Thế chấp quyền tài sản nhằm bảo đảm giao dịch vay vốn.

(VIAC) – Toạ đàm trực tuyến tỏng chuỗi sự kiến Quản trị pháp lý doanh nghiệp TP HCM 2025 – Định hình hướng đi mới trong quản trị rủi ro pháp lý doanh nghiệp.

MC TS Hà Công Anh Bảo, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại thương FTU, Trọng tài viên VIAC.

TS, LS Nguyễn Tiến Lập, Luật sư điều hành cấp cao Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên VIAC.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANIV, Trọng tài viên VIAC.

Online từ 17h00 – 20h40.

——————-

Kịch bản cho tọa đàm

I. MỞ ĐẦU (10 PHÚT)

Người điều phối: TS. Hà Công Anh Bảo

• Chào mừng khách mời và khán giả; giới thiệu nhanh mục tiêu tọa đàm (1 phút).
• Giới thiệu diễn giả: Trương Thanh Đức và LS. Nguyễn Tiến Lập (1 phút).
• Đặt vấn đề mở đầu (2 phút):

“Trong bối cảnh tài sản vô hình và các quyền tài sản được sử dụng rộng rãi trong kinh doanh và tài chính, việc thế chấp quyền tài sản mở ra cơ hội huy động vốn nhưng cũng đặt ra nhiều rủi ro pháp lý — chúng ta cần xác định những thách thức chính là gì và giải pháp khả thi ra sao?”

• Tóm tắt khung pháp lý cơ bản và một vài khái niệm then chốt để mọi người có cùng nền tảng (5 phút).

Ghi chú: giữ phần dẫn nhập ngắn, tập trung vào các khái niệm sẽ được khai thác sâu trong phần tọa đàm..

II. PHẦN TỌA ĐÀM CHUYÊN SÂU (85 PHÚT)

Hình thức: Đối thoại — Điều phối viên đặt câu hỏi, 2 chuyên gia trả lời và tranh luận; có thể mở sang đối thoại giữa hai chuyên gia.

Chia thành 4 chủ đề; mỗi chủ đề kèm thời gian, câu hỏi dẫn, và gợi ý chuyển tiếp.

Chủ đề 1: Bản chất và tiêu chí pháp lý của “quyền tài sản” (20 phút)

Mục tiêu: Làm rõ tiêu chí pháp lý để một quyền được coi là “quyền tài sản có thể thế chấp”.

• Câu hỏi dẫn (ĐD → LS. Trương Thanh Đức): Theo ông, tiêu chí pháp lý cốt lõi nào để xác định một quyền có thể dùng làm tài sản bảo đảm? (khả năng định giá, khả năng chuyển nhượng, tính độc lập pháp lý, tính ổn định pháp lý…)
• Điều 295. Tài sản bảo đảm

1. Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
2. Tài sản thế chấp phải xác định được.
3. Tài sản thế chấp có giá trị chuyển đổi thành tiền.

=> Tóm lại là 3 điều kiện: Sở hữu, tồn tại & có giá.

• Câu hỏi bổ sung (ĐD → LS. Nguyễn Tiến Lập): Quyền tài sản “hiện có” và “sẽ hình thành trong tương lai” có nên được đối xử như nhau về mặt pháp lý khi dùng làm bảo đảm không? Nếu khác, khác thế nào trong thực tiễn thẩm định của ngân hàng?
• Tương tác: Mời hai LS tranh luận 3 phút về một ví dụ cụ thể (ví dụ: quyền thu tiền từ hợp đồng BOT).
• Ví dụ: Quyền sở hữu công nghiệp, quyền sở hữu trí tuệ, quyền thu tiền từ hợp đồng, như cho thuê nhà, thuê đất hằng tháng, quý, năm.
• Chuyển tiếp: Từ tiêu chí pháp lý sang thực tiễn thẩm định và định giá — mở sang Chủ đề 2.

Chủ đề 2: Thực tiễn sử dụng quyền tài sản để bảo đảm khoản vay (20 phút)

Mục tiêu: Hiểu cách ngân hàng/doanh nghiệp áp dụng, thẩm định và quản trị rủi ro.

• ĐD → LS. Đức: Ngân hàng hiện nhận thế chấp những loại quyền tài sản nào? Có ưu tiên loại nào không?
• Điều Quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

• Điều 14 – 18, NĐ 11/2021:

1. Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.

Ví dụ: Quyền đòi nợ, các khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác; quyền khai thác, quản lý dự án đầu tư; quyền cho thuê, cho thuê lại; quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, lợi ích khác từ hợp đồng; quyền được bồi thường thiệt hại.

2. Quyền tài sản hình thành từ việc góp vốn

Ví dụ: Cổ phần, phần vốn góp.

3. Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên

Ví dụ: Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiê, như khái thác khoáng sản; khai thác sản phẩm của rừng tự nhiên; biển.

4. Quyền tài sản phát sinh từ quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ thông tin, hoạt động khoa học, công nghệ

Ví dụ: Quyền quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền sử dụng kết quả nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ.

5. Quyền khai thác, quản lý dự án đầu tư, tài sản thuộc dự án đầu tư

• ĐD → LS. Lập: Từ kinh nghiệm thực tế, ngành nào, loại hình DN nào thường dùng quyền tài sản để vay vốn nhiều nhất?

• ĐD → LS. Đức: Quy trình/nguyên tắc định giá quyền tài sản hiện nay được thực hiện như thế nào? Có các tiêu chuẩn, chuyên gia định giá hay thị trường thứ cấp nào không?
• Định giá theo thoả thuận, thoả thuận trên cơ sở thuê tổ chức thẩm định giá (tiêu chuẩn), căn cứ vào khung giá, bảng giả do Nhà nước quy định & do chính bên nhận thế chấp định giá. Tất nhiên, bên thế chấp sẽ chấp nhận, mà thường là phải chấp nhận theo đề xuất của ngân hàng, vì quyền đó của khách hàng, của người thế chấp bản chất lại là quyền nhận hay không nhận và là an toàn hay rủi ro của ngân hàng chứ không phải là của bên có quyền tài sản.
• ĐD → LS. Lập: Ngân hàng có chấp nhận quyền tài sản “tương lai” không? Nếu có, cơ chế kiểm soát rủi ro ra sao (covenants, bảo đảm bổ sung, cơ chế kiểm tra điều kiện phát sinh)?

• Tương tác: Trao đổi ngắn về tiềm năng mở rộng với tài sản số, IP, dữ liệu — cơ hội và rủi ro.
• Điều 105.1. Tài sản

“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”.

Với nền kinh tế số, thì tương lai, quyền tài sản, sở hữu trí tuệ có giá trị lớn, thậm chí có thể hơn 3 loại còn lại vật, tiền, giấy tờ có giá.

Phần lớn sự cố, rủi ro, tranh chấp về tài sản bảo đảm đều loanh quanh câu chuyện định giá và giá bán (phát mại). Tài sản số, dữ liệu,.. rất khó định giá, mà lại rất dễ biến động. Nên rủi ro cao nhất.

Về pháp lý, tin dụng là chính, bảo đảm là phụ. Còn thực tế thì ngược lại, tín dụng là phụ, bảo đảm là chính.

• Chuyển tiếp: Từ định giá/đánh giá rủi ro sang những vướng mắc pháp lý thường gặp — mở sang Chủ đề 3.

Chủ đề 3: Những rủi ro và vướng mắc pháp lý trong quá trình thế chấp (25 phút)

Mục tiêu: Xác định các vướng mắc điển hình và các biện pháp giảm thiểu rủi ro thực tiễn.

• ĐD → LS. Đức: Những vướng mắc phổ biến trong thực hiện thế chấp quyền tài sản là gì? (ví dụ: quyền sở hữu không rõ, tranh chấp hợp đồng gốc, giới hạn chuyển nhượng, vấn đề đăng ký…)
• Một số vướng mắc phổ biến

1. Có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
2. Khó xác định được tài sản thế chấp, vì không phải hiện hữu, mà là vô hình, mô tả.
3. Khó quản lý, chuyển nhượng, phát mại.

• ĐD → LS. Lập: Tư vấn thực tế: các bước hợp đồng/ngân hàng/doanh nghiệp cần làm để giảm thiểu rủi ro khi dùng quyền tài sản làm bảo đảm? (điều khoản chặt, công chứng/chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm, bảo đảm thứ cấp…)

• ĐD → LS. Đức: Ông có thể kể một ví dụ thực tế (nếu có) bên nhận thế chấp không thể xử lý tài sản vì lý do pháp lý? Nguyên nhân và bài học rút ra?
• Ví dụ thực tế:

Quyền khai thác tài nguyên là rất chặt, rất rõ, rất cụ thể, rất khả thi: Bị vi phạm phải thu hồi giấy phép, sắp hết hạn được quyền khai thác.

Đánh giá sự chắc chắc của tài sản đó, khả năng rủi ro, không chỉ thất thoát, mất giá, giảm giả, mà còn môi trường, chính trị, pháp luật. Ví dụ, Luật Công nghiệp, công nghệ số công nhận  tiền ảo, tiền số, tiền kỹ thuật số, tiền mã hoá, tiền điện tử,… thì khác hẳn trước. Nếu quy định quản lý cụ thể nữa thì mới có thêm căn cứ để có sơ sở quản lý, phòng ngừa, xử lý rủi ro.

• ĐD → LS. Lập: Từ góc doanh nghiệp: doanh nghiệp mong muốn gì để quyền tài sản trở thành công cụ tài chính hữu hiệu hơn? (ví dụ: minh bạch đăng ký, tiêu chuẩn định giá, bảo hộ luật pháp)

• Tương tác / Q&A ngắn giữa hai LS: Thảo luận điểm khác biệt giữa lý thuyết và thực hành.

• Chuyển tiếp: Chuyển sang phân tích tranh chấp cụ thể và cách giải quyết — Chủ đề 4.

Chủ đề 4: Tranh chấp và cơ chế giải quyết (20 phút)

Mục tiêu: Nêu các dạng tranh chấp thường gặp, so sánh tòa án — trọng tài — hòa giải, và khuyến nghị về soạn thảo điều khoản tranh chấp.

• ĐD (tổng hợp): Những tranh chấp phổ biến trong hợp đồng thế chấp quyền tài sản là gì? (ưu tiên nêu 3–4 dạng điển hình).

• ĐD → LS. Nguyễn Tiến Lập (góc nhìn trọng tài viên): Ông nhận thấy các vụ tranh chấp trọng tài liên quan đến thế chấp quyền tài sản thường thuộc loại nào? Khi soạn thảo thỏa thuận trọng tài và điều khoản bảo đảm, doanh nghiệp cần lưu ý gì để giảm rủi ro?

• ĐD → LS. Trương Thanh Đức: Trên thực tế, doanh nghiệp thường lựa chọn phương thức giải quyết nào (tòa án/trọng tài/hòa giải)? Vì sao? (nêu ưu – nhược điểm).
• Thường lựa chọn Thương lượng, hoà giải

1. Hoà giải:

– Ưu: Nhanh chóng, tiết kiệm, duy trì tốt quan hệ;

– Nhược: Phụ thuộc vào sự thiện chí.

2. Trọng tài:

– Ưu: Chuyên môn, nhanh chóng, linh hoạt, bí mật;

– Nhược: Phí Trọng tài cao, vướng người thứ 3

3. Toà án:

– Ưu: Tính quyền lực cao, chi phí hợp lý;

– Nhược: Chậm trễ, thủ tục phức tạp, không bảo mật.

• Lập (khuyến nghị): Gợi ý các điều khoản mẫu/biện pháp phòng ngừa nên có trong hợp đồng bảo đảm (ràng buộc báo cáo, xác nhận quyền, quy định xử lý, điều khoản thay đổi quyền…).

• Đức (chính sách): Đề xuất cụ thể để hoàn thiện khung pháp lý về thế chấp quyền tài sản ở Việt Nam (ví dụ: danh mục hướng dẫn, cơ chế đăng ký tập trung, hướng dẫn định giá, án lệ/định hướng xét xử).
• Đề xuất:

1. Đăng ký bắt buộc, tập trung, công khai thông tin đăng ký (NĐ 99/22), giảm thiểu trùng lặp, giảm thiểu sự lợi dụng, vi phạm gây tranh chấp, rủi ro.
2. Cần có tổng kết, hướng dẫn, định hưởng giải quyết tranh chấp thông qua nghị quyết của Hội đồng thầm phán, Án lệ và kể cả “Phán lệ”.

III. PHẦN HỎI – ĐÁP VỚI NGƯỜI THAM DỰ (20–25 phút)

Cơ chế: MC/ĐD thu câu hỏi offline & online; lọc và đặt câu ngắn gọn cho chuyên gia.
Gợi ý câu hỏi công chúng (MC/ĐD chọn lọc):

• Thế chấp quyền hưởng lợi từ hợp đồng BT/BOT có khả thi không trong thực tế? Điều kiện nào cần có?
• Khả thi

1. Dự án, phương án đầu tư, kinh doanh khả thi về tài chính
2. Quản lý, chuyển giao, chuyển nhượng được nguồn thu, nguồn thanh toán.

• Trong trường hợp khách hàng phá sản, ngân hàng xử lý quyền tài sản như thế nào? (ưu tiên thanh toán, kê biên, tranh chấp với chủ nợ khác?)
• Ưu tiên thanh toán từ xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản (Điều 307, BLDS 2015 & 199, Luật CTCTD 2024, Điều 115, Luật THA):

1. Đầu tiên, thứ tự ưu tiên thanh toán cho các chủ nợ khi xử lý tài sản thế chấp nói chung là ưu tiên hàng đầu, chỉ sau các khoản chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp.
2. Thứ hai, thứ tự ưu tiên thanh toán cho các chủ nợ khi xử lý tài sản thế chấp trong vụ phá sản doanh nghiệp, HTX phá sản cũng như trong vụ kiện bình thường;
3. Thứ ba, thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý quyền tài sản thế chấp cũng giống như thứ tự ưu tiên thanh toán xử lý tài sản thế chấp khác

Tóm lại, khi khách hàng phá sản, thì quyền tài sản được xử lý để ưu tiên thanh toán cho   . chủ nợ nhận thế chấp bằng quyền tài sản trước các chủ nợ khấc sau khi đã trừ đi các chi phí bảo quản, thu giữ, phát mại tài sản, án phí trong vụ án xử lý tài sản; khoản thuế, lệ phí trực tiếp liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm đó;

• Ngân hàng có thể chấp nhận thế chấp quyền sử dụng phần mềm/hệ thống CNTT không? Những rủi ro công nghệ cần lưu ý?
• Hoàn toàn có thể

1. Là tài sản khá phổ biến, có giá trị. Vẫn đang nhận trên thực tế.
2. Rủi ro:

– Khó xác định quyền sở hữu;

– Khó định giá

– Khó phát mại

– Dễ lạc hậu, mất giá (ví dụ 3G – 6G)

Ghi chú: Giữ mỗi câu trả lời 2–3 phút; ưu tiên câu hỏi có tính thực tiễn cho doanh nghiệp/ngân hàng.

IV. TỔNG KẾT & ĐỊNH HƯỚNG CHÍNH SÁCH (5 phút)

Người điều phối: TS. Hà Công Anh Bảo

• Tóm tắt 3–5 điểm chính rút ra từ tọa đàm (khoảng 2–3 phút).
• Lời cảm ơn và thông báo kết thúc.

Câu hỏi:

Người dự thính ẩn danh      19:15

Tôi muốn đặt câu hỏi cho BTC: trong trường hợp thế chấp GCN QSDĐ của dự án BĐS tại ngân hàng để thực hiện đầu tư chính dự án đó. Theo luật KD BDS 2024 cần phải thực hiện giải chấp GCN QSDĐ trước khi ký HDMB với khách hàng, vậy lúc giải chấp thì ngân hàng cần thế chấp lại tài sản/quyền tài sản nào để đảm bảo không?

Tien Anh Vo      19:22

Em xin gửi câu hỏi liên quan đến quyền đòi nợ: Quy định nào có thể bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp quyền đòi nợ trên thực tế?

Vì rằng, Bên nhận thế chấp quyền đòi nợ không có nghĩa vụ phải thông báo cho bên có nghĩa vụ thanh toán nợ. Cho dù có thông báo thì việc thế chấp cũng không ngăn cản việc 2 bên thanh toán nợ với nhau.

Đến khi xử lý tài sản, phải trải qua bước xác minh nghĩa vụ nợ còn lại, có trường hợp nghĩa vụ không còn dẫn đến bên nhận thế chấp không còn tài sản để xử lý.