Thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Băn khoăn về tính pháp lý, cơ chế vận hành

(ND) – Mục tiêu đặt ra khi thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất chính là góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách minh bạch, thuận tiện, lành mạnh và bền vững hơn. Tuy nhiên, từ ý tưởng đến hiện thực còn nhiều câu hỏi cần được làm rõ.

Việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất tạo lập cơ sở dữ liệu về thị trường đất đai. Ảnh: TRUNG HIẾU

Đến thời điểm hiện tại, việc xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất mới là chủ trương và các bộ, ngành liên quan còn trong quá trình nghiên cứu mô hình của sàn. Theo PGS,TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia Tài chính: Sàn giao dịch sẽ tạo ra “sân chơi” để hỗ trợ giao dịch quyền sử dụng đất; việc mua bán quyền sử dụng đất qua sàn sẽ tránh được tình trạng sốt giá, ép giá nhờ tính minh bạch. Thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất cơ quan chức năng sẽ xây dựng được cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường đất đai, giúp cơ quan dễ dàng hơn trong kiểm soát giao dịch thị trường. Điều này sẽ rất tốt cho thị trường bất động sản Việt Nam. Ngoài ra, Sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng giúp Nhà nước hạn chế được thất thoát trong việc kê khai nộp thuế. Thế nhưng, muốn có sàn giao dịch quyền sử dụng đất cần thời gian để nghiên cứu, xây dựng các quy định, cơ chế vận hành. “Giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn sẽ là khuyến khích hay bắt buộc? Tổ chức bộ máy như thế nào? Ai sẽ giám sát? Sàn sẽ được xã hội hóa hay nhà nước quản lý?… có nhiều vấn đề đặt ra”, PGS,TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Từ thực tế đất đai thường gắn liền với công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng ở trên mảnh đất đó. Thị trường quyền sử dụng đất không phải là một thị trường độc lập, mà nó nằm trong thị trường bất động sản. Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, không cần thiết phải thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất riêng; sàn giao dịch bất động sản hoàn toàn có thể thực hiện luôn giao dịch quyền sử dụng đất. Song, kể cả đối với sàn giao dịch bất động sản thì ở các nước phát triển cũng chỉ là của tư nhân tổ chức, dưới dạng văn phòng môi giới mà thôi. Do đó, theo ông Lê Hoàng Châu, sàn giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất chỉ nên khuyến khích các cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch thông qua sàn, chứ không nên bắt buộc; không nên tổ chức theo mô hình của sàn giao dịch chứng khoán, hay là trái phiếu do Nhà nước tổ chức.

Nhìn ở góc độ pháp lý, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, cho rằng: Việc nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất là chủ trương đúng đắn, đột phá, nhằm thể chế hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ V Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Điều quan trọng lúc này là cần xem xét, đánh giá kỹ lưỡng xem Sàn giao dịch quyền sử dụng đất như thế nào, giải pháp công cụ, kỹ thuật ra sao, có nên thành lập hay là không? “Đây là vấn đề chưa có tiền lệ. Bên cạnh đó, đất đai là sản phẩm đặc thù, mỗi mảnh đất một kiểu (diện tích, vị trí, hướng đất, tài sản gắn liền trên đất,…) do vậy, sẽ có rất nhiều khó khăn khi thực hiện; còn nhiều vấn đề phải nghiên cứu”, Luật sư Trương Thanh Đức chia sẻ.

Theo một chuyên gia về lĩnh vực tài nguyên và môi trường, hiện nay, sàn giao dịch bất động sản đang thực hiện là dịch vụ tư. Người dân trả phí sau khi thực hiện mua bán nhà cửa, đất đai. Tuy nhiên, sàn giao dịch không bảo đảm pháp lý. Việc bảo đảm pháp lý được thực hiện qua phòng công chứng. Bởi thế, phải có mối liên quan giữa Văn phòng Đăng ký đất đai, công chứng và sàn giao dịch. Nếu không có mối liên kết này thì việc lập sàn giao dịch khó khả thi.

Cho rằng, còn quá sớm để nhận định về tính hiệu quả và tác động của sàn giao dịch quyền sử dụng đất khi các nội dung liên quan vẫn chưa thể hiện. Tuy nhiên, lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá: Việc Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất được xem là một bước tiến mới, đột phá, thúc đẩy thị trường bất động sản minh bạch, thuận tiện hơn. Vấn đề lớn nhất của sàn giao dịch này là cơ chế vận hành hợp lý, chính sách khuyến khích, ưu đãi để thu hút các cá nhân, tổ chức tích cực tham gia.

Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất, báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/8. Bên cạnh đó, Thủ tướng giao Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Cam Lâm

—————

Nhân Dân (Góc nhìn kinh tế) ngày 11-8-2023:

https://nhandan.vn/ban-khoan-ve-tinh-phap-ly-co-che-van-hanh-post766829.html

(202/1.041) #BĐS