(ANVI) – Luật sư Trương Thanh Đức, tự luận về chủ đề này:

1. Về đặc điểm, yêu cầu của nhà chung cư:

1.1. Hiệu hiệu quả, lợi ích cao hơn nhà ở riêng lẻ, vì: Tiết kiệm đất; tiết kiệm chi phí đầu tư; tiết kiệm chi phí vận hành; lợi hơn hẳn về kinh tế, thương mại, giao thông công cộng, an ninh, giáo dục, văn hoá.

1.2. Nhà ở riêng lẻ cũng không tồn tại vĩnh viễn, nhưng vẫn được sử dụng đất lâu dài. Do đó, cư dân ở chung cư cũng phải được sử dụng đất ở lâu dài, không có thời hạn, không chỉ đối với phần đất xây dựng toà nhà, mà toàn bộ diện tích liên quan như giao thông, vườn hoa và các phần phụ trợ khác.

1.3. Không những thế, cần có những cơ chế khuyến khích hỗ trợ hơn để phát triển và sử dụng chung cư so với nhà ở riêng lẻ.

2. Về thời hạn sở hữu nhà ở:

2.1. Vấn đề sở hữu nhà có thời hạn không phải là vấn đề mới, mà đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014.

Khoản 1, Điều 123 về “Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại”, quy định: Các bên có thể thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà đất trong một thời hạn nhất định.

Các điểm c và d, khoản 2, Điều 161 về “Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài”, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở không quá 50 năm; tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở không quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó.

2.2. Tuy nhiên, ngoài vấn đề thời hạn sử dụng, Dự thảo Luật Nhà ở đặt ra vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn, nhưng lại không nêu rõ cơ sở pháp lý, không có quan điểm rõ ràng, không quy định cụ thể cách thức xử lý hậu quả pháp lý và thực tế thì sẽ gây hoang mang cho người dân, tác động xấu đến thị trường và gây khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các chính quyền địa phương.

3. Về thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng nhà chung cư:

3.1. Vấn đề là quy định thời hạn sở hữu hay thời hạn sử dụng không quá quan trọng. Vì quy định thời hạn sở hữu trong trường hợp này thì cũng phải xử lý hậu quả pháp lý và giải quyết vấn đề thực tế tương tự như thời hạn sử dụng. Điều này khác hẳn với ô tô, chỉ cần quy định thời hạn sử dụng, thực chất là thời hạn lưu hành, mà gần như không liên quan trực tiếp đến thời hạn sở hữu.

3.2. Nếu chỉ xử lý vấn đề thời hạn sử dụng, thì ít có ý nghĩa, thậm chí không cần quy định gì thêm, vì đã có quy định xử lý chung khi công trình hết thời hạn sử dụng công trình theo quy định tại Điều 127 về “Dừng khai thác sử dụng công trình xây dựng”, Luật Xây dựng năm 2014; quy định về thời hạn sử dụng nhà ở tại Điều 99 về “Thời hạn sử dụng nhà chung cư”; việc phá dỡ nhà ở theo khoản 1 và 5, Điều 92 về “Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ”, Luật Nhà ở năm 2014: “1. Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai” và “5. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

4. Về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở:

4.1. Điều quan trọng nhất là cần phải tách bạch quyền sở hữu, quyền sử dụng giữa nhà và đất. Điều này cũng giống như đối với nhà ở riêng lẻ, tuy nhiên, việc tác bạch đối với nhà chung cư quan trọng hơn rất nhiều. Luật cần phải khẳng định rõ, chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sở hữu và quyền sử vĩnh viễn đối với quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên khuôn viên đất xây dựng nhà chung cư.

4.2. Cái rất khác nhau giữa nhà ở riêng lẻ với nhà chung cư là ở chỗ, một vài chủ sở hữu chung thì pháp luật dành toàn quyền cho họ tự quyết định, còn với hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn chủ sở hữu chung gắn chặt với nhau không thể tách riêng khỏi một toà nhà, thì pháp luật cần phải can thiệp. Trường hợp này, lúc đầu gần như chỉ là vấn đề lợi ích riêng nhưng cùng với thời gian, ngày càng ảnh hưởng và ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích chung. Đó cũng chính là một dạng “lợi ích công cộng” theo luật định.

5. Về việc hạn chế quyền sở hữu nhà chung cư:

5.1. Kể cả quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì cũng không vi Hiến, không trái với các luật khác. Khoản 2, Điều 14, Hiến pháp năm 2013 quy định “2. Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”. Khoản 2, Điều 2 về “Công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền dân sự” Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định tương tự.

5.2. Nếu cho rằng quy định hạn chế quyền sở hữu là vi Hiến, trái luật thì quy định hạn chế quyền sử dụng cũng hoàn toàn tương tự. Luật Nhà ở quy định thời hạn sở hữu hay quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng đều là vì “an toàn xã hội”. Đối với các chủ sở hữu, nếu nhà chung cư đã đến thời điểm buộc phải tháo dỡ nhà, thì quy định hạn chế quyền sở hữu có khi còn có lợi hơn đối với việc quy định hạn chế quyền sử dụng đối với chỉ riêng phần nhà chung cư. Chẳng hạn, trách nhiệm và chi phí để tháo dỡ nhà chung cư khi đã hết thời hạn sở hữu (không có chủ sở hữu) là của Nhà nước, còn trách nhiệm và chi phí phá dỡ nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng vẫn thuộc về chủ sở hữu.

6. Về việc xử lý sau khi hết thời hạn sở hữu và sử dụng:

6.1. Quy định thời hạn sở hữu hay thời hạn sử dụng nhà chung cư thì cũng đều cần có phương án xử lý tương tự như nhau. Đó mới là vấn đề có ý nghĩa quyết định trên thực tế. Chủ sở hữu nhà chung cư mất quyền sở hữu hay mất quyền sử dụng chỉ đặt ra đối với trường hợp nhà ở phải phá dỡ. Vì vậy, chủ sở hữu nhà chung cư mất quyền sở hữu thì cũng mất quyền sử dụng nhà chung cư; hay ngược lại mất quyền sử dụng nhà chung cư thì cũng gần như đồng nhất với việc mất quyền sở hữu. Đây là điều khác biệt cơ bản so với các tài sản khác như nhà ở riêng lẻ, ô tô, thực phẩm, dược phẩm,…

6.2. Vì vậy, cần tập trung vào giải pháp xử lý, vì thời hạn sở hữu hay thời hạn sử dụng đều không phải là sự kết thúc, mà mới chỉ là khởi đầu của một vấn đề pháp lý vô cùng quan trọng tiếp theo. Điều này mới thực sự thể hiện vai trò và trách nhiệm của Nhà nước.

7. Đề xuất và kết luận:

7.1. Theo tôi, Luật phải đồng thởi xử lý được ít nhất 03 vấn đề sau trong Luật, chứ không được dành cho văn bản dưới luật:

Thứ nhất, cư dân của các nhà chung cư phải được sử dụng đất và tài sản khác trên đất vĩnh viễn. Chủ sở hữu phần diện tích thương mại và chủ đầu tư sở hữu phần diện tích để xe, thì có thể chỉ được sử dụng có thời hạn cùng với thời hạn sử dụng nhà chung cư. Mở rộng vấn đề, nhà đầu tư bất động sản khác chỉ có thể được hưởng quyền lợi thấp hơn, cùng lắm là bằng, chứ không thể cao hơn chủ sở hữu nhà ở.

Thứ hai, quyết định về cơ chế biểu quyết. Chẳng hạn việc biểu quyết liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của cư dân nhà chung cư có thể được áp dụng tương tự như đối với vấn đề quan trọng trong công ty TNHH hiện nay, tức là theo tỷ lệ tối thiểu 75% tính trên diện tích sở hữu (tính tương đối theo giá trị). Luật Nhà ở hiện hành và Dự thảo Luật Nhà ở quy định Ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân là sai cơ bản.

Thứ ba, Nhà nước buộc phải can thiệp, đồng thời buộc phải hỗ trợ xử lý, bằng cả cơ chế pháp lý và tài chính, khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ. Điều này là rất cần thiết và là điểm khác biệt cơ bản so với nhà ở riêng lẻ. Dù có hay không quy định về thời hạn sở hữu hoặc thời hạn sử dụng nhà chung cư thì cũng vẫn phải cần có cơ chế này, vì “lợi ích công cộng” và vì “an toàn xã hội”.

7.2. Nếu Nhà nước không quan tâm và không xử lý ngay 03 vấn đề trên, nhất là kiến nghị thứ ba, thì không những không có lợi cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng, nhất là nhà chung cư, mà còn làm hại cho nền kinh tế và lợi ích chung của xã hội.

Luật sư Trương Thanh Đức

Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC.

(1.784)