(ANVI) – Tham luận Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, do Bộ Xây dựng & Hiệp hội Kinh doanh bất động sản tổ chức tại Hà Nội ngày 28-4-2022.

1. Về việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai:

1.1.  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, trước khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì phải có bảo lãnh của ngân hàng (Điều 56). Quy định này là sai cơ bản về nghiệp vụ bảo lãnh. Vì vậy, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25-6-2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam “Quy định về bảo lãnh ngân hàng” (sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 13/2017/TT-NHNN) đã buộc phải “uốn” để khắc phục cái sai của Luật trong suốt gần 8 năm qua^[1].

1.2.  Vì vậy, cần chuyển sang Luật Nhà ở, vì chỉ liên quan đến nhà ở, đồng thời cần sửa lại theo hướng, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có hiệu lực sau khi có bảo lãnh của ngân hàng về việc bảo đảm nghĩa

2. Về việc xác định các chủ thể có quyền sở hữu nhà ở:

2.1.  Luật Nhà ở năm 2014 quy định, “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân” có quyền ở hữu nhà ở (Điều 8).

2.2.  Cần thay đổi, chỉ có cá nhân và pháp nhân có quyền sở hữu nhà ở. Hộ gia đình hay các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân thì bản chất phải xác định rõ là bao gồm những cá nhân cụ thể nào hoặc là thuộc pháp nhân.

3. Về việc đặt tên “Sổ đỏ”:

3.1. Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Điều 9) là quá dài dòng, không chính xác trong rất nhiều trường hợp không có hoặc chưa ghi nhận quyền sở hữu nhà ở & bất động sản khác ngoài đất.

3.2.  Cần sửa đổi (kể cả Luật Đất đai) thành “Giấy chứng nhận bất động sản” cho đơn giản, ngắn gọn, khái quát, đúng nghĩa tên gọi, thay vì mô tả nôm na, dài dòng.

4. Về chính sách phát triển nhà ở:

4.1.  Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhiều chính sách phát triển nhà ở (Điều 13). Tuy nhiên, trên thực tế rất phức tạp, kéo dài, tốn kém, tiêu cực, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà lên cao, làm cho người dân, nhất là người có thu nhập không cao, rất khó có nhà ở, làm ảnh hưởng xấu đến mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.

4.2.  Vì vậy cần xem xét xử lý tổng thể các vấn đề liên quan để tạo ra nguồn cung dồi dào, hạ giá nhà ở và đất ở.

5. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở:

5.1. Luật Nhà ở năm 2014 quy định, dự án nhà ở thương mại phải sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng (Điều 23). Điều này đã chặn đứng nguồn đất để xây dựng nhà ở thương mại của nhiều thành phố^[2].

5.2.  Vì  vậy đề nghị cho phép chuyển quyền sử dụng đất khác sang đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

6. Về việc huy động vốn cho phát triển nhà ở:

6.1.  Luật Nhà ở năm 2014 quy định, “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý” (Điều 68).

6.2.  Quy định trên là không hợp lý, cần bỏ đi. Chỉ nên quy định cụ thể các trường hợp nào không được huy động vốn và việc huy động không có giá trị pháp lý trong trường hợp bị cấm cụ thể.

7. Về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại:

7.1.  Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định 4 loại vốn để phát triển nhà ở thương mại (Điều 69) là không đầy đủ và không hợp lý. Ví dụ, việc sử dụng toàn bộ hoặc một phần vốn của cá nhân hay pháp nhân tặng cho để phát triển nhà ở thương mại là trái luật. Và nếu chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ không thực hiện trách nhiệm này mà xử phạt vi phạm hành chính thì vô lý.

7.2.  Vì vậy cần bỏ quy định trên hoặc mở rộng hơn, ít nhất là thêm nguồn vốn khác tương tự như vốn phát triển các loại nhà ở khác

8. Về việc bảo trì nhà ở:

8.1.  Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở” (Điều 86) là không cần thiết và can thiệp quá sâu vào quyền của chủ sở hữu.

8.2.  Chỉ nên quy định trách nhiệm này đối với một số trường hợp đặc biệt liên quan, như chung cư hay nhà ở của Nhà nước.

9. Về việc sở hữu phần diện tích để xe tại nhà chung cư:

9.1.  Luật Nhà ở năm 2014 quy định “b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này” (Điều 101).

9.2.  Đây là một quy định rất bất hợp lý, gây thiệt hại lớn cho người mua nhà chung cư, nhất là chung cư cao cấp, mà không có chỗ để xe, bị chủ đầu tư o ép, gây ách tắc chung cho các thành phố, gây mất trật tự và an toàn cho xã hội.

10. Về thời hạn sử dụng nhà chung cư:

10.1.  Luật Nhà ở năm 2014 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư (Điều 99).

10.2.  Đề nghị quy định rõ, trường hợp đất xây dựng chung cư là đất ở sử dụng lâu dài thì chủ sở hữu nhà chung cư vẫn tiếp tục có quyền sử dụng đất.

11. Về Ban quản trị nhà chung cư:

11.1. Luật Nhà ở năm 2014 quy định, “Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân” (Điều 103). Quy định này không chính xác ở 2 điểm: Thứ nhất, không gọi là Ban chủ nhiệm mà là Hội đồng quản trị Hợp tác xã theo quy định tại Luật Hợp tác xã năm 2012. Thứ hai, Ban quản trị không thể có tư cách pháp nhân.

11.2.  Vì vậy, cần sửa cụm từ “Bản chủ nhiệm” thành “Hội đồng quản trị” và quy định Cộng đồng cư dân có Ban quản trị làm đại diện có tư cách pháp nhân hoặc Ban quản trị có tư cách tham gia giao dịch dân sự tương tự như đối với pháp nhân.

12. Về việc quản lý Quỹ bảo trì:

12.1.  Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kinh phí bảo trì “vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết”. Đồng thời quy định trách nhiệm bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị (Điều 109).

12.2. Đề nghị sửa bỏ từ “tiết kiệm”, vì việc gửi tiết kiệm chỉ dành cho cá nhân, không dành cho pháp nhân. Đồng thời quy định rõ, gửi có kỳ hạn ít nhất là 6 tháng, thay vì chủ đầu tư gửi không kỳ hạn, có lợi cho chủ đầu tư, có hại cho cư dân. Tốt nhất là quy định Quỹ bảo trì được phong tỏa tại Ngân hàng để bảo đảm tránh việc thất thoát và không lo sợ thiệt hại khi việc bàn giao chậm trễ.

13. Về việc công chứng giao dịch nhà ở:

13.1.  Luật Nhà ở năm 2014 quy định, “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này” (Điều 122).

13.2.  Đề nghị bỏ quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, chuyển sang chế độ quản lý dữ liệu giao dịch điện tử và cơ quan đăng ký nhà đất xác nhận thông tin giao dịch (như đã từng đề xuất khi soạn thảo Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây).

14. Về các bất động sản lai:

14.1.  Nhà ở du lịch (Condotel), nhà ở văn phòng (Oficetel) và nhiều bất động sản khác lai giữa nhà ở với các công trình khác chưa được quy định về nội dung trong luật hiện hành, đặc biệt là về sở hữu chung, riêng và cơ chế khai thác, sử dụng giữa nhiều chủ sở hữu^[3].

14.2.  Vì vậy, cần phải được luật quy định, ít nhất là về nguyên tắc để bảo vệ nhà đầu tư nhỏ lẻ là cá nhân và số đông yếu thế hơn hẳn chủ đầu tư./.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC

(1.760) #chungcu #nhao

—————

[1]     Chính phủ 21-8-2015: https://anvilaw.com/vi/191-bao-lanh-ban-nha-be-tac-qua-trung-con-ga/

[2]     Bất động sản 17-7-2021: https://anvilaw.com/vi/3-431-diem-nghen-chinh-sach-dat-dai-voi-thi-truong-bat-dong-san-doanh-nghiep-hien-ke-go-roi-2/

[3]     Nhân Dân 13-7-2018: https://anvilaw.com/vi/238-khoang-trong-phap-luat-ve-cac-loai-hinh-bat-dong-san-lai/

Tài liệu hội thảo 21-4-2022: https://anvilaw.com/vi/385-binh-luan-phap-ly-ve-can-ho-du-lich/