Sửa đổi thuế chuyển nhượng bất động sản: tiến tới giảm đầu cơ ngắn hạn.
(KTĐT) – Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang dần hồi phục nhưng vẫn tiềm ẩn những rủi ro do đầu cơ và giao dịch ngắn hạn, Bộ Tài chính mới đây đã công bố dự thảo sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) với một loạt thay đổi đáng chú ý, đặc biệt liên quan đến thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Tăng tính linh hoạt, giảm tranh chấp
Theo dự thảo mới, cá nhân khi chuyển nhượng BĐS có thể lựa chọn một trong hai phương thức tính thuế thu nhập cá nhân, tùy thuộc vào khả năng chứng minh nguồn gốc chi phí và thời gian nắm giữ tài sản. Phương án thứ nhất, mang tính khuyến khích minh bạch tài chính, cho phép người bán tính thuế dựa trên thu nhập thực tế. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng cách lấy giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý liên quan, như chi phí sửa chữa, môi giới, lệ phí công chứng… sau đó thuế suất 20% sẽ được áp dụng trên phần chênh lệch thu nhập này.
Tuy nhiên, điểm nghẽn thực tế khiến phương án này khó phổ biến chính là khả năng chứng minh chi phí của người bán còn hạn chế. Trong nhiều trường hợp, tài liệu liên quan đến giá mua ban đầu đã thất lạc hoặc các chi phí liên quan không được chứng từ hóa đầy đủ.
Vì vậy, phương án thứ hai được thiết kế như một giải pháp linh hoạt, áp dụng thuế trực tiếp trên giá bán với mức thuế giảm dần theo thời gian nắm giữ BĐS. Cụ thể: giữ BĐS dưới 2 năm, thuế suất 10%; từ 2 năm đến dưới 5 năm, thuế suất 6%; từ 5 năm đến dưới 10 năm, thuế suất 4%; từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc thừa kế, thuế suất 2%. Đây được xem là điểm mới đột phá, hướng tới việc khuyến khích nắm giữ lâu dài, đồng thời chống đầu cơ, vốn là một trong những nguyên nhân gây ra biến động giá BĐS những năm gần đây.
Định hướng sửa đổi Luật Thuế BĐS của Bộ Tài chính được kỳ vọng tăng tính linh hoạt cho thị trường.
“Việc điều chỉnh thuế suất theo thời gian giữ tài sản là hợp lý và cần thiết, sẽ làm giảm động lực lướt sóng BĐS ngắn hạn, vốn thường gây sốt giá cục bộ và tạo bất ổn thị trường. Tại nhiều quốc gia phát triển như Hàn Quốc, Canada hay Australia… mô hình này đã được áp dụng từ lâu và chứng minh được hiệu quả. Ví dụ, tại Hàn Quốc, nếu cá nhân bán BĐS trong vòng hai năm, họ có thể bị đánh thuế thu nhập đến hơn 40%, trong khi nếu giữ trên 5 năm, mức thuế chỉ còn 6 – 10%” – chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực đánh giá.
Một điểm đáng lưu ý khác trong dự thảo là quy định đối với BĐS có nguồn gốc từ thừa kế. Theo đó, thời gian nắm giữ không được tính vào quy định tính thuế theo thời gian, tuy nhiên mức thuế suất áp dụng vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng, tương tự như phương án tính thuế thấp nhất đối với tài sản giữ trên 10 năm. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 4 Luật TNCN hiện hành vẫn giữ hiệu lực, quy định rõ: người được thừa kế sẽ được miễn thuế nếu họ là người đầu tiên chuyển nhượng BĐS đó. Nghĩa là, chỉ khi tài sản được chuyển nhượng tiếp sau lần đầu, nghĩa vụ thuế mới phát sinh.
“Điều này sẽ có sự giảm rõ rệt các giao dịch ngắn hạn với mục tiêu đầu cơ lãi nhanh. Nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hơn bài toán tài chính và thời gian nắm giữ trước khi xuống tiền. Chính sách này tiếp tục duy trì sự nhân văn và ổn định, nhất là trong bối cảnh nhiều người thừa kế là đối tượng yếu thế hoặc phải chuyển nhượng tài sản để chia thừa kế, trả nợ hoặc trang trải chi phí sinh hoạt” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.
Cần cẩn trọng rủi ro chính sách
Mặc dù hướng đi mới của Bộ Tài chính nhận được nhiều ý kiến ủng hộ, song cũng có không ít chuyên gia bày tỏ quan điểm thận trọng, cho rằng nếu không thiết kế và triển khai một cách khoa học, quy định mới có thể dẫn tới bất cập trong thực thi và chệch hướng mục tiêu ban đầu. Bởi lẽ, theo thống kê của Tổng cục Thuế, thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS mang lại hơn 30.000 tỷ đồng mỗi năm, nhưng vẫn còn khoảng trống lớn do thất thu từ việc khai báo giá thấp hoặc khó kiểm soát giá mua, chi phí thực tế.
“Bằng cách đưa ra hai phương án tính thuế song song, cơ quan thuế sẽ có thêm công cụ để kiểm soát nghĩa vụ thuế, đồng thời giảm áp lực cho người dân khi không thể cung cấp đầy đủ hóa đơn, chứng từ. Nhưng cần có cơ chế giám sát việc lựa chọn phương án tính thuế để tránh trục lợi chính sách. Việc chuyển đổi qua lại giữa hai phương thức tùy tình huống có thể trở thành lỗ hổng nếu không có tiêu chí rõ ràng” – chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cảnh báo.
Các chuyên gia cho rằng, cần cẩn trọng rủi ro chính sách khi thị trường BĐS vẫn đang giai đoạn phục hồi.
Bên cạnh đó, việc áp thuế theo thời gian nắm giữ là hợp lý trên lý thuyết, nhưng trong thực tế rất dễ gặp phải tình trạng “lách luật”, khi một số nhà đầu tư có thể mua đi bán lại nội bộ qua các hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng “ngầm” để kéo dài thời gian nắm giữ, từ đó được hưởng thuế suất thấp. Để chính sách phát huy hiệu quả, cần siết chặt quy định liên quan đến thời điểm xác lập quyền sở hữu, thời gian nắm giữ thực tế thông qua dữ liệu quản lý dân cư, thuế và đất đai đồng bộ.
“Chính sách mới cần phải được quy định rõ ràng, chặt chẽ về căn cứ thời gian tính thuế, tránh tình trạng mập mờ dẫn đến tranh chấp hoặc khiếu kiện giữa người dân và cơ quan thuế. Việc xác định thời điểm nắm giữ 10 năm sẽ được tính từ ngày nào – ngày công chứng, ngày kê khai thuế hay ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?… Nếu không làm rõ, sẽ tạo ra hàng loạt tình huống pháp lý phát sinh và khó giải quyết” – Luật sư Trương Thanh Đức (Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam – VIAC) phân tích.
Người mua tài sản từ cách đây 10 năm với giá rất thấp, khi bán lại dù đã nắm giữ lâu nhưng nếu không chứng minh được chi phí mua bán, sửa chữa… họ có thể bị áp mức thuế cao trên giá bán hiện tại. Như vậy là chưa công bằng. Vì vậy nên áp dụng thêm một mức thuế tối đa cố định, không vượt quá một ngưỡng nhất định để tránh gánh nặng quá lớn với người dân, đồng thời không nên chỉ đơn thuần dựa vào thời gian nắm giữ mà cần xem xét cả mục đích sử dụng, tần suất giao dịch và quy mô sở hữu BĐS của cá nhân đó.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, Lê Hoàng Châu
Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng lo ngại rằng chính sách mới có thể tác động đến thanh khoản thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS đang cần được khơi thông. Trong khi phương thức đánh thuế theo giá bán thường không phản ánh đúng giá trị thực, có thể dẫn tới tình trạng thuế suất cao nhưng thu không công bằng.
“Dù mục tiêu là khuyến khích nắm giữ lâu dài, nhưng cần tránh cực đoan hóa, nếu áp thuế cao với người buộc phải bán BĐS trong ngắn hạn vì lý do bất khả kháng (ốm đau, nợ nần, ly hôn…), thì vô hình trung lại gây khó khăn cho người dân, thậm chí dẫn tới “né thuế” bằng cách khai giá bán thấp. Vì vậy, nên bổ sung thêm các cơ chế miễn, giảm thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất đắc dĩ, đồng thời cần đánh giá kỹ tác động đến các phân khúc có tính thanh khoản cao như đất nền và căn hộ đầu tư ngắn hạn” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.
Doãn Thành
————-
Kinh tế & Đô thị (Bất động sản) ngày 23-7-2025:
(111/1.540)