(ANVI) – Tham luận Hội thảo hội thảo về bất động sản du lịch Hòa Bình do Reatimes tổ chức tại Hà Nội ngày 05-01-2022.

Việc đánh giá tiềm năng của bất động sản du lịch và kinh nghiệm lựa chọn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ngoài việc căn cứ tình hình thực tế của thị trường, thì không thể bỏ qua quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển của ngành Du lịch theo “Chiến lược phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2030” được phê duyệt theo Quyết định số 147/QĐ-TTg ngày 22-01-2020 của Thủ tướng Chính phủ.

1. Chiến lược phát triển Du lịch Việt Nam:

1.1. “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác” theo giải thích tại khoản 1, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Du lịch năm 2017.

1.2. Tóm lược về “Quan điểm” phát triển Du lịch theo Mục I của bản Chiến lược:

• Phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác.
• Phát triển du lịch bền vững và bao trùm, trên nền tảng tăng trưởng xanh; quản lý, sử dụng hiệu quả tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường và đa dạng sinh học.
• Chú trọng phát triển du lịch văn hóa, gắn phát triển du lịch với bảo tồn, phát huy giá trị di sản và bản sắc văn hóa dân tộc.
• Đẩy mạnh ứng dụng những thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0.
• Phát huy lợi thế tài nguyên tự nhiên và văn hóa; phát triển đa dạng sản phẩm du lịch và nâng cao năng lực cạnh tranh.
• Tóm lược về “Mục tiêu” phát triển du lịch đến năm 2030 của bản Chiến lược:
• Du lịch thực sự là ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển bền vững. Việt Nam trở thành điểm đến đặc biệt hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới, đáp ứng đầy đủ yêu cầu và mục tiêu phát triển bền vững.
• Tổng thu từ khách du lịch: Đạt 130 – 135 tỷ USD, tăng trưởng bình quân 11 – 12%/năm; đóng góp trực tiếp vào GDP đạt 15 – 17% (như vậy du lịch tăng trưởng gần gấp đôi GDP nói chung).
• Tạo ra khoảng 8,5 triệu việc làm, trong đó có khoảng 3 triệu việc làm trực tiếp, tăng trưởng bình quân 8 – 9%/năm.
• Về khách du lịch: Phấn đấu đón được ít nhất 50 triệu lượt khách quốc tế và 160 triệu lượt khách nội địa; duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân về khách quốc tế từ 8 – 10%/năm và khách nội địa từ 5 – 6%/năm. Hoà Bình cần phấn đấu tối thiểu đạt 5% con số đó, có nghĩa là đã đạt 10 triệu lượt khách.

1.3. Tóm lược về “Giải pháp” phát triển du lịch đến năm 2030 của bản Chiến lược:

• • Tiếp tục đổi mới nhận thức, tư duy về phát triển du lịch.
  • Hoàn thiện thể chế, chính sách phát triển du lịch.
  • Phát triển kết cấu hạ tầng, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ du lịch.
  • Phát triển nguồn nhân lực du lịch.
  • Phát triển và đa dạng hóa thị trường khách du lịch.
  • Phát triển sản phẩm du lịch.
  • Đẩy mạnh xúc tiến, quảng bá, xây dựng thương hiệu du lịch và hợp tác, hội nhập quốc tế về du lịch.
  • Ứng dụng khoa học, công nghệ.
  • Quản lý nhà nước về du lịch.

1.4. Chiến lược phát triển Du lịch liên quan đến tất cả các bộ, ngành và các địa phương, trong đó có 16 bộ, ngành đã được Thủ tướng Chính phủ đã giao trách nhiệm tổ chức thực hiện cụ thể. Chiến lược phát triển Du lịch này nằm trong bối cảnh phát triển kinh tế, xã hội của Việt Nam và thế giới là hoàn toàn khả thi, nếu không có đại dịch COVID-19 làm ảnh hưởng xấu đi một cách đặc biệt nghiêm trọng. Đáng lẽ, thiệt hại xảy ra đã không quá lớn, quá nặng nề nếu như sớm thay đổi thật sự tư duy giảm thiểu cấm đoán, chấm dứt tình trạng ngăn sông cấm chợ, việc bắt nhốt F1 và F0 không triệu chứng hoặc triệu chứng nhẹ, đồng thời trả lại quyền tự chủ hoạt động kinh doanh cho doanh nghiệp.

1.5. Dự đoán, sau khi đại dịch này cơ bản qua đi, thì sự phục hồi của nền kinh tế nói chung và ngành Du lịch nói riêng sẽ diễn ra một cách nhanh chóng, do khủng hoảng không phải vì “lỗi nguồn”, mà chỉ là “hư ngọn”, không phải sai lệch từ căn nguyên, gốc gác hệ thống, mà chỉ vì bị gây khó dễ, cản trở, đứt đoạn tạm thời.

2. Tiềm năng của bất động sản du lịch:

2.1. Để thực hiện được quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển ngành Du lịch như bản Chiến lược, thì một trong những yếu tố cơ bản, hàng đầu không thể thiếu là phải đầu tư cho bất động sản du lịch, như Chiến lược đã đặt ra đối với việc “Phát triển kết cấu hạ tầng, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ du lịch”, trong đó có việc “Thu hút nguồn lực xã hội, nhà đầu tư có công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường để đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch, đặc biệt là cơ sở lưu trú, cơ sở vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng phức hợp cao cấp, phù hợp với nhu cầu và xu hướng du lịch mới”.

2.2. Do đó, yêu cầu về phát triển bất động sản du lịch trong tương lai gần là rất lớn, để có thể đáp ứng cho khoảng trên dưới 200 triệu lượt khách du lịch/năm trong vòng 10 năm tới, đáp ứng các nhu cầu dạng khác nhau, với nhiều loại hình bất động sản du lịch như: Khách sạn (hotel), khu nghỉ dưỡng (resort), nhà nghỉ căn hộ (condotel), nhà nghỉ đơn giản (motel), nhà nghỉ nông trại (farmstay), nhà nghỉ tại nhà (homestay), cho đến nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse), nhà hàng (restaurant), quán café, điểm du lịch, tham quan, ngắm cảnh, chụp ảnh,… Thậm chí, bất động sản du lịch trên thực tế còn có thể kể đến loại hình chỉ là nhà ở như biệt thự riêng lẻ, chung cư, nhà ở riêng lẻ, không có đăng ký hoạt động kinh doanh nói chung, du lịch nói riêng, nhưng vẫn cho khách thuê và hoạt động trao đổi nhà du lịch (home exchange).

2.3. Theo quy định tại Điều 48, Luật Du lịch năm 2017, thì các bất động sản du lịch quan trọng nhất phải kể đến là “Các loại cơ sở lưu trú du lịch”, bao gồm 6 loại là: Khách sạn (gồm: Khách sạn nghỉ dưỡng, khách sạn bên đường, khách sạn nổi và khách sạn thành phố, có tối thiểu 10 buồng ngủ)[1]; biệt thự du lịch; căn hộ du lịch; nhà nghỉ du lịch; nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê; bãi cắm trại du lịch và các cơ sở lưu trú du lịch khác. Ngoài ra, Điều luật này còn đề cập đến một loại cơ sở lưu trú du lịch mà không phải là bất động sản, đó là “tàu thủy lưu trú du lịch”. Theo quy định tại Điều 54 về “Các loại dịch vụ du lịch khác”, Luật Du lịch năm 2017, thì còn bất động sản khác để phục vụ cho du lịch như: Dịch vụ ăn uống; dịch vụ mua sắm; dịch vụ thể thao; dịch vụ vui chơi, giải trí; dịch vụ chăm sóc sức khỏe; dịch vụ liên quan khác phục vụ khách du lịch. Như vậy, cò một số loại hình bất động sản du lịch trên thực tế chưa được pháp luật ghi nhận một cách cụ thể.

2.4. Các bất động sản du lịch nêu trên có thể tọa lạc ở khu du lịch, điểm du lịch theo quy định tại các khoản 6 và 7, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Du lịch năm 2017, nhưng cũng có thể nằm ở bất kỳ vị trí nào khác. Các bất động sản du lịch rất đa dạng trên thực tế đã đáp ứng được rất nhiều nhu cầu hoạt động du lịch, trong đó có du lịch cộng đồng, du lịch sinh thái, du lịch văn hóa[2]; du lịch ăn uống, du lịch biển đảo, du lịch chữa bệnh, du lịch gắn kết, du lịch giải trí, du lịch khám phá, du lịch làm đẹp, du lịch mạo hiểm, du lịch nghỉ dưỡng, du lịch nông nghiệp, du lịch nông thôn, du lịch thể thao,… của mọi đối tượng cá nhân, gia đình, nhóm đoàn trong và ngoài nước. Như vậy Hoà Bình có tới 14,5/15 loại hình du lịch (có du lịch đảo, chỉ thiếu mỗi du lịch biển).

3. Kinh nghiệm lựa chọn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:

3.1. Đòi hỏi thực tế cũng như để triển khai thành công Chiến lược phát triển du lịch, thì phải huy động mọi nguồn lực đầu tư, trong đó bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có tiềm năng rất cao. Việc đầu tư vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vừa đáp ứng được nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng thường xuyên của nhà đầu tư, vừa kết hợp được việc đầu tư, kinh doanh để mang lại lợi nhuận. Hoạt động này rất cần được khuyến khích vì có khả năng thu hút được nguồn vồn đầu tư lớn của xã hội, giúp cho đầu tư phát triển ngành Du lịch, đồng thời tăng thêm hiệu quả, tận dụng nguồn lực, hạn chế việc lãng phí tài nguyên bất động sản và tài nguyên du lịch. Rất hợp lý khi Chiến lược phát triển du lịch đã đặt ra vấn đề “Ưu tiên phát triển sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng biển, đảo” và “Tập trung nguồn lực đầu tư phát triển một số cụm du lịch, trung tâm nghỉ dưỡng biển cao cấp”. Tuy nhiên, du lịch nghỉ dưỡng ở những nơi khác, nhất là miền núi, cũng có tiềm năng lớn và cũng rất cần được thúc đẩy phát triển. Chẳng hạn Flamingo Cát Bà, Hải Phòng là nghỉ dưỡng biển rất hót, kể cả vào mùa đông, nhưng trước đó Flamingo Đại Lải dựa vào hồ Đại Lải cũng rất hút khách trong những năm gần đây. Hoà Bình có ưu thế hồ Hoà Bình hơn hẳn Đại Lải. Hay khoảng 20 năm trước đã có V.Resort là du lịch nghỉ dưỡng miền núi tiên phong và thành công ở Hoà Bình. Đồng bằng thì có Emeralda, một resort rất hấp dẫn tại Ninh Bình. Điều quan trọng là phải phát triển du lịch xanh trong nền kinh tế xanh. Chỉ trong 3 văn bản gần đây là Luật Bảo vệ môi trường năm 2020, Nghị quyết số 136/NQ-CP ngày 25-9-2020 về “Phát triển bền vững” & Quyết định 1658/QĐ-TTg ngày 01-10-2021 đã nhắc đến 206 chữ “xanh”, với & 35 cụm từ có “xanh”. Do đó, muốn hái quả chín thì phải phát triển xanh. Đặc biệt với nền văn hoá đặc sắc của các dân tộc ở Hoà Bình, thì cần phát triển du lịch theo theo hướng Văn hoá đột phá du lịch.

3.2. Về phía chủ đầu tư, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ mang lại cơ hội to lớn sau khi đại dịch COVID-19 qua đi, vì nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang và sẽ là một trong những mảng tăng trưởng mạnh nhất, đồng thời mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất, do nhu cầu nâng cao chất lượng của khách du lịch cả trong nước và nước ngoài, nhất là với xu hướng tăng trưởng kinh tế thế giới nói chung, Việt Nam nói riêng.

3.3. Về phía các nhà đầu tư, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là một cơ hội tốt. Tuy nhiên, việc đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có những đòi hỏi khác với việc đầu tư kinh doanh du lịch đơn thuần. Đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là hoạt động kết hợp mấy yếu tố: Được sở hữu bất động sản (có thể lâu dài hoặc có thời hạn); được hưởng các kỳ nghỉ dưỡng; cho thuê để có thu nhập và thu lợi nhuận khi bán lại. Vì đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng phải đáp ứng cùng lúc nhiều mục tiêu cho nên dường như nhà đầu tư phải đặt lên bàn cân khá nhiều yếu tố để tìm ra đáp số, trong đó có các yếu tố cơ bản nói chung như: Dự án tiềm năng; chủ đầu tư uy tín; pháp lý rõ ràng; hạ tầng đầy đủ; giao thông thuận tiện, dịch vụ chất lượng; cảnh quan hấp dẫn, môi trường trong lành; an ninh bảo đảm,…

3.4. Nếu đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không kèm theo kinh doanh, thì chủ yếu là theo sở thích để sử dụng nghỉ dưỡng. Còn đầu tư để kinh doanh thì yếu tố quan trọng là tại các trung tâm phát triển du lịch hoặc những địa bàn có tiềm năng phát triển du lịch trong tương lai. Đầu tư bất động sản du lịch trong dự án thì Chủ đầu tư đã lựa chọn lần thứ nhất, nhà đầu tư sẽ tiếp tục lựa chọn lần thứ hai, sẽ dễ thành công hơn về địa bàn du lịch. Tuy nhiên, lại có rủi ro là phụ thuộc rất nhiều vào uy tín, năng lực và sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư cùng với sự thành bại của dự án đầu tư.

3.5. Ngoài rủi ro kinh doanh khi bị gặp dịch bệnh như vừa qua, thì một số trường hợp đầu tư vào bất động sản du lịch còn gặp rủi ro pháp lý chưa cụ thể, rõ ràng như condotel chưa được cấp “Sổ đỏ”, khó khăn trong việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng vì điểm a, khoản 1, Điều 9 về “Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, một trong những điều kiện để nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có “Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất”. Và nhiều vấn đề pháp lý khác chung quanh việc quản lý, sử dụng và giao dịch condotel vẫn đang chờ quy định của pháp luật./.

[1]     Khoản 1, Điều 21 về “Các loại hình cơ sở lưu trú du lịch”, Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31-12-2017 của Chính phủ “Quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch”.

[2]     Các khoản 15, 16 và 17, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Du lịch năm 2017.