Đánh thuế bất động sản với đất, nhà ở không sử dụng: Cần lộ trình triển khai như thế nào?
(BĐS) – Chính phủ và các bộ ngành đang thúc đẩy các chính sách thuế mới, từ việc đánh thuế đất bỏ hoang đến cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng. Mục tiêu là hạn chế đầu cơ và làm lành mạnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để những chính sách này thực sự hiệu quả, cần có nền tảng pháp lý vững chắc, một hệ thống dữ liệu minh bạch, và một lộ trình triển khai thận trọng.
Liên quan đến chính sách thuế bất động sản, tại cuộc họp của Thường trực Chính phủ về tình hình thị trường bất động sản (chiều 24/5) Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương nghiên cứu ban hành chính sách đánh thuế bất động sản đối với đất đai, nhà ở không sử dụng và phần chênh lệch giữa giá đất với giá bán. Cùng với đó, Thủ tướng cũng yêu cầu có cơ chế xử lý các giao dịch không trong sáng, đảm bảo công khai, minh bạch và không gây “giật cục” cho thị trường.
Trước đó một ngày, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà trong cuộc họp với các bộ, ngành, địa phương về tình hình thị trường bất động sản, cũng nhấn mạnh yêu cầu Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nghiên cứu việc đánh thuế đối với đất hoang hóa, các dự án bất động sản, nhà ở chậm triển khai; tránh tình trạng đánh thuế chồng thuế.
Về phía Bộ Tài Chính cũng đang thực hiện lấy ý kiến về việc cải tiến cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Một trong các phương án được đưa ra là đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận ròng – tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua của bất động sản.
Thị trường bất động sản hiện tại vẫn đang tồn tại những khó khăn liên qua đến nguồn cung thiếu hụt, lệch pha phân khúc, giá nhà ở cao vượt xa thu nhập của người dân. Đồng thời, còn xảy ra tình trạng “thổi giá”, đẩy giá đất lên cao bất thường, cho thấy những giải pháp trước đây chưa đủ sức. Những chính sách thuế mới này, nếu được thực thi hiệu quả, có thể trở thành công cụ cần thiết, thúc đẩy thị trường minh bạch hơn, công bằng hơn và hướng tới việc phục vụ nhu cầu ở thực của xã hội, thay vì chỉ là sân chơi cho giới đầu cơ. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của những chính sách này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào cách thức triển khai và sự đồng bộ của cơ sở dữ liệu.Reatimes ghi nhận quan điểm của các chuyên gia về vấn đề này.
Cần có Luật thuế tài sản
Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển việc nghiên cứu đánh thuế đất hoang hóa hay các dự án chậm triển khai và cả thuế chênh lệnh giữa giá mua và bán là cần thiết để khai thác bất động sản hiệu quả và tránh đầu cơ. Tuy nhiên, động thái này vẫn mang tính chất xử lý cục bộ, phản ứng tình huống. Trong khi đó, nền tảng luật pháp toàn diện như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế tài sản mới thực sự là kim chỉ nam để giải quyết gốc rễ vấn đề.
Cần sớm xây dựng và hoàn thiện Luật Thuế tài sản (chủ yếu là thuế bất động sản). Luật này sẽ quy định chi tiết, phân biệt rõ ràng giữa đất hoang hóa do chủ đầu tư cố tình hay do vướng mắc chính sách, thủ tục hành chính.
TS. Đinh Thế Hiển
Theo TS. Đinh Thế Hiển, Thuế Tài sản là một trong những sắc thuế quan trọng nhất của một quốc gia, hầu hết các nước đã áp dụng. Việc nộp thuế tài sản theo nguyên tắc sở hữu ít nộp ít, sở hữu nhiều nộp nhiều là hợp lý. Chính vì chưa có Luật Thuế tài sản nên mới có hiện tượng đầu cơ. Khi Luật Thuế tài sản ra đời sẽ không còn đất bỏ hoang, bởi cá nhân, doanh nghiệp sẽ chỉ dám mua để khai thác sử dụng. Còn nếu mua để chờ tăng giá thì phải nộp thuế cho nhà nước.
Do đó, theo chuyên gia, cần sớm xây dựng và hoàn thiện Luật Thuế tài sản (chủ yếu là thuế bất động sản). Luật này sẽ quy định chi tiết, phân biệt rõ ràng giữa đất hoang hóa do chủ đầu tư cố tình hay do vướng mắc chính sách, thủ tục hành chính.
Cần một hệ thống kiểm soát đáng tin cậy về giá mua, giá bán và chi phí hợp lệ
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho hay việc thực thi các chính sách thuế bất động sản thể hiện nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc xây dựng một hệ thống thuế công bằng và phản ánh đúng bản chất thu nhập từ ngành này.
Cụ thể, chuyên gia cho biết, với phương án đánh thuế 20% chênh lệch giữa giá bán và giá mua của bất động sản là phương án phù hợp với thông lệ quốc tế, khuyến khích minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người không có lãi hoặc lỗ vốn cũng như ngăn chặn việc đầu cơ. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu đồng bộ về dữ liệu, thói quen khai báo chưa chuẩn hóa, thì việc triển khai đột ngột chính sách thuế có thể phát sinh những vướng mắc thực tiễn.
“Đây là một ý tưởng có chiều hướng tiến bộ, nhưng cần được triển khai thận trọng, từng bước và có tính đến năng lực thực thi hiện tại”, ông Nguyễn Quang Huy nhận định.
Ông Huy cho biết thêm, để phương pháp này vận hành hiệu quả, cần một hệ thống kiểm soát đáng tin cậy về giá mua, giá bán và chi phí hợp lệ. Nếu không có nền tảng dữ liệu mạnh và cơ chế giám sát hiệu quả, nguy cơ chuyển từ “hai giá” sang gian lận chi phí có khả năng sẽ xảy ra.
Liên quan đến chính sách đánh thuế nhà đất bỏ hoang, ông Huy cũng nhìn nhận, chính sách này sẽ nhắm thẳng vào những người tích trữ tài sản hay đầu cơ, thay vì những cá nhân mua nhà để an cư hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh. Đây không chỉ là cách để tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn là công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường bất động sản.
Cụ thể, ông Huy cho rằng, những hoạt động mua đi bán lại nhằm “ăn chênh lệch” hay “thổi giá” bằng cách tạo cung cầu ảo sẽ dần trở nên vô nghĩa. Thay vào đó, nó khuyến khích các chủ sở hữu đưa những bất động sản “ngủ quên” vào khai thác, cho thuê hoặc bán, qua đó tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho những người có nhu cầu thực.
Ông Nguyễn Quang Huy
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu đồng bộ về dữ liệu, thói quen khai báo chưa chuẩn hóa, thì việc triển khai đột ngột chính sách thuế có thể phát sinh những vướng mắc thực tiễn.
Thực tế, không ít khu đô thị “ma” vẫn tồn tại ở Hà Nội và nhiều địa phương khác, dù đã có chủ sở hữu nhưng hoàn toàn không có hoạt động, gây ra lãng phí nguồn lực khổng lồ. Nếu chính sách thuế này được áp dụng và người dân vẫn duy trì hoạt động đầu cơ, khoản thuế thu được sẽ chảy vào ngân sách, phục vụ cho các dự án đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, và hạ tầng thiết yếu.
“Tóm lại, các chính sách thuế bất động sản không chỉ giải quyết vấn đề lãng phí nguồn lực mà còn góp phần định hình lại tư duy đầu tư vào bất động sản, hướng tới mục đích sử dụng thực chất và bền vững hơn”, ông Huy nhận định.
Chính sách thuế cần có lộ trình thực hiện
Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI cho hay, trước hết phải khẳng định, mục tiêu trực tiếp của việc đánh thuế tài sản là tăng thu ngân sách, tiếp đó là điều tiết cung cầu và tác động vào việc sử dụng bất động sản một cách tiết kiệm, hiệu quả, cuối cùng mới là góp phần hạ giá bất động sản.
Nhìn bản chất thị trường chúng ta phải hiểu là, giá bất động sản cao hay thấp chủ yếu phụ thuộc vào quy luật cung – cầu của thị trường. Việt Nam là đất nước đang phát triển, cơ sở hạ tầng còn rất thiếu, vẫn đang trong giai đoạn dân số trẻ, khác hẳn với nhiều nước phát triển hơn như Trung Quốc đã tăng trưởng cao nhiều năm, mức đầu tư vào bất động sản khổng lồ và đã xuất hiện hiện tượng thừa cung.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn cần bổ sung nguồn cung lớn trong nhiều năm nữa, nhất là sau một thời gian bị đình trệ, số lượng dự án ra hàng thấp kỷ lục. Đặc biệt, nguồn cung bất động sản dựa rất nhiều vào đầu tư cá nhân (không thuộc đối tượng kinh doanh bất động sản theo luật).
Do vậy, việc khuyến khích tăng nguồn cung gắn với hoạt động đầu tư góp vốn, mua đi bán lại của cá nhân là rất cần thiết. Vì thế, cùng với việc ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá, các chính sách thuế phải được tạo dựng làm sao để không gây ảnh hưởng tới nguồn đầu tư này, bởi nếu muốn phát triển thêm dự án nhà ở, chỉ dựa vào nguồn vốn ngân hàng hay vốn tự có của doanh nghiệp là không khả thi. Đó là điểm thứ nhất.
Thứ hai, chính sách thuế bất động sản, dù dưới hình thức nào, đều phải ngăn chặn việc lãng phí, để hoang hóa đất đai, nhà ở, gây lãng phí nguồn lực của xã hội, cản trở mong muốn an cư và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Chính sách thuế bất động sản, dù dưới hình thức nào, đều phải ngăn chặn việc lãng phí, để hoang hóa đất đai, nhà ở, gây lãng phí nguồn lực của xã hội, cản trở mong muốn an cư và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
– LS. Trương Thanh Đức –
Từ hai mục tiêu trên, chúng ta mới xác định sắc thuế áp dụng, hoặc là đánh thuế tài sản dựa trên giá trị bất động sản sở hữu, hoặc là thuế thu nhập dựa trên chênh lệch giá mua bán bất động sản, có trừ chi phí liên quan, hoặc lựa chọn cả hai phương án trên, được đưa vào các sắc thuế phù hợp, thống nhất, không nhập nhèm.
LS.Trương Thanh Đức cũng cho biết thêm, khi tài sản đã được đưa vào kinh doanh như: Cho thuê nhà xưởng hay kinh doanh buôn bán, cho thuê nhà ở, nhà trọ…, chủ sở hữu nhà đất chỉ phải chịu thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh, không phải đóng thuế tài sản, tránh xảy ra hiện tượng thuế chồng thuế. Việc này cũng giúp tăng cường huy động nguồn lực xã hội để giải quyết các vấn đề nóng như thiếu nhà ở tại các đô thị lớn hiện nay.
Đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, cần xây dựng khung thuế áp dụng cho từng mức thu nhập tăng thêm khác nhau, phù hợp với tính chất của thuế thu nhập cá nhân và mức cao nhất không cao hơn thuế thu nhập doanh nghiệp.
Để chính sách có thể đi vào thực tế, LS. Trương Thanh Đức cho rằng: “Chúng ta phải xây dựng được phương thức áp dụng sắc thuế cũng như có lộ trình thực hiện một cách hiệu quả. Ngay cả khi đã đủ cơ sở lý luận và thực tiễn để tiến hành thu thuế, vẫn nên cân nhắc bắt đầu với một mức thấp hơn kỳ vọng, tăng dần theo chu kỳ 5 năm, 10 năm để thị trường làm quen. Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nhạy cảm, mỗi dự kiến chính sách đều có thể gây nên những tác động tiêu cực, vì thế, càng phải tính toán cẩn thận, vừa để giúp ngành bất động sản phát triển lành mạnh, đóng góp tích cực và bền vững vào mục tiêu tăng trưởng vừa dần tiến tới chuẩn mực thuế bất động sản công bằng, văn minh theo thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện đặc thù của Việt Nam”.
Vỹ Thương – An Vũ
—————
Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) ngày 26-5-2025:
(808/2.257)