Nhà nước ‘ôm’ cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi?

(TN) – Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về việc tích hợp sàn giao dịch quyền sử dụng đất với sàn giao dịch bất động sản thành trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất trực thuộc UBND cấp tỉnh, thành phố.

“Gom” thành một trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất

Theo Bộ Xây dựng, Thủ tướng đã giao bộ này phối hợp Bộ Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) nghiên cứu lập sàn giao dịch bất động sản (BĐS) và sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện chỉ đạo này, Bộ nhận thấy nên tích hợp 2 sàn giao dịch thành trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp quá trình giao dịch và cấp quyền sử dụng đất, nhà ở được tiến hành đồng thời, giảm thủ tục hành chính, giảm thời gian thực hiện.

Nhiều chuyên gia lo ngại nếu tích hợp sàn giao dịch quyền sử dụng đất với sàn giao dịch bất động sản thì có thể gây quá tải

ĐÌNH SƠN

Trung tâm này sẽ tích hợp hệ thống cơ sở dữ liệu của các đơn vị có liên quan để thực hiện 3 nhiệm vụ chính là quản lý giao dịch BĐS, quản lý thu thuế và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở. BĐS khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch, chống thất thu thuế, tạo lập môi trường kinh doanh lành mạnh…

Trung tâm hoạt động theo cơ chế một cửa liên thông, tăng cường sử dụng hệ thống công nghệ thông tin, tạo điều kiện tiện ích cho người dân, doanh nghiệp (DN). Bên bán và bên mua thực hiện các thủ tục khai báo thông tin mua bán BĐS, nộp đơn yêu cầu sang tên trực tuyến. Sau 2 ngày làm việc hoàn tất xét duyệt, bên mua nhận được tin nhắn đã thông qua xét duyệt có thể đặt lịch hẹn đến trung tâm để được cấp giấy chứng nhận sở hữu BĐS (sổ đỏ). Sau đó, chỉ cần đi lại 1 lần đến trung tâm là có thể hoàn tất mọi thủ tục.

Bộ Xây dựng đánh giá đây là giải pháp đổi mới cách thức vận hành của thị trường BĐS. Đồng thời, trung tâm sẽ là cơ sở để phát triển ứng dụng, quản lý hoạt động giao dịch BĐS phù hợp thực tiễn; giảm thủ tục hành chính, chi phí, thời gian; đẩy mạnh phát triển hệ thống công nghiệp số, thúc đẩy công khai, minh bạch thị trường BĐS. Trung tâm có ưu điểm: phát triển, tích hợp hệ thống dữ liệu BĐS đồng bộ bao gồm thông tin về nhà ở và thị trường, dữ liệu về đất đai, thuế, tạo cơ sở để đề xuất hoàn thiện các cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định; giải quyết nhanh, hiệu quả các giao dịch BĐS, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân; góp phần cải thiện chất lượng công vụ…

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng BĐS là bao gồm đất và tài sản trên đất. Vì vậy, việc tích hợp và chỉ lập chung trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất là hợp lý. Trung tâm có quy định hoạt động cụ thể sẽ giúp cho thông tin về thị trường BĐS nói chung công khai, minh bạch. Đồng thời, công tác quản lý, giao dịch của người dân cũng thuận tiện hơn. Thông qua đó, các giao dịch quản lý được tập trung về một đầu mối và giúp việc quản lý thu thuế cũng được minh bạch, tránh việc che giấu thông tin giá cả, gian lận về thuế.

ĐÌNH SƠN

Có duy trì song song với sàn giao dịch tư nhân hay không ?

Theo ông Nguyễn Văn Hậu – Tổng giám đốc Công ty Asean Holdings, ở các nước, điển hình như Singapore, các BĐS có thể được giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào như qua sàn giao dịch, qua môi giới hay tự đứng ra tiến hành thì đều phải đăng ký với cơ quan chức năng. Để không thất thu thuế và quản lý minh bạch, Singapore có hệ thống thông tin giao dịch BĐS minh bạch, công khai trên mạng cổng thông tin nhà đất của Chính phủ để cả người mua và người bán có thể tham khảo đưa ra mức giao dịch hợp lý nhất. Qua đó, nhà nước thu đúng, thu đủ các khoản thuế và phí liên quan, không để xảy ra thất thoát. Cũng nhờ tính công khai minh bạch mà các giao dịch BĐS có sự bất thường về giá cả sẽ bị thanh tra, kiểm tra.

Hay như ở Trung Quốc, BĐS trên thị trường giao dịch thứ cấp cũng mua bán qua các sàn do tư nhân mở, không phải sàn giao dịch BĐS tập trung do nhà nước quản lý. Đối với các dự án mới, việc giao dịch qua sàn là bắt buộc làm cơ sở để tăng tính pháp lý của dự án cũng như kết nối dễ dàng với ngân hàng khi giải ngân thực hiện hồ sơ vay vốn mua BĐS. Do liên đới trách nhiệm với chủ dự án nên các sàn giao dịch cũng phải nâng cao tính trách nhiệm trong thẩm định hồ sơ pháp lý, tài chính của chủ đầu tư để tư vấn cho khách hàng. Từ cơ sở dữ liệu quốc gia, các ngân hàng cũng dễ dàng có cơ sở để quyết định cho người vay vốn mua căn nhà thứ 1 hay thứ 2 bởi thường mua căn thứ 2 lãi suất cao hơn, cùng nhiều yêu cầu khắt khe về tiền mặt.

Tại Trung Quốc, đất đai làm các dự án nhà ở của các tỉnh thành hầu hết đều phải đấu giá qua mạng lưới đấu giá công khai của nhà nước để đảm bảo tính minh bạch. Cơ sở dữ liệu lớn khổng lồ về BĐS, dữ liệu công dân được kết nối ngày càng đồng bộ cả nước nên hỗ trợ đắc lực cho các giao dịch BĐS ngày càng minh bạch. Do đó, ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng nếu lập trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất của nhà nước thì vẫn nên cho phép các sàn giao dịch BĐS của tư nhân hiện nay.

Ủng hộ việc tích hợp sàn giao dịch quyền sử dụng đất với sàn giao dịch BĐS thành trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất, vì theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, BĐS là bao gồm cả đất, nhà ở và tài sản trên đất nên mọi giao dịch có thể được tập trung ở một nơi.

Nhưng luật sư Đức đề nghị cần nêu rõ quan điểm rằng bên cạnh trung tâm này thì cả nước đang có hàng ngàn sàn giao dịch BĐS của các công ty khác nên vẫn cần phải để tồn tại. Tương tự trung tâm đấu giá của nhà nước và tư nhân đều cùng hoạt động vì đây là thị trường. BĐS là một loại hàng hóa. Nhà nước không thể làm thay việc của thị trường là tổ chức giao dịch hàng hóa cho tất cả mà chỉ nên thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch đất công… Còn lại cần phải khuyến khích các sàn giao dịch của DN để thị trường vận hành công khai nhưng cũng mang tính cạnh tranh. Bên cạnh đó, không thể chỉ tập trung mỗi tỉnh chỉ có một trung tâm mà phải phân cấp, lập chi nhánh đến các quận huyện để thuận tiện cho người dân trong việc đăng ký, thay đổi khi có biến động về nhà ở, đất…

E ngại dồn tắc

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, nhận xét đề xuất của Bộ Xây dựng hay, phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay của thị trường đang thiếu những thông tin dữ liệu đầu vào. Nhưng mặt trái của vấn đề này cũng phải phân tích kỹ lưỡng là nếu trung tâm dịch vụ công này thực hiện đồng loạt các nhiệm vụ: giao dịch, thu thuế, cấp sổ hồng thì sẽ gây ra áp lực lớn trong quá trình giải quyết công việc.

Bởi hiện nay trên thị trường có hàng nghìn, thậm chí hàng vạn DN và sàn giao dịch BĐS đang thực hiện công việc này. Nếu bây giờ chỉ giao cho 1 đầu mối là đơn vị nhà nước thì sẽ dễ xảy ra dồn tắc. Đơn cử việc người dân đã thực hiện mua bán xong rồi, khi đến các văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện làm thủ tục sang tên cũng phải mất hàng chục ngày mới trả được hồ sơ.

Luật sư Trần Mạnh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, lại lo ngại việc thành lập trung tâm dịch vụ công cấp tỉnh tích hợp giữa sàn giao dịch BĐS và sàn giao dịch nhà đất làm một rất khó khả thi và có vẻ như đang quá ôm đồm. Bởi các nước trên thế giới, các sàn kinh doanh BĐS do tư nhân đầu tư và quản lý. Hiện nay chỉ riêng việc Văn phòng đăng ký đất đai ở TP.HCM hay ở các Sở TN-MT đang đảm nhận việc cấp sổ hồng lần đầu, cập nhật mua bán, biến động… đã quá tải, luôn trễ hạn. Giờ nếu nhà nước quản luôn cả việc mua bán BĐS, mua bán nhà đất chắc chắn sẽ rất khó thành công.

Theo luật sư Cường, để thị trường BĐS hoạt động minh bạch, điều cần thiết là các thông tin về nhà đất của người dân phải được cập nhật lên cơ sở dữ liệu lớn (big data) mà Bộ Công an đang làm đề án để tích hợp vào căn cước công dân. Khi đã tích hợp lên big data thì tất cả các thông tin mua bán BĐS về giá, thời điểm giao dịch, thậm chí lịch sử xây dựng sửa chữa căn nhà đều được công khai hết. Không cần nhà nước phải lập sàn giao dịch tích hợp. Có chăng nên lập sàn giao dịch đất đai thật minh bạch để đấu giá đất công.

“Hiện nay đã có luật Kinh doanh BĐS nên nhà nước chỉ cần quản việc giao dịch sao cho đúng. Việc mua bán thế nào cần để vận hành theo quy luật của thị trường, nhà nước không nên quá can thiệp sâu vào. Bởi nếu can thiệp quá sâu bằng mệnh lệnh sẽ mất đi tính thị trường. Không những vậy, nếu nhà nước lập ra sàn giao dịch chưa chắc đã làm được. Làm ăn thua lỗ, ngân sách nhà nước lại phải bỏ kinh phí ra để bù”, luật sư Trần Minh Cường nói.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng để tránh tình trạng ùn tắc, quá tải thì trung tâm trực thuộc UBND tỉnh, nhưng có thể phân cấp, phân quyền xuống cho các quận, huyện thực hiện, tương tự việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay. Điều đó sẽ giúp người dân thuận lợi hơn trong việc hoàn thành hồ sơ, thủ tục giao dịch đất đai, nhà ở. Bởi trên thực tế, nhiều dịch vụ công trực tuyến dù đã được công bố thực hiện liên thông, trực tuyến nhưng có một số bước vẫn phải yêu cầu người dân đến làm trực tiếp, nộp giấy tờ gốc. Đặc biệt đối với lĩnh vực đất đai thì hồ sơ, giấy tờ càng nhiều và chưa được số hóa tất cả. Do vậy, cần phải ủy quyền, phân cấp cho các trung tâm giao dịch đến tận quận, huyện, nhất là đối với các TP lớn như TP.HCM thì lượng giao dịch thường xuyên rất đông. Điều đó tránh việc trung tâm bị quá tải, người dân phải chờ đợi quá lâu.

Bổ sung hành lang pháp lý về giao dịch

Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân đề xuất xây dựng theo 2 mô hình: trung tâm của nhà nước và của DN để tận dụng các sàn giao dịch BĐS hiện nay, tránh tạo ra bất ổn chính trị, xã hội. Đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung hành lang pháp lý về việc giao dịch BĐS, giao dịch quyền sử dụng đất cũng như các quy định về kinh doanh BĐS, đất đai, công chứng để đề xuất sửa đổi. Bộ Xây dựng cũng cần đánh giá về tình hình hoạt động của các sàn giao dịch BĐS (số lượng, mô hình, phạm vi hoạt động) và kết quả, tình hình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất qua các năm.

Nên để tư nhân lập sàn giao dịch BĐS

VN có thể thành lập được sàn giao dịch BĐS như sàn giao dịch chứng khoán, nhưng hiệu quả đến đâu thì chưa biết và có thể gây bất tiện cho cả người mua và người bán vì BĐS không giống chứng khoán. BĐS gồm nhà ở và đất. Trong nhà có căn hộ chung cư, nhà phố, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng. Trong đất có đất nền, đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị…

Ở Mỹ, các sàn giao dịch BĐS của tư nhân làm, nhà nước không phải bỏ tiền ra để đầu tư, chỉ quản lý về mặt luật pháp, hành chính. Khi cho tư nhân làm sẽ có sự cạnh tranh, chất lượng dịch vụ sẽ tốt hơn, phí sẽ thấp hơn cho người mua nhà. Nhà nước chỉ nên quản lý về thông tin và thuế. Do vậy, VN nếu thành lập sàn thì nên để tư nhân thành lập, vận hành theo quy luật thị trường.

TS Trần Việt Anh

(Phó hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Hùng Vương)

Mai Phương – Đình Sơn

—————

Thanh niên (Kinh tế) ngày 28-10-2023:

https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm

(231/2.412)