Áp dụng sớm 3 luật về bất động sản: Khơi thông nguồn lực, tiềm năng đất
(TT) – Tại phiên họp thứ 34, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thống nhất trình Quốc hội xem xét, quyết định dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng.
Những tòa nhà chung cư tại một khu đô thị ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội)- Ảnh: NGUYỄN KHÁNH
Theo tờ trình, Chính phủ đề xuất cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8 thay vì 1-1-2025. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại các điều từ điều 253 đến điều 260 Luật Đất đai cho phép có hiệu lực từ ngày 1-1-2025.
Với Luật Các tổ chức tín dụng có hai khoản hiệu lực thi hành từ 1-1-2025 bảo đảm với thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy theo Chính phủ, khi thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản thay đổi thì cần thiết phải sửa đổi hiệu lực.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, nhiều đại biểu Quốc hội, chuyên gia… bày tỏ ủng hộ đề xuất của Chính phủ để các luật có hiệu lực thi hành sớm hơn. Tuy nhiên một số ý kiến cũng cho rằng để các luật có thể thực thi tốt thì yêu cầu quan trọng nhất là các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn phải đảm bảo đầy đủ, chất lượng.
* Đại biểu PHẠM VĂN THỊNH (ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội):
Tác động tích cực đến thị trường bất động sản
Cá nhân tôi ủng hộ việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhất trí trình Quốc hội xem xét dự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng để điều chỉnh hiệu lực thi hành của các luật.
Theo đó, thay vì hiệu lực thi hành từ 1-1-2025 thì các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực thi hành sớm hơn từ 1-8-2024.
Việc này thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ, các bộ, ngành, vì vậy cần ủng hộ.
Thực tế, việc sửa đổi bốn luật này nhằm khắc phục các vấn đề vướng mắc, khó khăn của thực tiễn, đồng thời đưa ra các biện pháp quản lý chặt chẽ hơn, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.
Do đó, nếu áp dụng được cả bốn luật sớm sẽ có lợi cho người dân, doanh nghiệp, tháo gỡ các vướng mắc.
Trong đó, khi ba luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, chặt chẽ hơn. Cùng với đó, một số vướng mắc liên quan các dự án trước đây lựa chọn đấu thầu theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở còn có mâu thuẫn ở Luật Đất đai sẽ cơ bản được xử lý, giải quyết.
Hay với Luật Đất đai mới nếu có hiệu lực sớm sẽ giải quyết được các vướng mắc liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, nhất là các đất không có giấy tờ, không có tranh chấp. Việc giải quyết đất đai cho người dân trong mua bán, quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đây sẽ là một trong những nhân tố tác động tích cực đến thị trường bất động sản, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế phát triển. Ngoài ra còn về vấn đề về tích tụ đất đai, giá, định giá đất. Bên cạnh đó các chính sách về nhà ở xã hội cũng đã có thay đổi nên việc áp dụng sớm sẽ mang lại nhiều lợi ích.
Tuy nhiên để các luật này có thể thực thi sớm điều cần, quan trọng nhất Chính phủ, các bộ, ngành phải có các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn kịp thời và đảm bảo chất lượng, khả thi, thuận lợi cho cấp dưới thực hiện.
Tuy nhiên nhìn một cách tổng thể, dù có thể văn bản hướng dẫn chậm nhưng với bốn luật này nếu được thi hành sớm sẽ có những điều tích cực hơn với sự phát triển.
Chính phủ đề xuất cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8. Trong ảnh: khách xem một dự án mới ở TP.HCM – Ảnh: T.T.D.
* Đại biểu VŨ TIẾN LỘC (đoàn Hà Nội):
Tinh thần dám làm, dám chịu trách nhiệm của Chính phủ
Rất hoan nghênh nỗ lực, quyết tâm của Chính phủ khi đề nghị sớm đưa những luật trên vào thực hiện sớm hơn năm tháng.
Trong bối cảnh đang phải nói nhiều về tâm lý sợ trách nhiệm trong thực thi, xây dựng thể chế thì nỗ lực của Chính phủ thể hiện trách nhiệm, tinh thần “dám làm, dám chịu trách nhiệm” với sự phát triển của đất nước.
Việc triển khai hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo báo cáo của Chính phủ cũng đang rất quyết liệt.
Với riêng Luật Đất đai nếu có hiệu lực sớm sẽ giải tỏa tâm lý chờ đợi, gỡ được các điểm nghẽn của thị trường. Việc này rất quan trọng khi đang có tình trạng trì hoãn trong thực hiện luật cũ do tâm lý chờ đợi lợi ích của luật mới.
Với nhiều nội dung mới, tích cực của Luật Đất đai như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, về tài chính đất đai, giá đất… khi thực hiện sẽ tháo gỡ những tắc nghẽn hiện hữu trong hàng trăm dự án bất động sản, làm thị trường bất động sản năng động trở lại.
Từ đây đến lúc luật có hiệu lực như tờ trình của Chính phủ với Quốc hội là 1-8 không còn nhiều. Đây là thách thức lớn nhất với Chính phủ.
Song, chúng ta cũng xác định với hệ thống văn bản hướng dẫn khá phức tạp, khó hoàn thiện tuyệt đối nên tinh thần không cầu toàn, có thể đúc rút, hoàn thiện thêm trong quá trình thực hiện để kịp thực thi các quy định, tháo gỡ cho các dự án, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế, tạo nguồn lực cho doanh nghiệp.
Việc này rất cần trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi, tái cấu trúc theo các yêu cầu mới của thị trường, của chuỗi cung ứng.
Đảm bảo tiến độ xây dựng, chất lượng văn bản hướng dẫn
Tại tờ trình, Chính phủ nhận định việc cho phép Luật Đất đai có hiệu lực sớm hơn sẽ khơi thông nguồn lực, khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, đáp ứng mong mỏi và nguyện vọng của các địa phương, doanh nghiệp và người dân.
Bên cạnh đó, nhiều chính sách trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có thể thực hiện được ngay mà không cần hướng dẫn chi tiết.
Điển hình như chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự án xây dựng nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội…
Khi hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản thay đổi, theo Chính phủ, cần thiết phải sửa đổi hiệu lực của Luật Các tổ chức tín dụng. Việc này để bảo đảm áp dụng đồng bộ quy định pháp luật, bảo đảm chặt chẽ khi nhận tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng.
Với các quy định chuyển tiếp tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng rà soát, đánh giá tác động những vướng mắc có thể phát sinh.
Chính phủ giao các cơ quan có phương án phù hợp thể chế hóa trong luật, nhằm đảm bảo không gây khó khăn, vướng mắc cho công tác quản lý đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản; đảm bảo quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân khi tham gia các quan hệ về đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản.
Về tiến độ xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật trên, Chính phủ khẳng định có đầy đủ cơ sở để các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật sẽ đảm bảo tiến độ, chất lượng để triển khai thi hành khi các luật này có hiệu lực từ ngày 1-8.
Một dự án khu dân cư tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM – Ảnh: T.T.D.
Chính phủ phải cam kết tính hiệu quả nếu 4 luật có hiệu lực sớm
Cùng với thống nhất, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ khẩn trương, sớm ban hành và chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương ban hành các văn bản hướng dẫn, đảm bảo chất lượng, tiến độ, chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành luật từ ngày 1-8.
Các điều khoản chuyển tiếp, Chính phủ cần rà soát kỹ để đảm bảo thống nhất, đồng bộ, khả thi, không chồng chéo, mâu thuẫn trong nội tại các luật, giữa các luật và hệ thống pháp luật. Nhận diện rõ đầy đủ rủi ro, thách thức, hệ quả tiêu cực của việc điều chỉnh thời gian hiệu lực và điều khoản chuyển tiếp của các luật để có giải pháp kiểm soát, khắc phục.
Chính phủ cần cam kết và chịu trách nhiệm toàn diện trước Quốc hội, nhân dân về hiệu quả của việc điều chỉnh hiệu lực thi hành và điều khoản chuyển tiếp của các luật như thuyết minh trong tờ trình của Chính phủ, không tạo khoảng trống pháp luật, pháp lý hoặc để xảy ra tiêu cực, trục lợi chính sách, hợp thức hóa các sai phạm, lợi ích nhóm.
* Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI:
Các luật đều được làm kỹ lưỡng
Cả bốn luật sửa đổi này đều được các cơ quan làm vô cùng kỹ lưỡng, thận trọng. Với Luật Đất đai làm rất kỹ, lấy ý kiến người dân, các cơ quan, đơn vị, tổ chức góp ý rất bài bản, sâu rộng và cân nhắc chi li…
Đặc biệt trong lịch sử lập pháp của Quốc hội, có lẽ chưa dự luật nào trải qua quy trình đặc biệt như Luật Đất đai lần này khi trải qua bốn kỳ họp Quốc hội, hai hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, tám phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội…
Do vậy, việc triển khai được sớm sẽ rất tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà ở.
* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):
Đây là một quyết tâm chính trị nhưng…
Cần thấy rõ quyết tâm chính trị của các cơ quan có thẩm quyền để các luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản sớm có hiệu lực. Phải nhìn nhận dù luật thông qua còn một số hạn chế nhưng tổng thể chấp nhận được.
Với số lượng hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn mỗi luật cần được xây dựng khi luật được thông qua nhưng các cơ quan quyết tâm để luật được có hiệu lực sớm hơn đó là một quyết tâm chính trị.
Quyết tâm này rõ hơn khi Thủ tướng chỉ đạo ngày 16-6 là hạn chót buộc các bộ phải trình các dự thảo nghị định và đến 28-6 phải ký các văn bản này.
Luật đã thông qua vấn đề thực thi, đưa vào thực tế cuộc sống. Để đưa các luật vào cuộc sống phải thông qua khâu đầu tiên là ban hành các văn bản dưới luật là nghị định, thông tư. Các văn bản này phải chất lượng mới đảm bảo được hiệu quả của luật khi thi hành.
Cần chú ý văn bản dưới luật còn có các quyết định của 63 tỉnh, TP liên quan đến những nội dung được luật giao nhằm sát với tình hình thực tế. Khâu tiếp theo là khâu thực thi pháp luật của cán bộ, công chức nhà nước.
Thực tế hiện nay có tình trạng các cơ quan đùn đẩy trách nhiệm, gây khó dễ cho doanh nghiệp ở một số thủ tục. Do vậy, khâu thực thi của các bộ, ngành, địa phương sắp tới cần khắc phục hạn chế này, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp. Mặt khác, việc thực thi còn có trách nhiệm tuân thủ pháp luật của các chủ thể có liên quan như doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân…
Dù có hiệu lực sớm hay muộn, tôi vẫn mong muốn từ thực tiễn cuộc sống, Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng cùng các bộ, ngành, địa phương tiếp tục lắng nghe những ý kiến phản biện để tiếp tục sửa đổi những quy định của luật hoặc văn bản dưới luật không phù hợp.
* Luật sư Nguyễn Văn Thắng (chuyên gia về lĩnh vực đất đai, nhà ở):
Làm không khéo sẽ phát sinh vướng mắc mới
Nếu luật được thông qua và các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư và các quyết định được soạn thảo kịp thời thì nên có hiệu lực sớm.
Còn nếu việc chuẩn bị các văn bản dưới luật không cẩn trọng, đầy đủ, kỹ lưỡng sẽ xảy ra việc dù có hiệu lực sớm nhưng các vướng mắc không được tháo gỡ hoặc sẽ xuất hiện các vướng mắc mới.
Ở góc độ doanh nghiệp rất mong muốn các luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm để giải quyết những vướng mắc, tồn tại trước đó. Ví dụ trước đây quy định về phương pháp thẩm định giá đất là một trong những vướng mắc nhất về tài chính đất đai, dẫn đến các địa phương đình trệ việc tính tiền sử dụng đất.
Bây giờ nguyên tắc trong luật mới đã rõ ràng và nếu các văn bản hướng dẫn rõ ràng, có phương pháp tốt sẽ gỡ ách tắc tính tiền đất, khơi thông được nguồn lực cho cả doanh nghiệp, kiện toàn pháp lý.
Hoặc các trường hợp vướng mắc do luật trước đây chưa có quy định đất công xen cài, xen kẽ nên địa phương chưa mạnh dạn giải quyết nhưng hiện luật đã đưa vào để gỡ, như vậy luật có hiệu lực sẽ đẩy nhanh việc này…
* Thạc sĩ NGUYỄN VĂN ĐỈNH (chuyên gia pháp lý bất động sản):
Cần quan tâm tiến độ, chất lượng các văn bản do địa phương ban hành
Nếu các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm sẽ giải quyết được tâm lý co cụm, chờ đợi, tiết kiệm được thời gian thực hiện thủ tục, chi phí cho người dân, doanh nghiệp.
Các luật mới sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành các luật hiện nay. Đó là hiện tượng pháp luật chứa các quy định chưa đủ rõ ràng hoặc có mâu thuẫn, xung đột, chồng chéo.
Do các luật quan trọng này được sửa đổi vào cùng một thời điểm nên về cơ bản đã đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khắc phục cơ bản các vướng mắc trước đây.
Ngoài ra các luật trên còn phân cấp cho chính quyền địa phương (HĐND và UBND cấp tỉnh) quy định chi tiết nhiều nội dung. Do đó tiến độ, chất lượng của các văn bản do cấp địa phương ban hành cũng cần được quan tâm nhằm đảm bảo thi hành thuận lợi, không bị ách tắc.
Thfnh Chung – Tiến Long
—————
Tuỏi trẻ (Nhà đất) ngày 16-6--2024:
(158/2.837)