(ANVI) – Tham luận tại Hội thảo Lấy ý kiến doanh nghiệp sửa đổi Luật Đất đai, do IFC, CIEM & VCCI tổ chức tại Khách sạn Melia 30-3-2021).

Chúng ta dù muốn hay không cũng phải chuẩn bị đón nhận Luật Đất đai thứ 5, sau nhiều năm lùi hoãn, chưa kể rất nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Về số lượng thì nhiều nhất thế giới với những vấn đề nhức nhối nhất cuộc đời, nói 3 ngày 3 đêm không hết. Về chất lượng thì suy diễn thông qua số lượng. Hôm nay vẫn chưa biết sửa gì, sửa thế nào, nên tôi cứ nói tạm 3 vấn đề vừa lựa chọn ngẫu nhiên:

1. Về hạn mức sử dụng đất:

1.1. Cần tăng hạn mức sử dụng đất nông nghiệp theo hướng không giới hạn, hoặc ít ra cũng cần tăng lên gấp 100 lần hiện nay, để tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai, khuyến khích đầu tư sản xuất, kinh doanh với quy mô lớn, tạo điều kiện để áp dụng phương tiện, công cụ khoa học, kỹ thuật hiện đại, tạo ra quy mô lớn, sản phẩm tốt, công nghệp hoá sản xuất nông nghiệp, nhằm tăng giá trị, hiệu quả sử dụng đất & tránh cứ bắt, chứ phải lách luật, vi phạm luật.

1.2 Bỏ hạn mức 2, 3, 5 & 30 ha hiện nay tại Điều 129, Luật Đất đai hiện hành, hoàn toàn không mâu thuẫn với những sự lo ngại xảy ra, mất công bằng, là mất tư liệu sản xuất đặc biệt của nông dân, là mất vai trò của Nhà nước và những cái mất tưởng tượng khác.

2. Về thế chấp quyền sử dụng đất:

2.1. Là tài sản lớn nhất, thường gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng khác, nhưng tổ chức kinh tế nói chung, doanh nghiệp nói riêng & cá nhân trong nước cũng chỉ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình; không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế & tổ chức khác, theo điều 174 & 179, Luật Đất đai 2013.

2.2. Vì vậy, gần như cũng không được mua nợ kèm theo thế chấp quyền sử dụng đất, vì không được kế thừa quyền của chủ nợ, do không được nhận thế chấp. Đấy cũng là câu chuyện nhức nhối của việc xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42, mà ngày mai Uỷ ban Kinh tế xem xét.

2.3. Thế chấp đất nhức nhối ngang với “mua bán” đất ở cái đoạn hộ gia đình. 90% các vụ thế chấp & giao dịch khác về đất đứng tên hộ gia đình là có nguy cơ tù mù về chủ thể, vì không xác định được chính xác hộ gia đình. Vô cùng đáng tiếc Thông tư 33/2017, cần đưa vào Luật.

Nhưng nói mua bán đất đai là sai trái luật. Vậy thì nói cái liên quan đến vấn đề thứ 3 xem có cần sửa sai không.

3. Về quyền sở hữu & quyền sử dụng đất:

3.1. Cần xem xét sửa đổi, kể cả nếu cần thì sửa đổi Hiến pháp, theo hướng đa dạng hoá hình thức sở hữu đất đai gồm: Sở hữu Nhà nước (thay vì sở hữu toàn dân); sở hữu tập thể & sở hữu tư nhân.

Luật hiện hành chỉ cho người sử dụng đất 2 trong số 3 quyền của chủ sở hữu đất là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, mà không cho quyền định đoạt.

Tuy nhiên, “quyền sử dụng đất” lại được xác định là “quyền tài sản”. Mà “quyền tài sản” lại được khoản 1, Điều 105 về “Tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định là 1 loại tài sản.

Vì vậy, người có “quyền sử dụng đất” lại có đủ 3 quyền đối với tài sản quyến sử dụng đất rất rắc rối là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Quyền sử dụng đất, vì nó là 1 tài sản.

3.2. Bằng chứng pháp lý & thực tế thứ nhất là: Người sử dụng đất cụm từ “Quyền sử dụng đất” cũng chính là “đất” và ngược lại, qua giải thích tại các quy định sau của Luật Đất đai 2013:

• Điều 3.7: Nhà nước “giao quyền sử dụng đất” cũng là “giao đất”;
• Điều 3.8: Nhà nước “cho thuê quyền sử dụng đất”, cũng là “cho thuê đất”;
• Điều 3.11: Nhà nước “thu hồi đất” là việc “thu lại quyền sử dụng đất”;
• Điều 3.19: “Giá đất” là “giá trị của quyền sử dụng đất”.

3.3. Vậy thì sao không nói thẳng tưng là “thế chấp đất” thay vì nói vòng vo tam quốc “thế chấp quyền sử dụng đất”?

Thật là ly kỳ pháp lý khi nhà thuê, xe thuê thì không được phép bán hay thế chấp, nhưng lại được quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất thuê. Đấy là do đánh tráo từ ngữ đấy.

Sao không nói thẳng là mua bán đất thay vì chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Tôi thấy nó giống nhau như đúc các Quý vị ạ!

3.3. Bằng chứng pháp lý & thực tế thứ 2 là: Người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất, chỉ có quyền sử dụng đất, nhưng lại có ít nhất 8 quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”, theo quy định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013, tức là thực chất cũng có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, người sử dụng đất còn có 7 quyền khác theo quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013, như quyền được cấp Giấy chứng nhận; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;…

3.4. Vậy thì, kết luận là, đất nhà ở riêng lẻ của tôi, của chúng ta, mang đầy đủ đặc điểm của sở hữu tư nhân, nên cần phải được công nhận quyền sớ hữu. Làm gì còn quyền gì khác nữa ngoài trên 9 quyền trên nếu thừa nhận quyền sở hữu?

Vốn dĩ nó đã, đang & sẽ là như thế. Vì vậy cần mạnh dạn xem xét thay đổi để tránh việc tiếp tục ban hành 1 đạo luật quá phức tạp, rắc rối, lòng vòng, lắt léo, méo mó, dị mọ, nọ chai./.

Luật sư Trương Thanh Đức, (chuẩn bị tại chỗ)

Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC.

(1.134/1.134)    

#datdai

#suadoiluatdatdai