Xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Dẹp loạn sốt ảo, khai gian
(TT) – Sàn giao dịch nhà đất, quyền sử dụng đất sẽ giúp đơn giản thủ tục hành chính về mua bán đất đai, thiết lập cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, giá đất sát thị trường, bảo đảm quyền lợi người mua đất, mua nhà, hướng tới thị trường nhà đất minh bạch.
Nhà nước lập sàn giao dịch đất đai có đủ pháp lý sẽ loại bớt các “sàn, cò” đất nhỏ lẻ, tự phát,qua đó giúp bảo vệ quyền lợi người dân – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Ông Mai Văn Phấn, cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, cho biết trong cuộc trao đổi với Tuổi Trẻ.
Ông Phấn nói:
– Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng hai phương án về sàn giao dịch quyền sử dụng đất để trình Thủ tướng quyết định.
Phương án 1 phát triển nâng cấp mô hình sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước; phương án 2 xây dựng sàn chuyên giao dịch về quyền sử dụng đất.
Hiện đang có sàn giao dịch bất động sản do doanh nghiệp vận hành, còn mô hình sàn giao dịch do bộ phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện thời gian tới hướng đến xây dựng sàn như một tổ chức dịch vụ công của Nhà nước để quản lý.
Đầu tuần tới Chính phủ sẽ họp bàn và chốt phương án cụ thể về xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Sau khi Chính phủ chốt phương án thì bộ mới xây dựng nội dung, cơ chế, mô hình tổ chức, nguyên tắc của sàn giao dịch, hiện giờ vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau về mô hình này.
Khách hàng xem mô hình dự án bất động sản tại quận 1, TP.HCM – Ảnh: QUANG ĐỊNH
* Người dân khi mua bán quyền sử dụng đất qua sàn sẽ nhận được những lợi ích nào, thưa ông?
– Một trong những mục tiêu khi lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là hướng tới kiểm soát giá trị giao dịch đất đai thực tế.
Nếu thiết lập mô hình sàn giao dịch như một tổ chức dịch vụ công sẽ kiểm soát được tính pháp lý của thửa đất, bất động sản đưa vào kinh doanh, tránh tình trạng pháp lý chưa ổn nhưng các chủ đầu tư vẫn bán nhà đất cho người dân, đến khi làm thủ tục cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên đất lại kêu vướng này, vướng kia.
Thứ hai, chúng ta sẽ kiểm soát được giá trị các giao dịch thực, từ đó hình thành cơ sở dữ liệu đất đai, giá đất sát thị trường.
Thứ ba, người tham gia giao dịch, mua quyền sử dụng đất sẽ yên tâm hơn vì mảnh đất đã được xác thực tính pháp lý, qua đó giảm thiểu tranh chấp sau này.
* Nhiều ý kiến cho rằng qua sàn là thêm một thủ tục làm phức tạp thêm quy trình mua bán nhà đất?
– Tính ưu việt của sàn giao dịch quyền sử dụng đất như một cơ quan hành chính dịch vụ công là giảm bớt được thủ tục cho người dân. Mô hình sàn sẽ được xây dựng theo hướng đơn giản hóa thủ tục nhà đất.
Khi người dân giao dịch qua sàn thì sẽ giải quyết đồng bộ các vấn đề xác lập pháp lý, thuế, sau giao dịch thành công qua sàn có thể cấp luôn sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên đất) cho người dân.
Tránh tình trạng lập ra sàn giao dịch nhưng hai bên mua bán ký hợp đồng công chứng xong lại phải đi vòng về cơ quan quản lý nhà nước để giải quyết thủ tục cấp giấy, cấp sổ.
Việc giao dịch qua sàn sẽ giảm tối đa thủ tục hành chính khi người dân mua bán nhà đất. Trường hợp sàn giao dịch độc lập thì quy định rõ giao dịch qua sàn thành công thì thủ tục cấp sổ bước tiếp theo thế nào, còn trường hợp sàn giao dịch trực thuộc hệ thống văn phòng đăng ký đất đai thì những giao dịch nhà đất thành công sẽ được cấp sổ luôn.
Nhà nước lập sàn giao dịch đất đai có đủ pháp lý sẽ loại bớt các “sàn, cò” đất nhỏ lẻ, tự phát,qua đó giúp bảo vệ quyền lợi người dân – Ảnh: QUANG ĐỊNH
* Còn việc xây dựng hành lang pháp lý và nâng cấp hoạt động các sàn giao dịch bất động sản hiện có thế nào, thưa ông?
– Nhà nước muốn kiểm soát được thị trường nhà đất thì phải công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường.
Việc kiểm soát thị trường sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân, đồng thời tạo cơ sở dữ liệu về đất đai, giá giao dịch, giúp cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương, địa phương dễ dàng định được giá đất phù hợp.
Chúng ta đang có khoảng 1.600 sàn giao dịch bất động sản hoạt động trên cả nước, các sàn này do chủ đầu tư dự án, các doanh nghiệp môi giới, tổ chức, cá nhân lập ra, và những năm qua nhiều người dân mua nhà qua sàn nhưng pháp lý dự án nhiều khi không đảm bảo. Điều này dẫn tới tình trạng sau khi mua nhà thì cư dân sống trong các tòa chung cư ở nhiều thành phố đã căng băng rôn đòi cấp sổ cho căn hộ.
Một phần nguyên nhân của tình trạng này là sau khi bán được nhà cho dân, các sàn giao dịch, chủ dự án đẩy hết trách nhiệm cho họ. Đến khi người dân làm thủ tục cấp sổ thì không làm được vì dự án vẫn vướng thủ tục pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng.
Rõ ràng việc kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa tốt, chưa bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà. Đây là kẽ hở mà các bộ sẽ khắc phục khi xây dựng mô hình sàn giao dịch thời gian tới.
Từ năm Luật Đất đai 2013 ra đời đến nay mỗi năm cả nước có khoảng 300.000 giao dịch về quyền sử dụng đất, chưa tính các giao dịch ngầm, mua bán đất viết tay, tự thỏa thuận sang tên trong dân.
* Ông Nguyễn Văn Đính (chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN):
Đảm bảo quyền lợi cả bên bán lẫn bên mua
Để sàn giao dịch hoạt động hiệu quả thì phải nâng cao năng lực tổ chức, hoạt động của các sàn giao dịch, quy định về quản lý sàn giao dịch cũng cần chặt chẽ hơn, thậm chí phải công khai cả vi phạm của các sàn giao dịch.
Dữ liệu đất đai phải được mã hóa đến tận số thửa, các cơ quan quản lý sẽ xây dựng một cổng thông tin dữ liệu nhà đất quốc gia để ghi nhận thông tin về các giao dịch.
Nhà đất đưa lên sàn giao dịch thì đơn vị môi giới phải có trách nhiệm kiểm chứng lại tất cả vấn đề pháp lý của nhà đất trước khi công bố trên cổng thông tin dữ liệu nhà đất quốc gia.
Sau đó mới được công khai rao bán nhà đất trên sàn, người có nhu cầu sẽ đăng ký mua trên sàn. Khi giao dịch thành công, sàn giao dịch chỉ cần in ra kết quả hoạt động mua bán đã xong theo đúng quy định. Như vậy bảo đảm quyền lợi cả bên bán và bên mua, trong khi theo thời gian thì cơ quan quản lý sẽ có được cơ sở thông tin dữ liệu đất đai.
* Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI:
Tích hợp sàn giao dịch quyền sử dụng đất với sàn giao dịch bất động sản
Trên thực tế căn nhà, trung tâm thương mại, nhà xưởng ai có tiền, đủ điều kiện có thể mua, nhưng đất có đặc thù riêng, giá trị đất đai gắn với quy hoạch, kế hoạch, phương án, dự án sử dụng đất.
Bên cạnh đó, chúng ta cũng đang xây dựng Luật Đất đai theo hướng khuyến khích đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá trị đất đai rất khó cào bằng, nó luôn gắn dự án, công trình trên đất, trong khi đã lên sàn thường có xu hướng cào bằng, nhưng các mảnh đất đều có giá trị khác nhau. Vì vậy, nên tích hợp hoạt động giao dịch đất đai trên sàn giao dịch bất động sản.
Có sàn thị trường nhà đất bớt loạn
Khoảng một tháng trở lại đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tổ chức lại các tour đưa khách về vùng ven hoặc lên Bảo Lộc để xem đất đầu tư. Tuy nhiên nhiều người mất cả ngày đi kèm theo cục tức vì môi giới giới thiệu đất chưa đầy đủ pháp lý.
Nhiều người trót nghe “cò” đặt cọc, về nhà tìm hiểu kỹ mới biết bị hớ mà không cách nào đòi lại tiền.
Mua nhầm “dự án” ma
Ngày cuối tuần, chúng tôi theo chân một nhóm khách hàng tại TP.HCM lên Lâm Đồng mua đất nền do một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở ở TP.HCM tổ chức. Trên xe, các nhân viên môi giới liên tục giới thiệu đây là thời điểm “bắt đáy” khi giá đất nền xuống thấp, khách xuống tiền sẽ có những lô đất giá hời trong khi tương lai sẽ có cao tốc lên Lâm Đồng.
Đến nơi, các môi giới đưa nhóm khách đi tham quan dự án, giới thiệu đây là dự án phân lô, sẽ có đủ giấy tờ pháp lý với mức giá trên 10 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, thực tế đây lại là dự án bất động sản trái phép, được phân lô xẻ nền đất nông nghiệp để làm “dự án” thông qua “chiêu” hiến đất mở đường.
Dù “dự án” đang bị đình chỉ xây dựng, các công trình còn dở dang song các môi giới ra rả là thị trường đang ấm lên, các công trình sẽ được xây dựng, khách hàng cứ yên tâm xuống tiền chốt lô.
Trở về sau chuyến đi Long Thành xem đất nền và đã xuống cọc một lô đất gần 100m² với mức giá trên 30 triệu đồng/m², bà Nguyễn Thị Thu (ngụ TP Thủ Đức) cho biết do thửa đất lớn chưa được tách thửa, giá còn “mềm” nên bà Thu quyết định đầu tư “lướt sóng” chờ ngày sân bay Long Thành khởi công sẽ chuyển nhượng kiếm lời.
Tuy nhiên, thực tế thửa đất này lại không thuộc sở hữu của doanh nghiệp bất động sản, lô đất bà Thu mua cũng do doanh nghiệp tự vẽ ra. “Sau khi kiểm tra lại, thấy rủi ro quá nhưng giờ đi đòi lại cọc cũng khó vì đã đặt bút ký rồi, nhiều khả năng là mất luôn tiền cọc cả trăm triệu đồng”, bà Thu lo lắng.
Vào sàn phải là “hàng đúng chuẩn”
Trước thông tin Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng các phương án thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nhiều người mua lẫn bán cho biết rất kỳ vọng vào sàn giao dịch này vì vào sàn phải là “hàng đúng chuẩn”, tức đủ pháp lý.
Chị Lan Anh (38 tuổi, quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết hiện nay mua bán đất thường phải qua môi giới nhưng họ lại không chịu trách nhiệm về pháp lý. Chưa kể, có môi giới chỉ thu tiền hoa hồng một bên nhưng cũng có người thu tiền cả hai bên và giá cả có phần lên xuống thất thường, không chính xác.
Vì vậy, thời điểm này thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là rất hợp lý, cần thiết, hy vọng có thể rút ngắn thời gian sang tên và giảm các chi phí có liên quan.
“Có sàn người bán sẽ ký gửi sản phẩm của mình ở đó. Người mua có nhu cầu sẽ qua sàn. Mọi thứ sẽ an toàn hơn cho cả người bán lẫn người mua cũng như thù lao cho môi giới sẽ xứng đáng so với công sức bỏ ra, minh bạch hơn”, chị Lan Anh cho hay.
Anh Nguyễn Văn Trung (35 tuổi, môi giới bất động sản ở huyện Thạch Thất, Hà Nội) cho biết nếu có sàn giao dịch quyền sử dụng đất thì sẽ thuận lợi hơn, không phải đi lại nhiều nơi và thời gian mua bán sang tên cũng được rút ngắn.
“Tuy nhiên tôi cũng có nhiều băn khoăn như sàn giao dịch này ai quản lý: Nhà nước hay tư nhân? Giao dịch trên sàn có đảm bảo minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và có phát sinh thêm các thủ tục khác hay không?”, anh Trung đặt câu hỏi.
Do vậy cần sớm xác định chức năng, nhiệm vụ cũng như tính pháp lý của sàn cho người dân yên tâm.
Trong khi đó anh Huỳnh (33 tuổi, quê Bắc Ninh, đang sống tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), nhà đầu tư đất nền ở miền Bắc, cho biết do thiếu thông tin giao dịch nên nhiều người mua phải những lô đất “sốt ảo” ở những khu vực không có tiềm năng sinh lời với giá rất cao vài năm sau cũng không bán được.
Nếu sàn giao dịch mà liên thông được với dữ liệu đất đai, quy hoạch, cũng như biến động của lô đất mà khách hàng muốn giao dịch thì rất tốt. Ngoài ra cơ quan quản lý nhà nước cần giám sát thông tin dữ liệu đất đai từ sàn giao dịch đưa ra để tránh tình trạng thông qua sàn mà vẫn gây “sốt ảo”.
“Có sàn sẽ giúp người mua không mua phải “giá ảo”, không bị lừa mất tiền oan, người bán có thông tin để định giá một cách chính xác. Tránh tình trạng định giá đất cảm tính theo kiểu nhiều người mua thì để giá “trên trời”, khi không có người hỏi thì mới hạ giá”, anh Huỳnh cho hay.
Bảo Ngọc – Ngọc Hiển – Quang Thế
—————
Tuổi trẻ (Nhà đất) 20-8-2023:
(149/2.486) #BĐS