(VNN) – Khách hàng vay tiền để góp vốn mà ngân hàng lại phong tỏa nguồn tiền này thì chỉ có lợi cho ngân hàng. Còn người nhận tiền thanh toán là chủ đầu tư lại không thể sử dụng số tiền vay.
Quy định bất hợp lý
Mới đây, tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Xây dựng, tổ chức, đại diện các doanh nghiệp bất động sản như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh…, nêu nhiều vướng mắc liên quan thủ tục, hạn mức, lãi suất gây khó khăn khi vay vốn.
Trong đó có câu chuyện bất động sản thế chấp bị định giá thấp, các ngân hàng không nhận thế chấp bằng cổ phiếu, máy móc thiết bị, quyền tài sản… doanh nghiệp đề nghị các nhà băng không phong tỏa những khoản tiền đặt cọc khi nhận chuyển nhượng dự án.
Trao đổi với PV VietNamNet sau hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là những rào cản cần được nhanh chóng tháo gỡ. Trong đó, ông Châu cũng chỉ ra bất cập trong Thông tư 06/2023 (gọi tắt Thông tư 06) của NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 vừa có hiệu lực từ đầu tháng 9.
Theo phản ánh, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất ngờ bị phía ngân hàng từ chối cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, hoặc được chấp nhận cho vay nhưng lại bị phong tỏa khoản vay, không được sử dụng.
Thông tư 06/2023 (TT06) sửa đổi khoản 2 điều 22 yêu cầu các ngân hàng “trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án, có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”.
TT06 bổ sung khoản 5 điều 26 khi thực hiện cho vay, “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng phải phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm”.
Theo công văn số 8631 ngày 8/11 của NHNN gửi các Tổ chức tín dụng (TCTD) để giải đáp những câu hỏi liên quan đến Thông tư 06, giải thích Khoản 2, Điều 22 (sửa đổi, bổ sung) liên quan đến việc cho vay vốn để thanh toán tiền nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, NHNN yêu cầu phải phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại TCTD cho vay.
Theo các chuyên gia, cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư là hoạt động kinh tế hết sức phổ biến. Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản, đây còn được xem là “phao cứu sinh” cho các chủ đầu tư khi dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện, chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn từ khách hàng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Lúc này, việc nhận góp vốn từ đối tác theo phương châm “góp gạo thổi cơm chung”, đôi bên cùng có lợi là nhu cầu hợp lý và chính đáng, miễn là bên nhận vốn góp phải đảm bảo sử dụng vốn theo đúng quy định của pháp luật và cam kết với bên góp vốn.
Doanh nghiệp kêu khó tiếp cận vốn vay. (Ảnh: Hoàng Hà)
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, quy định của Thông tư đang không rõ ràng.
“Trong trường hợp này, phải hiểu rằng, việc cho vay để góp vốn không phải là “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” để phải phong tỏa tiền vay. Doanh nghiệp vay tiền nhưng lại không được dùng tiền thì làm sao bên nhận góp vốn có thể triển khai được dự án và hoàn thành nghĩa vụ với bên góp vốn? Hệ lụy không chỉ là giao dịch kinh tế đổ vỡ mà còn gây tác động dây chuyền đến nhiều quan hệ kinh tế, dân sự khác”, Luật sư Trương Thanh Đức cảnh báo.
Theo ông Đức, NHNN cần nhanh chóng giải tỏa cách hiểu và thực hiện không đúng này. Vì nếu hiểu quy định như vậy thì đồng nghĩa với việc phải có tài sản bảo đảm gấp đôi (để ngân hàng cho vay và để ngân hàng giải tỏa số tiền đã giải ngân) cho cùng một khoản vay.
“Điều này là vô lý, gây lãng phí nguồn lực, tăng chi phí, thậm chí là đánh đố doanh nghiệp, nhất là việc siết cả kênh tín dụng và trái phiếu trong thời gian qua đang đẩy họ đến bên bờ vực”, ông Đức nhận định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận xét, quy định “phong tỏa” số tiền vay đề cập tại Thông tư 06 là vênh với quy định của bộ luật Dân sự và luật Kinh doanh bất động sản.
Ông Châu đánh giá, theo quy định mới, các khoản vay để thực hiện quyền hợp pháp trên sẽ bị phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng nguồn tiền này là điều vô lý.
Ngoài ra, luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng như dự thảo sửa đổi cũng không đề cập đến việc phong tỏa tiền của khách hàng vay góp vốn với chủ đầu tư dự án bất động sản.
Đi vào thực tế, Chủ tịch HoREA đưa ra dẫn chứng, khách hàng mua nhà thực hiện đặt cọc với chủ đầu tư là chuyện phổ biến trên thị trường. Trong trường hợp bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho bên kia theo thỏa thuận. Ở đây, khách hàng và chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau.
Còn theo quy định tại Thông tư 06, khách hàng vay tiền để góp vốn mà ngân hàng phải phong tỏa nguồn tiền này thì quy định này hoàn toàn chỉ có lợi cho ngân hàng vì nguồn tiền vẫn nằm tại ngân hàng. Trong khi đó người nhận tiền thanh toán, ở đây là chủ đầu tư, lại không được sử dụng số tiền này.
“Nếu quy định phong tỏa tiền vay cho hoạt động thanh toán vì sợ bên nhận thanh toán sử dụng sai mục đích, thiếu trách nhiệm hay lừa đảo thì không hợp lý. Việc sử dụng tiền có hiệu quả là trách nhiệm của bên nhận vốn góp, hay chủ đầu tư” – ông Châu nói.
Bên cạnh đó, theo ông Châu, doanh nghiệp cũng phải có tránh nhiệm cần tái cấu trúc lại chính mình để chủ động giải quyết các khó khăn.
Hồng Khanh
—————
Vietnamnet (Thị trường) ngày 15-11-2023:
https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-than-kho-vay-duoc-tien-gop-von-nhung-bi-phong-toa-2215095.html
(230/1.253)
—————-
Đầy đủ phần ý kiến của tôi đã trực tiếp sửa bài cho phóng viên & gửi đi như sau:
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng ngân hàng đang vì an toàn của mình, vì sợ trách nhiệm mà đẩy hết cái khó, thậm chí gây bế tắc cho các doanh nghiệp.
Về việc phong toả:
“Trước hết là do quy định của Thông tư không rõ ràng. Sau đó là do các ngân hàng quá sợ vi phạm nên áp dụng theo kiểu giải thoát mọi trách nhiệm của mình. Trong trường hợp này, phải phải hiểu rằng, việc cho vay để góp vốn không phải là “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” để phải phong tỏa tiền vay. Nếu hiểu theo cách, doanh nghiệp vay tiền nhưng lại không được dùng tiền thì làm sao bên nhận góp vốn có thể triển khai được dự án và hoàn thành nghĩa vụ với bên góp vốn? Hệ lụy không chỉ là giao dịch kinh tế đổ vỡ mà còn gây tác động dây chuyền đến nhiều quan hệ kinh tế, dân sự khác”, Luật sư Trương Thanh Đức cảnh báo.
“Ngân hàng Nhà nước cần nhanh chóng giải tỏa cách hiểu và thực hiện không đúng này. Vì nếu hiểu quy định như vậy thì đồng nghĩa với việc phải có tài sản bảo đảm gấp đôi (để ngân hàng cho vay và để ngân hàng giải tỏa số tiền đã giải ngân) cho cùng một khoản vay. Điều này là quá vô lý, gây lãng phí nguồn lực, tăng chi phí, thậm chí là đánh đố doanh nghiệp, nhất là việc siết cả kênh tín dụng và trái phiếu trong thời gian qua đang đẩy họ đến bên bờ vực”, ông Đức nhận định.
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, “nếu ngân hàng áp dụng biện pháp bảo đảm thì thực hiện theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự quy định về 9 biện pháp bảo đảm (cho vay chỉ áp dụng 5 biện pháp ký quỹ, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, và tín chấp). Tuy nhiên, việc áp dụng biện pháp bảo đảm khi cho vay là theo thỏa thuận, chứ pháp luật không bắt buộc phải có, trừ một số trường hợp ngoại lệ (ví dụ như cho vay đối với cổ đông lớn hay người xét duyệt cho vay của tổ chức tín dụng). Ngân hàng chỉ phong tỏa số tiền ký quỹ, cầm cố vì đó là biện pháp bảo đảm tiền vay, chứ không ai đi phong tỏa số tiền giải ngân, vì đó là tiền cho vay chứ không phải là tiền bảo đảm. Ngân hàng chỉ phong tỏa tiền cho vay nếu như số tiền đó sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự nào đó, như dùng số tiền vay để ký quỹ mở L/C hay tham gia dự thầu chẳng hạn. Tiền cho vay để thanh toán, trả nợ, đầu tư góp vốn, hợp tác kinh doanh thì vẫn giải ngân bình thường không chịu sự chi phối tại quy định mới của Thông tư 06. Có lẽ 90% số tiền vay của doanh nghiệp là để thực hiện một nghĩa vụ nào đó theo cam kết trong các hợp đồng kinh doanh, thương mại (nên pháp luật quy định phải giải ngân vào tài khoản của người thụ hưởng, chứ không giải ngân vào tài khoản của người vay), nhưng điều đó hoàn toàn khác với việc ‘nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ’ theo các hợp đồng bảo đảm”.
“Thậm chí, ngay cả trường hợp số tiền vay để “nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” thì ngân hàng cũng không được phép tự ý phong tỏa. Vì, theo quy định tại Điều 12 về “Tạm khóa và phong tỏa tài khoản thanh toán”, Nghị định số 101/2012/NĐ-CP, thì ngân hàng chỉ có quyền phong tỏa tài khoản trong 4 trường hợp (không có trường hợp nào theo Thông tư 06). Trường hợp giải ngân cho vay như đang đề cập thì ngân hàng chỉ được phép ‘tạm khóa (tạm dừng giao dịch) một phần hoặc toàn bộ số tiền trên tài khoản khi chủ tài khoản yêu cầu hoặc theo thỏa thuận trước giữa chủ tài khoản và tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán’. Tức ngân hàng chỉ được quyền ‘đóng băng’ tài khoản khi có yêu cầu hoặc thỏa thuận của chủ tài khoản.
Như vậy, do sự mập mờ của Thông tư 06 cũng như sự vòng vo của Công văn 8631 mà nhiều TCTD để bảo vệ mình, đã áp dụng sai. Cách làm này vô hình trung biến Thông tư 06 thành một văn bản sai luật, trái thực tế, gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp”, vị Luật sư chỉ rõ.
Về việc thẩm định bên nhận vốn góp:
“Quy định này cũng vì sự kiểm soát an toàn vốn vay, nhưng lại giống như ‘đẻ’ thêm một điều kiện cho vay, gây thêm khó khăn cho bên góp vốn, đồng thời cũng gây phiền hà cho doanh nghiệp nhận vốn góp, bởi họ không phải là bên đi vay, không giao dịch mà vẫn phải chịu sự kiểm soát của ngân hàng. Nếu có yêu cầu với bên thứ ba như vậy thì cần phải được quy định bằng luật”, Luật sư Trương Thanh Đức nhận định.
(892)