070